楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-07-09 01:09:45不动产其实很简单.
尤其你在市场当中,你随时盯着市场看.
他的变化非常好"判断"..
对喔,为啥我不用预测这两个字.
是因为.
他的变化都有迹可循,所以你只是open作答而已.
因此是判断而不是推论...颗颗.
这也是一大堆人在那边推论,很容易被打脸.
但我们投资客都凉凉的好像发生什么状况都在掌握当中的原因.
你理论一大堆,结果....常常都算错.
而我们...我看到他凉菜了,所以先去买正二.
我看到无限QE,资金涌动,炒手开始动作了,所以我也去加码并且还不小心购入预售屋.
然后....然后我都正确的.
阿靠邀,我open book当然正确阿....我又不是算的或猜的..XD
当然啦,市场看久了,也会对这个市场的习惯和特性有所理解.
因此,你看过市场会有补涨效应.
所以某些地方捕涨还没发生,但你这时候才是真正"推论预测"这边未来会补涨.
这种才真的是所谓的推论,理论判断.
不过这种推论或是理论判断,并不是架构在太神奇的一大堆经济数学模型当中.
而是像股票的"技术分析"....
透过长期观察市场的习性,进而推论他的习性下会有什么未来的变化.
当然啦,实务上面又会有很多意外.
政策面就是意外..
像豪宅限制贷款下去,豪宅市场惨兮兮.
原物料大涨之后,整个新建案疯狂价格拉升到投资客也惊呆了.
因此,投资客真正要花大脑研究的,是这些变化.
当一个变化下来,你就要真的花大脑去思考对市场的影响,以及怎样趋吉避凶.
但无论怎样.
你会发现.
对市场判断最精准的,绝对是在市场打滚的人.
而一个没在市场打滚的人,通常判断市场都很容易沦为过度脑补.
进而跟市场脱节,然后判断都会被市场打脸.
你今天用资金面去判断不动产,看似有道理.
实际上你可能判断错误...
因为,不动产是内资...阿你是整个市场资金混再一起看,把外资也算进来.
那你铁定被打脸...外资再跑,但内资又没跑,内资膨胀之后又没缩水甚至还在累积.
这种情况你说资金跑了所以不动产要跌.
之后你看到不动产还在缓涨....靠邀.
阿为啥你会犯这个错误..
因为你没市场经验...颗颗.....所以你无法理解到不动产的资金是有侷限的.
不动产不是什么资金都吃,也因此不是什模资金都会影响不动产..他是一个偏向的市场.
然后资金对不动产影响又只是一个基础.
不动产价格很容易受炒作影响之外,他有僵固性.
炒作这种东西是无理的...
如果我今天手上有1000亿,政府又不会太盯着我的钱怎样用.
那我拿来炒不要说高雄,像现在新弯区有落后现象+我觉得最近新弯曲招商有一些话题.
所以我拿1000亿去把整个新弯区整个炒做到美术馆的价格.
我觉得我办的到!!!!透过一些对市场了解下的炒作技巧而已.
当然啦实务上有一千亿的人可能会思考,炒作新弯区的收益是否是最好的选择.
如果他发现去炒作AI概念股会有更好的收益,那他就不选择炒作新湾区也是可能.
再加上如果是极少数人例如1~2个集团联手要炒新弯区,政府可能会干涉...请你去喝咖啡.
(但如果你是一窝蜂好几个集团一起炒,那政府就无法过度干涉)
但无论怎样.
炒作就是这样子...炒手的一个念投,可以改变市场的一部份反映.
并且无理....因为是人为的!!!!
一个利多下来,例如盖百货公司.
他会带动涨多少....一大堆外行人都会一直喊数字.
但你一个投资客就知道,这无法判断...这要看炒手的态度.
他或他们想炒多少才决定会涨多少....
然后...
只要他炒上去,他就是对的,而且价格并不像股票恶性炒作后还会跌回来.
他上去就上去了,除非上去到太夸张....
例如你新弯区炒作到超越美术馆10%都还有理..
但你把新湾区炒做到超越美术馆50%....价差那么大就会出问题.之后会跌很多回来.
但通常这个年代炒手并没有那么夸张的操作(199x年的炒手就会乱炒)
所以炒作通常炒上去,就会停在那边,并且会被很多人事后诸葛的合理化合理解释..颗颗.
而炒作影响市场这么大的情况下.
你用"基本面"去判断市场.
那随便几个炒做,你脸就被打到骨头都裂了.
啊我现在问你,桥头新市镇,你现在买新屋,你是可以买的比几个月前便宜喔??
好像没有,去年大家都在喊那边要崩了要跌了.
但如果你以今天的价格去看去年大家说他要崩的价格.
靠邀,还略贵一点点.
阿你们是不是都被打脸到脸肿得跟猪头一样?
阿你说...台积电延期,无论年底二奈米的谣言是真是假,目前就是没有.
