机会教育一下，帮各位复习老掉牙的观念
除了台北市
（台北市场比较特殊，老屋主导市场，新屋看老屋市场脸色）
其他县市的房价，“长期巨观”是新屋定的
（这个其他县市被台北价差给拉抬，而新屋是冲刺前锋的格局有关）
（所有你是否玩台北，会需要不同的市场判断，不可以跨用判断理论
不然你会水土不服）
也就是，新屋如果50,那2x年屋大概在40,很老的大楼大约在35
而如果新屋飙到100,2x年屋就会上80,老大楼就会上7x
而新屋价格跟很多事情都有关，包含通膨
前两年的大涨后半段就是涨通膨（前半段涨资金热潮）
营造成本狂飙，飙成六都重划区最便宜的新案都要30
(你看，随便一个风吹草动，桥头就33准备奔35,我还买不到29,两个月而已）
大概剩下林园的新屋还可以二字头
（因为他土地成本低到摊下去近乎只有零头）
当然新屋涨资金狂潮就是地价一直往上翻
因此一般时候通膨没很夸张，新屋指标都是看土地成交价
在平时，那个影响新屋最大
例如无限QE的时候，主要是地价狂飙
但无论怎样你会发现
通膨影响新屋价格
然后新屋比价原则造成中古屋价格定位
然后更有趣的是
越老的房子，价格跟新屋越等比上升
你买0年屋，买50，另一间买35年屋35
过了10年
新屋上100,但你0年屋变10年屋
所以你的10年屋跟85
啥？？你该不会认为你可以跟100吧？你当买家智障？？
但是35年屋变45年屋，价格照样跟70,科科
这就是长期屯屋屯老屋比较好赚的主因
你说有翻修费，我说你租金投报比较高可以嘎掉
反而新屋税金高这一点你出租投报比较低是双重承担
因此上面就是真相
什么老屋房子烂成那样，不值钱还是什么土地价值什么鬼的
都只是幻想
老屋就是那个居住空间的价值，他对比新屋会是一个折扣
因此定位他的空间价格
房子坏掉就是折算修好的费用当支出成本
这才是市场的真相
不然这一波大涨下半段
土地价格上升已经很缓慢
但房价在飙个屁？？？
老屋不是只有土地价值？那地价停滞，涨营造成本
跟老屋不是什么建物残值都要归零，有什么关系？？
啊实际市场结构就不是你们大道理讲得那样
所以你们大道理去计算，都跟市场有严重误差
造成你们投资都会误判
就像有一大票人不会玩老屋
因为他的理论有严重错误，他不知道错在那
只知道市场就跟他的理论完全不一样
因此他没办法玩老屋
而在他认错并且修正他的理论之前
老屋爽爽补涨的超肥利润
就是所谓“不是他的能力可以赚”的钱
你就只能看我们赚钱而流口水
你光看诺贝尔好了，他前两年大补涨有没有肥
或是金山万里的崩溃渡假山庄补涨有没有肥
啊你的理论有办法让你们赚到这些钱吗？
如果赚不到，那你是不是应该修正你的理论
因为你的理论跟市场冲突，而是不是个案
就像六龟，草屯，西螺，潮州
他们大涨，你的理论有办法解释吗？
不能解释，那你要不要虚心的面对市场而修正自己的理论？
还是要硬凹？？
当然啦，我也只是讲讲
爱硬拗是你的事情
钱是你的
赚钱赔钱自己承担就好
就像我们桥头勇士，男子汉如果被套套
