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内文：
工商时报 洪正吉 2023.07.26
房地合一税的重购自用房地退税优惠跟土增税不同，除了要迁入户籍，还必须有居住的事
实，国税局在查核时，更会勾稽水、电的使用情形，一旦发现是空屋，就会剔除自用资格
，有民众因此遭补税60多万元。
有位郑姓男子，110年7月先在南部买入一间房地，之后又在同年的8月，再购入附近中西
区的另一处房地。111年2月时，郑男把第一间房地卖掉，4月过完户申报房地合一税时，
列报所得额142万余元，按45％税率，应纳税额为64万余元。
不过，郑男在申报时，减除重购自用住宅（中西区房地）的扣抵税额64万余元，最后申报
书上的缴税额变成0元。结果国税局查核时，以郑男没有居住的事实，认定郑男不符合重
购自用住宅的退税条件，要求郑男应补税64万余元。郑男不服，申请复查及诉愿都被驳回
，最后一状告到行政法院。
郑男主张，他所购入的两处房地，都是自用房地。第一间房屋是预售时购入，属小坪数公
寓房屋，111年1月搬入居住后，因小孩出生、配偶到月子中心受照顾，房屋使用频率及时
间短，导致一开始用电度较低，但最后一期用电度数已达123度，显见第一间房地出售前
，确实有自住的事实。
郑男还强调，因为小孩出生的关系，担心房屋空间小可能不敷使用，因此第一间房地卖掉
后，又搬到中西区的房屋居住。也因此，中西区房屋的3月份用电度数，也达340度，一样
有自住的事实。
不过，相较郑男以电费佐证有自住的事实，南区国税局调出郑男第一间房地的用水记录发
现，郑男持有期间的用水度数都在0度到6度之间，很难认定有实际居住使用的客观情事，
因而认定第一间房地只是他单纯购买后出售，非属原已持有且供自住使用的房地，不符合
房地合一税自用住宅的条件。
高雄高等行政法院最近审理后裁定，郑男购入第一处房地后，虽然有将户籍迁入，但入籍
后旋即就委托不动产公司销售，持有期间的每期实际用水度数低，用电度数也只有最后一
期稍高，因此综合考量水电使用情况，很难认为有人实际居住使用，与房地合一税有关持
有且供自住使用的重购退税条件不合，驳回郑男请求。
心得：
110.7买，111.2卖，设籍半年，有电费纪录，结果因为水费太低不给重购退税，
高等行政法院还驳回上诉。
这样看来重购退税的居住事实认定，怎比房版大大们说的还要严格阿?
所以现在成屋不设籍个一年，完整电费水费，重购退税都不会过?
一年内有换屋需求的换屋族真的会屎。