不用讲那么多.
以长时间来看.
建商往上卖必须建立在中古屋有跟上的情况.
也就是新案和1x年屋最后会大约落在2成价差.
中古屋上不去,新案会掉下来.
新案掉不下来,中古屋会上去.
现在就是经典新案掉不下来,然后时间冻结状况,所以产生中古屋和新案庞大价差.
建商则是一脸要撑到之后市场回温中古屋追上去的态度
但是例如以前崩盘.
以前崩盘很多时候中古屋崩溃了,新案也跟着崩溃.
当然也发生过建商倒闭,余屋进入不良债被便宜卖.
不过无论怎样.
中古屋和新建案彼此间会有拉扯效应.
最后大家会往一个稳定价差收敛.
而如果今天跌了,新案价格往下.
请问反映在什么东西上面?
对...就是地价!!!
因为营造成本固定,你很难看到营造成本明显的跌.
所以你很容易看到地价跌.
甚至只是价平交易量大缩,也会产生地价跌.
(2008 2016地价都明显下跌)
(对喔谁跟你讲土地抗通膨的...颗颗.)
这也是去年12月左右最危险的时候.
我都建议各位观察土地成交....地价跌了就要看跌多少判断会不会有回档现象.
当然很可惜,土地价格也只是进入死鱼.
所以既然土地价格不跌,营造成本大涨.
那这代表什么?
这代表这两年越晚拿建照的新案,价格必然越高.
当然建商也知道,所以他们有些都成屋才卖...以免在死鱼盘太快反应会吓死各位.
(这是短期的商业操作手法而已)
但是等到降息,你在来看市场会怎样.
因此回到居住正义.
今天中古屋所有人都要加价卖.
并且要知道,你今天新买一栋新案,你还有交屋款,装潢等等成本.
更不论一堆人还要灌交易成本.
每个人都要把这些成本灌上去还要赚钱卖.
也就是你买1500,一两年内要转手,你至少要卖16xx.
那请问中古屋怎样跌?
那中古屋都只涨不跌.
请问你2年屋卖1650,建商新案要卖多少?....当然1750噜.
那营造成本如果固定,请问什么东西涨?
当然是土地涨阿.
如果土地也不涨,营造成本也不涨,单纯利润涨.
也就是建商的利润从35%放大到60%...你知道会发生什么事情?
那就是...我们这些投资客立刻都变成建商.
然后抢土地来推案,便宜卖,我只要赚50%就好....吃你们其他建商的豆腐.
啥?当建商很难?...你只要有钱,谁都可以当建商..
建商就是投资客,投资客就是建商,两个做的事情完全一样,差在规模而已.
那自然市场一竞争下,要嘛建商卖价必须回缩,不然会被我们新起的吃豆腐.
要嘛他就只能哄抬地价(当然他手上有其他屯地)
因此到最后结论就会变成.
营造成本固定,中古屋屋主都要加价卖....
因此土地价格上升!!!!
直到,大量屋主愿意赔钱卖.
例如大量失业,例如大量人房贷违约被法拍之类的.
(1980 1990 2000大崩盘都是这样,主要是产业转型阵痛阶段.
你想一下,如果今天科技业崩溃了都要外移,台湾科技业薪水从200万变成剩下50万一年.
而且科技业就业人口只剩下1/2....
那会怎样?
是不是一大堆科技人付不起房贷,房子要被法拍,然后法拍也没人买会一直流标
之后才拍出很贱的价格,例如科学园区附近重划区,5年屋拍出15万一坪的价格
然后还一大堆15万一坪的法拍屋可以选
这样房价能不崩吗???
喔,1980 1990 2000就是这样子崩的....
主力产业外移或是转型或是崩溃,新兴产业还来不及接手撑住天空
所以房价就在这个过渡期崩溃)
而大量的中古屋都法拍成交15万一坪.
请问建商敢卖多少?50万一坪?60万一坪??
建商当然最多卖25~30万一坪.
那请问营造成本固定....建商怎义卖25~30万一坪?
自然就是地价崩溃噜...土地没人买直到地主愿意低价卖.
不然也不会怎样,就没人推案而已...所以2000~2003推案量很低是这样来的.
