楼主:
allme (君子不器)
2023-05-19 22:41:30请问ceca大:
目前手上有一间老公寓要开始整修，以出租为目的，出租后看情况会卖出。
原本屋主自住，屋况不错，防水我可以省下来。
不过他搬走后交屋时，是真正的"裸屋"。
ceca大提示必定要做的:
1. 电线抽换新(信任的水电搞定)
2. 上变频冷气(打算新禾联或二手大厂，考虑ing)(信任的冷气厂商搞定)
3. 全户卡扣地板直接上
4. 其中一间厕所重新刷上墙壁的磁砖漆 + 直接贴上较大块的地板磁砖
(屋主自述不久前他们重新整理过两间浴室，看起来状况的确满新的)
目前有几个点想请问您的意见:
1.厨具翻新，您会建议IKEA或是特力屋的厨房规划装修服务，让他们处理吗?
还是有更好的建议?
2.卡扣地板ceca大有经验吗?是否也是特力屋一并处理就好?
3.窗帘更换是否也是IKEA、特力屋直接处理就好?
4.轨道灯、吸顶灯是否也直接IKEA、特力屋直接处理?
5.物件的"铁制大门"年代感觉颇为久远，ceca大会针对这种几十年的铁制大门做处理吗?
感谢您，我会尽量吸收您的经验~ 恭请ceca大降临!
不过奇怪，你要出租应该你会比较了解屋况，c又没看过。而且整修师傅应该也会给建议吧，我的整修师傅还会画设计图XDDD。
作者:
kerorokk (keroro_kk)
2023-05-19 22:47:00你可以直接fb密他，他会回比较快
作者:
kagaya (~~)
2023-05-19 23:05:00每次看到插队文都觉得很趣味哈哈 c大吉祥
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:07:00小弟为了实践ceca大的理论，真的买了一间公寓来实作应该是合理插队!
作者:
kagaya (~~)
2023-05-19 23:21:00我后来觉得特力屋其实没有很便宜…ikea只有特定商品很便宜，但至少好看
作者:
sirloin (Sir. Loin)
2023-05-19 23:25:00卡扣你自己弄就好了吧，现在还有那种美工刀就可裁切的
作者:
wunn (对的人难求)
2023-05-19 23:27:00Fb好像也炸了
作者:
pilot1982 (173-72却觉得瘦好多)
2023-05-19 23:36:00特力屋这种价格都超贵的，怎会想找特力屋
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-19 23:40:00出租为目的,你要注意的是有些东西会摊提折旧/但如果你要卖出,你要关心的是卖出的时候的状况.要知道,在你投资熟练后,买卖价差收益 > 收租.所以重点会放在买卖,钱会砸在让卖价提高效应上.出租会随便.所以如果你要卖,通常都是买入无脑收租,卖钱才翻修.而如果收租长期都不卖,就会思考丢钱下去拉升租金的效应.拉升租金效应,通常硬件能不动就不动,因为硬件贵.硬件不动,基本上就是中国家具(中国家具造型都很多不错)然后油漆和小布置+基本家电.家电有就好不用买品牌...XD而动硬件就要看有多糟糕,例如40年前的厕所这种.那你翻新厕所可以长期带动租金上升不少(长期指1x年起跳)但如果你厕所是前屋主2x年前翻过,那其实不用动,洗一洗就好.你花钱翻厕所拉升的租金效应其实很差..但翻厕所不少钱.至于电线...你出租干嘛更新电线?又不是你自己要住..XD地板老旧的话上石塑,简单快速便宜又美观.至于说厕所你要用附贴也可以...反正收租而已.厨具的话,我刚做的,三机+上下柜240cm 三万多块给你参考..XD厨具太旧可以换...IKEA的家具...很贵,又超容易坏...不建议.中国家具多香阿,又漂亮又便宜...除非你很在乎台湾价值.窗帘的目的通常是遮旧窗户,这个找窗帘的做基本款就好.没多少钱.灯具一般都是找灯具行处理,IKEA或是特力屋都比较贵.铁门也贵贵的,可以考虑送去烤漆就好.so...以上帮你结论.如果你要长期收租,就是计算,你钱丢下去可以拉多少租金起来.通常要抓,至少要7年内回本...超过七年意义就大幅减少.你丢10万,就是每年租金要多收1.4万起跳.而如果你是十年内要转卖.会建议你都不要翻,原屋况无脑出租...要卖前再翻就好.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:52:00我一直以为先弄一弄提升屋况拉高租金，会比较好卖ㄟ