也只能怪自己判断错误
至于如果我们赚钱
当然也不会分你，科科
因此讲回市场
前几年大涨同时有两件事情
一个是资金狂潮
一个是通膨
你不要管金融上资金狂潮跟通膨的关系
（他们确实有因果关系，但是2008的QE并没引起大通膨
当然这也跟很多世界事件和格局有关
所以整体判断会变很复杂）
反正不动产比较迟钝，你看到指标再动作都来的及
（所以很复杂的判断，你可以不用判断，看到变化再反应就好）
因此资金狂潮后，美国QT又大升息
利率都升到天高
照理讲会压制房价很惨
但为啥没有像2008那样的崩溃？
是不是因为大通膨接手支撑本来应该下修的房价
（喔，我这边在讲外国，台湾升息升一点点，实质影响不大）
所以才产生美国现在不动产奇妙的状况
（美国到现在都还在大涨房租，不动产基本面一直大幅拉升）
也是FED疯狂升息，压通膨，很多数字下不来的原因之一
（你通膨上去，请问房价，房租，GDP和很多数据跟通膨的关系是怎样？）
当然反过来也是FED敢这样升息的原因之一
通膨威能，这一次给各位上了一个震撼教育课
而你美国升息升成这样，房价都只跌一点点
中国上次才在本版推文聊老半天，我看市场还是只跌15%，无论二线还是三线都市
这种跌幅相对美国的2008,相对2000网络泡沫那一波，都只叫跌一根毛
而为啥？？
就是伟大的通膨威能，科科
SO,这也是一次很经典的市场现象
各位快到做笔记
有助于补全各位的投资理论和增加市场分析能力底子
通膨跟不动产的关系，这不是平时有机会验证的格局
没好好研究市场，你的损失会是一辈子的事情
（毕竟各位有点钱又想做不动产生意
如果你是鲁蛇或是不做不动产，那跟你关系比较小，你看热闹就好）
因为你这辈子不知道那时候才会再度遇到这种规模的大通膨
你光看那一整狗票，不动产学者和专家
几个对这次通膨判断有正确的
你就知道，他无论念了什么博士，几个博士，有什么身份，多有钱
在市场上，就只是个屁，完全不懂市场
咬著一个奇妙的理论，靠着背景光环，到处招摇撞骗
科科
专家
科科
学者
科科
听他们的稳死
科科
因此这次，只会看新闻的可能认为美国房价腰斩
中国房价剩1/3
日本房价剩一张卫生纸
但实际上，完全不是这样一回事
就跟你说台湾很多记者素质很差外
很多记者是鲁蛇买不起房
外加媒体公司要求的立场，照立场发新闻一直都是大家的常识
所以你会看到台湾的媒体制造业，灌输很多奇妙的消息给你
但是你只要随便翻各国在地的不动产交易平台
你就会惊讶，这个世界跟台湾新闻根本两码子事
你在去问在地做投资的或是有关心不动产市场的
（本版乡民，随便都可以联络到美国或是日本或是中国定居甚至投资人
甚至欧洲，东南亚的很多乡民都有熟）
所以看到资讯，你要求证
这很重要
不然你建立的市场模型，或是分析理论
错了你都不知道
而你玩几千万甚至上亿
你的投资逻辑错误
你不觉得这是很可怕的事情？？？
你不尊重你的钱
你迟早会被钱给教训
到时候不要哭着叫妈妈
那时候你靠妈一族的妈妈也帮不了你

