连结：https://www.youtube.com/watch?v=tdzWkayq_Bw&t=56s
内文：少子化早就是正在进行式，人口减少对房子的需求下降，建商每年拼命盖新房增加供给量
，根据经济学原理：需求下降、供给增加，价格应该要下跌！但台湾房价却持续创新高，
究竟是哪里出了问题？
从3个面向来破解少子化房价就会下跌的迷思。
第一：房屋需求平均每年增加5万
第二：房屋供给比你想像中的还要少
第三：无限的资金来追逐有限的资产
房屋需求持续增加18年
少子化带来的是生活型态改变，现在家庭组成人数减少，也就是户内人数下降，但是户数
却是持续上升。2009年时，台湾的平均家户人数首次少于 3 人，最新约在2.6人，未来将
会持续的下降。
而总户数则是持续成长，2022年来到909万户，国发会推估家户数在2041年达到高峰1000
万户，家户数平均每年增加约5万户。
也就是说，对于房子的需求，是持续上升中，在2041年之前不用担心需求的问题，还有18
年的时间，千万不要像王宝钏一样，苦守寒窑18年。
接下来我们来比较这十年全台房子大小的变化，很明显发现，2房的需求大幅增加。
对比2023年和2014年的户数成交比重，全台2房从20%上升到32%、3房由42%降到38%、4房
由17%降到14%。可发现2房需求大幅上升，3房和4房下滑。
台北市则是2房从18%上升到27%、3房则是维持30%、4房由14%降到10%。可发现2房需求大
幅上升，3房持平，和4房下滑。
房子的供给比你想像的还要少
乐居统计，台湾新建案户数2013年约10万户，在2016年达到最低约8万户，后来房市好转
在2021年最高是15万户， 2013年到2022年建商年平均推案量约11万户。
房地合一2.0在自2021年7月1日开始，房东为了避税，买进之后的成屋都会持有五年再卖
，加上这三年预售屋大卖，盖好后还会再持有五年才会卖，也就是最近五年的房屋卖量会
大幅减少。
现在不是农村社会，人口迁徙会持续 2.房子旧了真的很难住，你住过漏水一直修不好的
房子，就会想搬新房子的。因此，旧房子会持续退出交易市场，适合且可以被买卖的房子
，也在减少。
台湾房屋数约910万，50年以上的老房子约占11%，约101万户。
银行会愿意贷款给六都的老房子，约57万，非六都银行50年老房子高达44万户，这些老房
子银行贷款成数低或不愿意贷款，导致转手困难。银行不愿意贷款的房子，不能称为供给
。
并且老屋的数目每年会持续增加，房屋供给持续下降。
无限的资金来追逐有限的资产
资产的价格是用货币计价，无限的资金来追逐有限的资产，价格就会上涨。
全球三大央行（美、欧、日）M2 货币供给数量来看，2008年开始量化宽松之后，到了
2018年十年的时间，成长了100%。2022年因为疫情的关系又再度大量印钞票，货币供给量
达到2008分的170%。
而台湾的货币供给量，在2008年大约是26兆台币，到了2023年成长到59兆，成长127%。
经济学原理是对的，需求每年增加5万户以上，供给会受到两股力量的拉扯，也就是每年
新增11万户，但是会受到房地合一税2.0卖出时间拉长，影响以及银行不愿意放贷给非六
都老房，再加上无限的资金来追逐有限的资产（土地），房价上涨是长期的趋势。
心得：
年初的时候，乐居不看空，被国际房仲呛
结果今年房价上涨没跌10%，还是明年会补跌吗？