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-19 23:54:00你卖的时候东西都有用过痕迹,怎么会比全新的好卖?你要带租约卖就是锁定包租公,包租公要看投报率.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:54:00等于是5F加上顶楼铁皮的6F的投报率去算，可以出售较高的价格？
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:56:00我是打算把顶楼的铁皮也隔好处理好，出租给小家庭的规划，这样5F加顶，带租约出售，投报率会很高
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-19 23:56:00组装好班到定点放好.所以建议你找家具行买型录的中国家具...有最懒人解.4+5有4+5的行情,你可以看591上面其他挂卖的价格做参考.同质性的东西你都是找同质性的东西做比价.市场就是比价,比价比价比价比价.你的产品要有竞争力,就是比价上有优势.但是不可以错位比价,你不可以拿4+5去比别人单一户的投报.必须同质性的东西比价.因为不同质性的买盘是不一样的...你比了没任何意义.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:02:00好的，所以顶楼（6F)要不要一起隔间弄好，跟5F一起卖，ceca大如果是你会这么做吗？5F 6F弄好直接卖，还是带租约卖？困扰…
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:02:00可以弄隔间.但是通常我会做单纯一点,这样买盘可以是包租和自住.
作者: dolphin678 (海豚) 2023-05-20 00:03:00
厨具+三机三万多请问ceca大能开示一下吗？最近有同此文的需求，先谢谢ceca大了！
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:03:00损失一点点特化的利润效应,换取更广的买盘范围.所以卖的时候会只做隔间和基础硬件,不会弄成出租特化.有时候让物件跑顺对我来讲价值会比较大.我比较好运转资金.
作者: dolphin678 (海豚) 2023-05-20 00:04:00
怎么比较都要近六位数，看到三万多眼镜一亮
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:05:00厨具就纯木板+喜特例或是庄头北我只是要卖不是要自己用..XD外观看起来漂亮就好.但厨具我都会比较很多很多家,大多数厨具都不会很便宜.另外你一定要一开口就说投资...价格算给你的不一样...呵呵.你投资做的好后面就一套接一套.你自住一辈子就跟他买一套,他不多赚点对不起自己.
作者:
Narok (Narok)
2023-05-20 00:12:00冷气不要买二手…大金基本款没比禾联贵多少 等他折现金的时候买加上补助退税根本没差多少
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:28:00我懂了，我消化一下！感谢宝贵的经验，我进行下一步，有进展再向您以及众位给我建议的先进报告！
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:33:00出租特化,你楼上和楼下会分开两个独立单位出租.你又要特化拉高租金,就必然两个餐厅两个客厅.但如果你想要同时卖给自住/出租..那你最多楼下弄出客餐厅,楼上保持隔间就好.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:34:00两个独立单位出租，应该比较好租？
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:34:00他有想要楼上也弄客餐厅,他自己弄就可以.而如果他要自住,楼上自然就不会再弄客餐厅.如果你楼上也弄客餐厅,那自住的会跳过你的房子不买.因此想要买盘比较广,有些东西要少做.两个独立单位收租,投报率一锭比较高.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:35:00我打算5楼就是格局不变3房2厅；6楼隔成一户2房一厅一卫，租个1万多就好
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:35:00你要卖的话,楼上可以不用弄客餐厅.
