楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-07-15 13:25:11不用讲长期,因为长期而言,什么鬼东西都会涨.
那些长期看空的白痴,我们不用管他死活,哈哈...
所以我们只论一个时间区块,例如10年好了.
10年来讲.
中古屋,一切都是价差为主导.
你今天同样大小的房子.
新大楼2000,2x~30年中古大楼1500,40年老大楼1300.
那你说,如果你三楼公寓才900.
这样不涨公寓合理吗?
(以上讲差不多屋况做定位,请不要拿中古状况和新翻修对比)
但是如果三楼公寓1500.
这样不要说他涨跌.
请问你,三楼公寓你买得下去吗?
阿你说.怎么可能三楼公寓会涨到跟2x年大楼差不多.
喔,前几年不是才发生过.
那时候一窝蜂的一堆玩短期,包含一大堆炒房老师兴起.
我是不知道那些炒房老师是不是都躲在ptt偷看..XD
阿你们兴起,然后都在做我们投资客前一段时间讲的操作.
然后因为经验并不是很充分+学员有"必须帮他投资"的压力.
造成它们狂买乱买公寓.
把公寓价格飙升到一个很诡异的状况.
造成"非翻新"老公寓勘住的价格居然跟2x年屋差不多.
我都吓歪了,转向跑去买老大楼...
后面你也看到虽然经历了大涨波,大家都涨了.
可是老大楼还是硬生生的又把价差拉开.
那这段时间,屯公寓不如屯老大楼.
所以投资你要很计较价差.
除非你做很极端的投资,例如现在一堆老师在买公寓.
你也知道公寓很贵.
但是你刚好有机会吃到一间价位相对低的废墟.
那你无脑把废墟吃下来转手卖给这些老师,快速赚一笔小钱.
ok阿..
但这种操作我们就不特别挑出来讨论.
因为这不是一般人可以复制的,甚至你自己都无法复制.
这叫天上掉下来的机会...上帝赏你的钱,土地公要给你的金元宝.
颗颗.
我们讨论的都是经典操作,也就是在大多数时候都可以执行的操作.
因此对于单位时间状况来看.
你永远都还是要把价差放在第一位做判断.
不过因为老公寓通常...通常拉,像前几年那种被乱买冲高的情况非常态.
通常都是最晚涨的东西.
因此你再赚补涨的时候,一般都是最容易赚到手的产品.
尤其如果这一波大涨,老公寓都还没涨完,下一波又到来,新建案又往上冲一波.
这样老公寓台面上就摆明著有两次大涨加叠的补涨空间.
而就算之后产生了回档或是什么情况.
你的空间很大,那些回档都可以打消掉还有赚外.
你也可以提早看到前面新案和热炒区产生状况和问题.
提早撤手不进场,甚至可以跑货套现金.
因此操作老公寓通常都很舒服,而且很简单(纯以投资赚到钱而言很简单)
另外老公寓房屋评定现值很低,所以房屋税很低.
房屋税很低,你屯房税怎样抽,都还是很低.
屯房税对新屋,尤其摩天楼等级.
(高度100公尺以上,或是更高的150公尺以上,这两个门槛一过,营造成本就会明显上升
主要是因为消防法规不一样)
那个房屋税本来就很重,屯房税率下去,自然跳的税金就很高.
而老透天....我妈前两个月收到台北透天店面的税金.
商业出租非自用税金也不过三千多块...颗颗...
(当然地价税就爆高)
屯房税是打新为主阿..所以建商容易跳脚.
因此屯屋的时候,屯这种不折旧又税金低出租投报高的.
有非常好的效应.
啥?你跟我说老屋维修费用?
那是什么?能吃吗??.
你用20年为单位统计计算下.
同样大小的新建案,房屋税和老公寓的房屋税差额拿来翻修都还要找很多好吗.
你在乎翻修费用,然后瞧不起税金??
还是你翻修都在搞什么世界奇观...颗颗...
(屯屋就翻基本的就好了,你在翻什么鬼东西....还电线重新画图重配?格局还改来改去?)
你是对钱很不尊重喔.
不管什么钱,支出就是支出...没有什么这个支出算,那个支出不算的.
另外老公寓可不是只有市中心才有搞头.
我当初买林园的老公寓.
赚的投报率,你市中心95%的公寓都看不到车尾灯..
工业区的老公寓,那个抢手度,你根本无法想像.
(阿就数量太少.....
当然还是那句话,如果老公寓价格飙升到跟2x年屋差不多...
你....你买的下手??)
所以只要价差有够大.
老公寓都不用烦恼他的支撑和增值能力.