其实还是很多人搞错一点.
房市主要是卖方主导的..
因此你永远都要优先看卖方.
美国为啥坚强?
因为利率一段式,所以屋主坚强.卖方不认输...所以只有小跌一丁点.
2008为啥会崩溃?因为次级房贷引爆大量高投机性屋主,不安定筹码太多.
当这些不安定筹码炸掉银行的时候,大量不良债+大缩水的交易量,就把房市冲垮.
韩国为啥崩盘?
因为高投机性屋主太多,尤其大量房东房租滚房子?!?
而利率炸掉后连锁崩溃.而崩溃的释出量过大,买盘又限缩.
越南为啥会崩溃?
阿世界级的投资盘,你说这些屋主投机性有多高...XD
光中国人认赔杀出,越南房事就会大地震了....
至于中国.
中国目前跌幅还不多.
主要是因为房子绑户籍+限购令.
所以一般人民投机性屋主太少了.
但是中国也不是因为这样所以房子就稳定了.
主要是,他有大量高风险的建商.
这些建商手上的余屋和不良债怎样处理.
决定着中国房价是否崩盘.
中国买盘因为房价超过基本面太多而本来就低迷.
(其实中国低迷很久了,但因为卖方坚硬,所以房价甚至前两年还可以上拉
买盘少,代表大量低价释出会快速崩跌,但也代表,少量加价成交交易就会大喷)
交易量小的时候,如果买盘坚定,还不一定会跌,甚至硬炒都还可以.
但交易量小的时候,只要一定量的不良债,就会直接拉垮房市.
因此只要少数的疯狂往下成交.
整个行情定位就是疯狂向下.
(反之亦然)
阿台湾勒?
台湾违约率那么低.
屋主无论一般人民还是建商,全都那么坚挺.
你光想想,今天的台湾和2016年比,有没有无论一般屋主还是建商
都更强大更有实力.
2016预售屋投资客崩溃的风险,今天完全看不到.
那就不用说2000年....XD
因此台湾房价硬!!!...超级硬.
硬的原因就是卖方太硬.
卖方太硬的原因就是.
空空最爱的"政府打房"....XD
就像我们今天买预售屋.
还有空空怀疑交屋怎么办?
靠邀现在预售屋禁止转让,你说我们买预售屋会买自己无法交屋的东西来自杀?
你是当我们买千万房子的人是智障还是你是智障?
千万耶,多少人买不起...阿它们比较聪明我们比较笨.
你怎么会怀疑比自己有钱的人比自己笨...你是没出社会还是从那美克星来的?
你那么聪明,为啥你房子买不起??
so...不知道现在预售屋不能转让,不知道要交屋,不知道交屋后房地合一要从新算?
我看..是你不知道吧....颗颗.
阿每个预售屋的买盘都是要买了至少放个两三年多的放五六年才卖.
你说这种买盘跟2016一大堆抢交屋前转让,或是更早之前还可以一交屋就转让的.
差多少?
至于中古屋.
现在第二间贷款七成,第三间贷款四成,压着我们杠杆都开不起来.
你说卖方是有多软...XD
更不用说,要压垮中古屋市场其实没那么简单,因为中古屋屋主大多都很硬.
(传统要贷款的时候,银行都嘛要查你的负债比干嘛的,就是在过滤高风险投机客)
你说投资客买一堆...问题是很多都是用人头.
用人头通常它们也都是合股,而人头本身能吃下来代表他的收支比是银行认可的.
所以用人头的投资客反而更硬好吗..XD
不过以上只是讲跌.
涨的话就要看炒做.
所以涨是另外一个故事..!!!
基本面好不代表会大涨.
如果基本面好就会大涨直到达到基本面水平.
那台湾为啥房价还在被低估阿..XD
阿中国是怎样炒到超越基本面那么多啊..
阿就因为炒做.
中国炒作失控把他的房价推升到天上去.
台湾从2003以后,炒作政府就干涉.
难道大家忘了十大恶人之首~张盛和...是怎样打房的.
然后一路各种市场控制直到今天.
所以台湾炒作一直都没失控.
造成房价一直都没涨够.
当然我知道对那些买不起房子的空空来讲.
它们永远不相信"台湾房价被低估没涨够"这个事实.
但是,反正....他拿他的人生去赌,那是他的人生,不关我的事.
记得...任何实质供需问题,都会写在租金上.
所以这是基本面的基础数据参数之一.
供需失衡就会在租金投报率那边看得出端倪.
甚至租金投报率还可以反映通膨,反映薪资,反映物价.
(当然他也会反映房价...XD)
他是一个模糊系统最佳化的结果.
因此你要尊重租金投报率这个东西.
就像,高雄大学和桥头新市镇.
两个并排在一起,为啥高雄大学比桥头新市镇好出租.
是不是牵扯到高雄大学附近的机能+右昌扩张+海军..
因此目前高雄大学基本面比桥头新市镇好,这直接从出租市场看就知道.
你不用去分析一大堆地形阿环境阿...
这个出租市场就反映了区域的竞争力,包含机能包含工作人口等等的需求面.
因此为啥中短期可以优先追高雄大学,因为比较好养.
但是你看我们买桥头新市镇的抓的事成屋后还要放5年,如果含预售时间可能7~8年.
而桥头科学园区2025年才会完工
(他有工厂和科学园区的马路阿地下排水阿水电一起在盖
所以2025年没多久就一间间工厂开工)
而他土地招标那么疯狂.
因此2025年开始就会"空降式"冒出大量上班人口.
几千几千人这样进去,并且是在短时间内疯狂进去.
而在没两三年的时间,工作人口就上升一万人.
这时候再加上政府在这边丢的实验小学实验中学.
很快机能就会补上.
(其实机能是最不需要烦恼的,因为补机能很快,你只要有需求,商家就会进去)
所以桥头新市镇通常是以中长期投资为主.
你需要给他时间成长...那是买未来...未来位阶会提升,要吃的是这一块多涨的bounce.
但是我们排除这种买未来卡位的.
大多区域,他的基本面,基本上都是直接看租金就好.
也许租金可以炒作.或是因为房价而影响到租金...
但是炒作不向房价那么容易外,你炒作影响的是不同独立都市的差异.
因此...
同一个都市的租金,炒作效应是很低的...
同一个都市的租金可以直接视同区域的基本面基础.
更不用说"租金的变化"这点代表着区域的成长或是衰退.
所以对一个都市的判断,你直接去看他租金变化最直接,误判率会很低.
就像买未来的,也许他租金一开始投报率不好但房价高.那他出租投报率并不好.
但你会发现他"租金"绝对数字再上升....代表这边在成长.
反观如果衰退的地方,也许他租金本来就很高,但是之后你发现租金停滞甚至下滑.
这就可以成为你"追高杀低"的时候的基准.
租金的上涨和下跌....是很重要的指标..
价格是盲目的,租金是理智的....