先推拉

问就是崩盘 才符合空空的心

只好等阿共打过来,再来朝圣了

新屋租25我就租23吃他豆腐ㄏ

能再讲清楚一点怎么观察市场吗？

所以租金投报高，增值很差，我都满脸问号

市场最好就是自己在那边抽插，进进出出其次就是盯着实际物件成交价格变化不要偷懒只看区域图表，因为图表统计很多问题你要固定案子直接看她的成交价格，一个区域多看几个案子做demo

因为记者平常要忙着制造新闻到最后真相是什么早已分不清也不想分清了对没信念的记者来说有什么是他会相信的呢？

这每天都在上演阿 宜兰 云林 苗栗 一大堆人在靠北新房子

国外也是，例如洛杉矶，你就挑几个区域看挂卖物件，看成交上海，香港，伦敦都一样

开价3x甚至4x 狗屁地方开天价三小的 问题是那个新案隔壁300公尺内 一大堆一坪开价1x万的中古屋 他当没看见阿

千万不要偷懒只看数据，尤其台湾新闻不知道那边生的图表

当然自己抽插最清楚，并且可以感受到交易热度

但整天制造社会纷争 只想怪别人的群体真的都当没看见

ceca优文先推

记者这种可怜的职业 每天要生8~9篇新闻出来 2长6~7短还要摸编辑的懒趴顺着编辑要的风向写 这种状态下写的文章

记者还是有优质的，只是鲁空很多就是了

拿来当自己的投资参考真的是 要小心天天吃XX 脑袋变XX

所谓近空者鲁，每天看鲁蛇的新闻，就会变鲁蛇，科科

有阿 优质的把数字都查得很详尽 但编辑今天要民不聊生的风向 所以你拿着一堆正确的资料 还是要想办法写民不聊生

某z的课程也是只能涨价不能跌价还要算汇差喔。

房地产群组里面就一堆人带风向仅买预售跟新屋，群主说买中古整修很麻烦，就揪团带大家“听课+买房”，听了也是呵呵笑笑。这一路下来，买中古等补涨就是稳。

推

经济火车头能八股的喔？

老屋怎么不是变60 XD

推不要偷懒只看数据

大大可以帮忙复习一下台北的情况吗？

台北中古屋价格定位为主，新屋依附在中古屋跑牵扯到台北新屋量低，区域价格落差大，以及他是台湾最贵所以中古屋主导市场，炒房要盯中古屋成交

请问云林市区的老公寓也可以遵照大大教的操作方法吗？

中南部则是，建商联手把新案定价冲上去，站着中古屋就会被拉上去中古屋很容易被新屋影响，这也牵扯到交易量中南部新屋量很大，造成中古屋买卖家都会参考新屋以及新屋广告和媒体曝光率过高，对市场洗脑效应很强最后，相对台北，中南部都在补涨，补涨很容易被催动上涨所以新屋硬拉，也是轻易催动中古屋补涨建商一点火，后面就大火烧本能寺

先推再看

中古真的就是稳 完全吃慢一步的补涨 超级爽

推一个

Ceca佛 先拜再说

垃圾记者 北科大白饭这种垃圾新闻都可以写160篇

温阿爸已经跟IKU老师联手，你们这些炒房的小心被外抛

推！

C大推

c大你觉得竹北适用吗 竹北到底该怎么抓QQ 精华区新房是爽cp一定不高 精华区十到二十年跟外溢区新房差不多单价 这题好难

清华的指数一年来涨最多是苗栗耶去年全台平均涨5%多苗栗18%有够狂

借问西卡大大， 如果是靠近凤山市区20年左右的透天可以买吗？ 后续还有涨幅空间吗？借问一下哈哈

但50年以上老屋10年后就跟不上新屋涨幅了，他是有个范围的。

新屋50二十多年屋40？看起来台中不是这样耶 尤其921前的 新屋都快60 震前的连三字头都有点困难

推Ceca大又再帮复习观念！！！

明年全台，再次上涨50%

我经验也是没办法50比40 30到35比较接近 40应该是1x年屋但非台北投报应该还是2x最高不过空间价值就真的50比40

纯推C大 干想到前天仲仲丢一个A案给我 结果下午去抽血看医生晚上又跟家人去吃涮乃叶顺便走到新堀江去看游行 回去才看到 打过去的时候已经封盘要签约了 我才知道…C大说的A案几小时就会成交是真的XD你各位可不可以不要抢那么凶阿XD