阿没有支撑,那边凭啥卖那个价格.
现在问题就是,他炒上去就炒上去了阿.
一坪30好了,请问现在营造成本多少?不要说2x.你算15...
营造成本15+土地成本10好了,靠邀你成本就25了.
那再加上管销15%和30%利润,建商要卖多少?
36...谢谢合作.
阿你说,土地成本为啥是10..他不是应该降下去吗?
问题是,地价炒上去就炒上去了,他管你喔.
再者.
土地成本10,相对于市区还是比较便宜阿...所以合理.
(你高雄火车站,三民区,甚至凤山卫武营,土地成本都比较高)
所以桥头卖你3x....合理阿.
不然你告诉我,她要卖多少?卖25?..建商亏钱卖??
有没有...炒上去后,大家就会合理化它的结果...颗颗.
桥头新市镇跌到哪?买30的要RIP在哪?
他还在很微幅的涨耶....说跌的要不要出来解释解释.
阿你被打脸了为啥?
阿因为你就不懂市场阿.
理论那么多,结果被市场打脸.
所以一个成熟的投资者.
凡事都是先看市场.
市场永远是对的.
另外一点很重要.
最近大家很爱讲什么蛋黄蛋白.
我先不管你们所谓的蛋黄到底怎样是蛋黄.
工业园区科学园区50分钟车程?
那整个西台湾都是蛋黄.
南科下班往北跑50分钟,可以跑到云林.
中科往南跑50分钟也可以跑到云林.
林园工业区往南跑,你车技很好+又上班日,听说有人可以跑到恒春(这应该有闯很多红灯)
但至少随便跑到仿寮没啥问题.
路科有机会50分钟跑到六龟.
这全部都蛋黄区????????
基本上呢,蛋黄和蛋白.
到底利空的时候谁比较危险.
阿你是直接判断蛋黄和蛋白??
然后说蛋黄需求高安全,蛋白危险?
那2016年你的脸就被打到女儿都不认得你是谁.
2016年,蛋黄区回档最明显,高雄回档最明显就是新弯区..
而蛋白?蛋白不但没有回档,像林园那种还涨.
问题在哪?
问题在价差.
当蛋黄和蛋白价差很大的时候.
蛋黄的压力比较大,所以涨比较少,跌的时候也比较容易跌.
但反观2000年崩盘那一次,或是中国最近的不动产下跌现象.
因为乱炒做,蛋白价格都很夸张只比蛋黄低一点点.
因此蛋白跌得很惨烈...看看中国温州,看看当年北海岸度假山庄.
所以到底蛋黄和蛋白谁安全谁容易涨谁容易跌.
第一优先就是先看价差.
为啥桥头新市镇不容易跌..
因为高雄,巨蛋美术馆价格上5x(非豪宅,皇苑最近成交68,下一次有机会挑战七字头)
阿你蛋黄区5x,桥头新市镇3x...一般市区40.
这价差很稳定.
那你期待桥头大跌.....你当然就是自找被打脸.
我多次说过,价差无敌重要.
听不进去的还是听不进去.
谁在跟你看绝对数字.
看得永远都是价差!!!!!
因此重点不是蛋黄和蛋白的绝对价值问题.
而是,他们的价格和彼此的价差,是否在稳定比率下.
当不稳定比率,例如像林园太便宜.
那某一天他就会疯狂大补涨.
而太贵的就有下修的风险...无论他是蛋黄还是弹壳.
而市场为啥会产生不合理的价差?....
就是因为市场有炒作.
如果今天台积电在高雄并没有改变制程,或是他在去年就直接宣布制成改2奈米,2024量产.
这样各位还真的有机会看到桥头新市镇价格冲到更高,甚至冲到逼近40.
因为炒作.
而如果这种情况才发生又无限延期台积电...
这样桥头新市镇自然40的价格就会受到非常庞大的压力.
就有很大机率在现在这种凉菜回档.
但问题是他只爬到30....因此甚至是还不够高,因此还微涨一点.
因此那些无脑讲什么蛋黄一定怎样蛋白一定怎样的.
你们也可以把他们当笑话看,一定被打脸.
不然叫他把哪边是蛋黄哪边是蛋白讲清楚,把地点讲出来.
你看他敢不敢....颗颗.
打迷糊仗...之后被打脸还说"我又没指这个地方,这边本来就有特殊影响balabala"
要讲蛋白会跌,讲清楚哪一个蛋白要跌....
哪里啊.
说话啊!!!!!
所以回到讲市场.
很多时候你要在市场打滚一段时间.
你才会真正了解市场.
了解到市场有基本面,但也有炒作,另外也有很多会直接影响市场的例如政策,例如资金.
而真实市场又拥有自动修正和平衡的能力之外.
他又有僵固性和一些反应迟钝惯性大的特质.
因此你不会很白烂的用基本面去判断市场.
当然如果太随波逐流死命的疯狂跟着炒作走,也要小心突然发夹弯或是市场冲击时的修正.