并且..推案的有些是库存土地盖了卖出清,拿来跑公司的现金流..以免公司倒闭.
啥你说地主都很能撑?
你再做梦吗..XD
一大堆地主都是借钱买的,甚至动用民间贷款或是股东或是集资.
你真的那么多地主都那么有钱喔.
血观音里面,炒土地不也靠农会贷款...农会超贷买农地然后等重划,结果烙赛.
因此很多时候,地价崩溃,你就看到有人自杀有人失踪有人意外死亡.
土地喔...呵呵呵....有钱喔...呵呵呵.
哪来那么多有钱人...呵呵呵.
对拉,股东的钱银行借的钱都是自己的财产...
(我讲我的财产不包含我爸妈的...颗颗.)
买我妈那块地的买家,还不是有几个股东.
(当然他们也不只买一块)
而自然,地主撑不住,土地也是沦落法拍和不良债阿..
之后自然就是被别人贱价取得.
对喔...100个地主,有50个实力派都没贷款...
你说靠他们撑住就好?
喔..不是这回事....
它们土地又无法贵贵卖掉,卖不掉,所以土地不再交易市场上.
但是另外50个撑不住,进入不良债.
本来50,一次垮掉变15.
只要有10比15的交易出现.
银行立刻鉴价就是15....
之后买家要做土建融,土地的贷款基础就是15.
那自然等同资金大幅撤离这一区块.
因此之后这边的地价成交,就只能15 16 17 18这样爬.
反正....随着时间,定时都会有人撑不住跨掉.呵呵...
炒房是100间房子,10间在成交,这10间成交往上爬10%.
那100间房子价格就等同被认定上涨10%.
但跌也是这样.
100栋房子,10栋跌10%成交.
那这100间房子价格认定就是跌10%.
很快的......
除非有人有本事护盘,用原价把低价释出都吃光.
但很难拉,尤其土地....谁有那么多钱护盘...颗颗.
因此土地其实涨跌震荡都很大,并且反应速度很快.
这也是我们炒房都爱看土地当指标的主因.
所以说什么土地抗通膨的.
阿就跟你讲.
兴达港25年前...重划区土地炒作到一坪17万以上.
而我妈后来买多少?正干道5.x万一坪.
(并且内部的3.x万一坪)
也就是兴达港重划区土地17万崩溃到3~5万一坪.这是崩几%..???
并且维持2x年!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
抗通膨?抗个担担面.
然后搭这一波台南东区南区炒做下来的热度.
我妈把兴达港出掉了,一坪大概10万.
海底捞月...颗颗.
(不过海底捞月自己要抓时机,不是崩盘就进场,如果25年前崩溃,你就进场
你会躺在那边25年....)
阿为啥这个重划区那么惨.
不就远洋渔港国际法修改+产业转型...
台湾现在渔牧业早就没有以前兴盛....
那靠渔牧业炒作的不动产,崩溃很意外吗?
对喔....还没涨回当年高点耶.还有很大的距离耶...
所以切记.
产业转型是很可怕的.
真的大崩盘的引爆点,大多都是产业转型.
更者,产业转型会影响不动产的强弱分布据点.
对喔,居住正义.
阿居住正义,营造成本又不能跌,那要跌什么.
就是跌地价.
而上面得知,中古屋屋主都不愿意赔钱卖 = 地价上涨.
所以正义个屁!!!!!!..
你们都是房虫!!!...
只要没有亏钱卖房子的,你们都是炒房的推手.
你们都是房虫..不要装了!!!!
是你们都要赚钱,所以才让建商价格可以卖那么高的.
而想要居住正义,想要地价跌.
那你们所有人都赔钱卖房子.
30年前买500万,今天要卖200万....这样才叫做支持居住正义.
你们都愿意赔钱卖房子,那地价一定跌.
地价一大跌,我说过,我就会跳出来当建商,然后盖便宜的房子给各位买!!!
我利润抓40%就好...颗颗...
我可以帮你们实现居住正义没问题...反正现在我手上又没屯地,颗颗.
就事论事.
不要假掰.
不要自己就是个房虫,自己造成房价大涨,整天还喊正义.
赔都别人赔,赚都自己赚..
婊子装圣女!!!!