※ 引述《gavinjoy (gavin)》之铭言：
: 首先感谢版上各位大神前辈无私分享房产概念与实务操作经验
: 让小弟受益匪浅,同时也开始正视思考如何运用家里能给的资源
: 目前家里能运用最大的资源莫过于一块近市中心的土地
: 自身状况及土地相关资讯如下
: [重建规划想法]:
: 自我投资方向以置产双北房产进行长期收租,考量购置双北物件投报低
: 不如思考将祖产土地活化,利用危老重建成多户独立门牌套房进行收租
: 并申请公益出租人,每户每年领取修缮补助
: 同时每户再向银行申请增贷来进行后续投资
: 达到获取收租效益的同时,保留祖产土地、完成父亲不变卖祖产的愿望
: [个人背景状况]:
: 40岁,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190万,
: 房租年收入64万(收租房房贷1,100万,30年,目前在第一年宽限期)
: 老婆存款300万,但未来有考虑用来购置桃园自住房
: [父母背景状况]:
: 存款150万,无收入,靠每月孝亲费生活
: 母亲在台中有一33年社区房(无贷款),近半年同社区实价登入为650万
: [土地&附近租屋资讯]:
: 大同区住三-土地80坪,地上现有屋龄50年以上,40坪砖造/木梁屋顶的独立透天
: 位置离北市大桥头捷运站约500公尺
: 目前土地有1/4被划为计画道路,未被市府征收
: 且该计画道路上,目前都有老旧地上物,个人判断市府应该无法执行道路征收
: 附近独立套房租金范围落在17,000~20,000(6~8坪)
: [重建相关资料]:
: 目前查询危老重建相关规定
: 1. 放宽住宅区建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超过60%。
: 2. 容积奖励-最i达建筑基地1.3倍之基准容积或1.15倍之原建筑容积。
: 因此可重建资料概算如下:
: a. 含计画道路面积
: 基地面积: 80坪x60%=48坪
: 总建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
: b. 扣除计画道路面积
: 基地面积: 60坪x60%=36坪
: 总建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
: 想请教版上各位有经验的前辈
: 1. 重建计画是否符合效益?
道路地不能用 就不用算它了
你B方案算的坪数
营建楼地板面积会超过300坪
实际营造费用约1亿
有没有符合你自己的效益你要自己评估
: 2. 重建费用能否利用土融来降低自备款?银行会用如何认定土地价值?
: (台北市地政局近一年附近住三用地实际交易价格从75万~160万元/坪都有)
: 3. 被划为计画道路的用地,未被征收情况下,能否用来重建?
不行，既成巷道才可以使用
本案已经被划为计画道路
最大的使用效益就是
在申请都更或危老的时候
把道路地拿来申请协助开辟奖励
会比拿去卖10几%公告现值好得多
: 4. 若因计画道路影响造成建筑面积形状不漂亮,地主能进行什么自救措施?
没什么办法
: 以上请各位前辈不吝指教