哪次不封盘，现在没屋子买了

推推

台中要便宜就找921前+整栋机械车位的

不，是你涨价叠在一起外加老屋涨价比较慢产生时间差但是当大盘整，例如2014新屋开始熄火到2016停滞然后一路盘整到2019你2019看老屋就追上去了这就是时间差给各位的错觉时间差让很多人不动产模型和理论产生错误因为你把变化的市场当基准而不是一个盘整后沉淀的市场当基准这就是不动产最困难的地方，你必须很长的经验才有办法分辨时间差的效应这点很重要例如你对蛋黄区一直涨有错觉，台北一直涨有错觉然后你在以前会有，只有蛋黄区会涨，只有台北会涨的认知之后过一段时间，你就开始混乱，为啥蛋壳涨的比蛋黄多这就是时间差让你产生的误判你观察了十年二十年，你就很清楚要怎样区分你只观察一两年，两三年，你会看不懂

又要复习经典理论了

其实价差拉开了 落后的就会涨不然小港怎么会30

现在是不是高雄市区会补涨 桥头楠梓都30了 巨蛋/左营好像也没贵多少

上半年看到房价比去年还撑就知道不妙了 还在那边跟温阿爸一年10%

中古肯定跟上去啊没看美农中古都往35站上居多了

优文推

可以偷偷问吗，如果想买不动产出租存钱顺便等到小孩长大看他要不要用（现在小孩才10岁）该买中古屋还新屋......

囤屋买中古就好

Ceca大怎么知道西螺有大涨，ceca大在西螺也有房子吗？另外有机会的话，不知道方不方便跟您请教从长辈继承的乡下老透天该怎么处理比较好，谢谢您

一起respect!

星期六去桥头看热气球

推

近几年通膨非常有感

佛心推

推C大 但想请问玩老屋出租屋龄多大就应该换年轻一点的呢？还是怎么观察呢？谢谢。

请问老宅的底限是几年之前最保守？921年份以前的吗？还是没差总有钱不够的人会买

买不起第二间的鲁蛇前来报到

问题问题是现代人，尤其是年轻人只要新房，中古屋连看都不看也不考虑，你看我几篇劝说买中古屋被骂成狗，还拿最高规格气密窗来跟你要求，你新屋随便一个窗户就好棒棒，中古屋要求装气密窗还被嫌弃，我亲戚也是这样教训我的，台湾年轻人就只要新房

所有人都想要新屋，但是绝大多数没有那个能力

竹北老屋卖不大动那你买老透天吗？老公寓买来你会整理吗？还是直接挂卖？

被坑的…是大多数吧XD

投资最忌讳先射箭再画靶啊，当你心里已经看跌，任何上涨的因素都会被刻意忽略然后误判

推，感谢分享

日本也连涨好几年了 剩下八卦板柯布林在那边幻想日本房价好便宜

推

佛度有缘人

敲碗工程课程XD

丢几笔钱下去抽插就知道行情了ㄏㄏ

来上晨堂课囉 这个比大学教授教的还有用多了

南高老废墟公寓4楼卖不到100万的 有价值吗另外想请教二十几年的公寓跟四十几年的公寓价格会差多少?

南高现在公寓四楼 再怎么废墟都没有不到一百的吧？除非地上权？

老屋投资 六 我相信你了翻新出售 跟代工思维有87%像定价锚点是当年新成屋 而非购屋价 ->溢价空间获利 = 溢价-翻新成本 (翻新成本可靠租屋摊平)

它本来开一百多 最近降到不到一百 看起来要大整理的

台中震前大楼的抗性看起来真的很高，爬了一下实价登录的价格，103年的时候新大楼一坪大约在25-30万的区间，当时屋龄20年的震前大楼，一坪大约在10-15万。过了10年后，10年的新古大楼已经喷涨到45-50万，隔壁的30年大楼还站不上30。

谢谢C大

今年年初南高废墟老公寓成交价300有找 ，现在附近实价320左右，但装修真的是一大问题

台中那是因为新屋涨太快了你当然不能说旧市区新案都5字头，中古怎还2字头旧市区新案五字头根本是最近一两年的事台中旧市区新建案这波暴涨太多中古需要时间反应

Ceca大有推荐的房地产记者吗

ceca大就是先推

推

说中共房价腰斩的都被打脸了 哈