(之前某俊男兄,不是靠兴富发温莎堡系列赚了一亿,之后又因为国王系列亏了一亿
这就是太执著于炒做,之后被政策发夹弯给嘎到炸掉.
其实帅过头竹南大浦事件,也算是太过于执著在炒做而产生没有规避掉风险吃到炸弹)
进而在市场当中趋吉避凶...
至于那些什么市场经验都没有.
整天开口闭口满口理论的.
那些你就当他笑话看.
他一定三天两头都被市场打脸...
喔.
这种人被打脸也不会承认拉.
只会再去扯一些五四三.
或是硬凹.
颗颗~~~~~
阿不是连跌3~4年,每年跌10%.
要修正成蛋黄区跌5~6%,蛋白才跌10%.
那好.
哪边是蛋黄区,哪边是蛋白区.
讲清楚阿.
把地点报出来....
像我以前喜欢讲蛋黄区是,台北大安/信义计画,台中七期水湳,高雄美术馆新弯区.
而梧栖阿,大寮阿,汐止阿,我会称他蛋壳.
但问题是每个人定义又不一样...因此我不太会用蛋白和蛋壳这两个词.
我都麻直接讲地点...以免被误会或是误解.
但是很多人,好像是故意让人误会误解...所以故意满口蛋白蛋壳.
这样到时候如果竹南大浦大涨,他还可以说"竹南大浦是蛋黄阿,科学园区50分钟车程内呢"
靠邀!!!!!!!
所以到底哪边是蛋白,哪边是蛋壳.
哪边每年要跌10%连跌3~4年.
讲清楚阿.
说话啊!!!!!
然后又喇小坪数比较不会跌,都跌三房四房.
这个比较扯..XD
你不知道我换屋买8x坪,差点买不到....
好啦,蛋黄区的8x坪市场比较特别,尤其高雄美术馆的8x坪很诡异,根本跟我作对!!!
(因为新案价格跳太大,8x坪总价突然破豪宅线.造成换屋困难.
外加建商供给量太低,所以换屋族缩手.
换屋族缩手造成中古屋释出量也过低,造成市场供给过低
这是一个他妈的美丽的误会!!!!!!!!)
但是3~4房这东西喔.
因为前几年小坪数太夸张,造成两房和3~4房的价差被拉开.
之后我不是说,有一点价差在收敛现象.
因此近期我应该都建议,如果资金够,可以优先考虑3房平车,如果4房还略便宜也可以优先.
(当然这个前提是,你的单价买的比两房还低,例如两房单价33,你三房可以买到30这样
你不要两房单价32,你三房也买32...那你要收敛个屁阿.)
因为小坪数的单价太高,所以小坪数价格如果没降下来,那就是3~4房价格会被抬上去.
而....
那个讲....小坪数可能还涨,3~4房每年跌10%连跌3~4年的.
大家来看看.....看看他的神预言会不会成真阿.
哈哈哈....
都2023年了,还在小坪数可能会涨,套房可能还会涨.
你是活在十年前喔.
(让我摇想到七八年前乐盅于两房的日子)
这就是满口理论,但是不懂市场本质的人常犯的典型错误.
如果你知道市场对价差的平衡力道很强大.
就不会在不看价格的情况下,说出这种死定的推论...
哀...
没经验就不要乱讲细节.
细节讲越多,你越死定了拉!!!!
先去成交个20间房子在出来说话喔
乖~~~~~
喔,我知道她有在看啦.
所以.
快点拉,先回答这个问题.
哪边是蛋黄哪边是蛋白哪边是蛋壳.
哪几个地方一年跌10%连跌3~4年.
哪几个地方的三房四房一年跌10%连跌3~4年.是几年屋??...
讲清楚说明白.
不要打模糊仗.
阿说不出来齁.
当然啦...
不熟麻,不清楚麻,不是你的专业麻...
不是你的专业,还喇那么多五四三.
呵呵...
网络话术,投资老师话术,直销话术.
我们身为投资者,接触过的都是成百上千.
这些话术,我们也很熟拉....不喜欢用下三滥的话术而已.
一大堆所谓的"技巧"都只是一时的.
当你没有底子,然后做出错误的判断.
技巧只会让你未来死得很难看,加大你被火烧的火势而已.
在底子之上,技巧这种你要用不用再说.
啊没底子,满脑子想要靠技巧愚弄别人.
这个只要有人拿竹竿去搓.
搓几下你就死定了!!!!
就像,说蛋白一年跌10%连跌3~4年.
三房四房麻...
他敢说哪边吗.
哈哈.
他敢说吗!!!!!!!
呛他不敢.
因为一说他就死定了!!!!!
所以只好躲在"蛋白"底下.
打迷糊仗.
阿话术谁不会啊!!!!
当我们白痴耍?
当我们第一天玩网络?
当我们第一天接触直销和诈骗集团和投资老师????