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:36:00虽然不是完整独立两房,但可以当两雅房收租.损失一点租金,换取收回来转卖的路比较广.你很锁定包租公的话,自然卖的时间会明显比较久.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:36:00咦！不弄客厅要怎么隔？
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:37:00欧欧！我懂了！那我应该是要隔成两个大套房，都是一房一卫的，这样更好
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:37:00甚至出租你可以分开两间雅房出租,只是比较麻烦一点.不要双套房....一间厕所给它们就好.双套房也是收租特化走向.双套房不如楼下也四套房,而且楼上应该是三套房.整栋7套房...投报率才会高.要做什么就极端化.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:38:00我的原本预想也是5和6楼，除了厨具冷气，都是裸租
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:38:00没什么中间路线..XD
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:39:00我了解了，一楼一户就好我打算裸租，除了必要的东西，不附家俱裸租裸卖，赞赞我刚刚回过头看上面您的留言，我现在才意识到您的意思：把六楼当成是五楼的一部分，进可攻退可守，接手的买方要弄成独立一户，他自己会弄！这样一般自住客也会买单！等于5楼之外，六楼是延伸出去可以使用居住的空间！
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:44:00这种一个产权两户的产品会有很多需求.无论是三代,或是兄弟姊妹两个不同家庭.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:44:00听君一席话，获益良多！
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-05-20 00:45:00或是成年小孩太多!?!?而他们也很难找到这种产品.所以你有这种产品,会刚好钓到他们.并且同时包租公也会买.所以这就是损失一点特化的利益,换取买盘比较广的效应.会让你的物件好跑很多.
楼主:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:48:00懂了！我召集工班讨论，再去厨具灯具比价，然后开始施作
作者:
DorisBaby (★☆爱上料理小布妈☆★)
2023-05-20 02:35:00如果房子很老 线路重拉比较安全
作者:
techih (Super)
2023-05-20 03:01:00请问Ceca大我家30年老大楼三房其中一个房间是和室，请问如果要卖的话会建议先把他改成房间吗？谢谢
作者:
qqq7840 (于在天上飞)
2023-05-20 06:10:00灯具直接上虾皮买再请水电装最便宜。灯具跟型录家俱一样黑。成本大概牌价不到一折。外面卖可能都卖4-5折。虾皮我比过最便宜大概不到2折
作者:
WMV (珍惜现在)
2023-05-20 07:13:00这插队值得了欸 C大手把手教学
作者:
laechan (挥泪斩马云)
2023-05-20 07:16:00大家要卖房子前都会说自己的屋况不错
作者:
compile (compile)
2023-05-20 07:32:00获益良多，之前以为这种有违建顶楼加盖的，买方都不爱，租客也不爱，因为有违法的概念在里面，邻居可以报拆，会让市场上的买方租客不爱。
作者:
ice1015 (ICE)
2023-05-20 09:10:00学到了感嗯感恩
作者: Meticulos (耿鬼最可爱了对吧?!) 2023-05-20 09:46:00
C大吉祥早安
作者: estd1971 (estd1971) 2023-05-20 10:08:00
感谢c大
作者:
Iron56 (Ironman5566 )
2023-05-20 12:03:00C大感恩
作者:
kezneuiqn (zinkenque)
2023-05-20 12:36:00c大人真好
作者: victorytim (噢耶) 2023-05-20 14:45:00
插队成功XDDD
作者:
kagaya (~~)
2023-05-20 17:16:00台湾没那么多人在乎违不违法吧
作者:
maypcc (The K)
2023-05-21 00:15:00想卖包租公要想清楚 除非是那种刚入门新手 不然每个算投报精得跟什么一样 要卖得好价就是要让自住喜欢看得上才会有盘子价
作者:
jejeyu (原来...我想要的是自由)
2023-05-21 02:55:00三万的厨具含三机要怎么办得到？跪求厂商推荐
作者:
secrete (扣子)
2023-05-21 11:17:00我也想知道，3万含3机要怎么跟厂商周旋？