就说.
用存的怎么存?
你一个月存一万.
买房子开杠杆一万是快300万的30年本利和.
而只要一个波动.
300万上升15%就是45万.
一栋房子300涨到345万很难??
但是你45万你一万一万的存,要存多久?快四年!!!
然后买房的,他每个月一万付房贷,其中真正的支出只有5000,另外5000也存起来.
因此在存款上,买房的实际上只落后了2x万.
这时候你他妈的还要计算你存款的你的房租支出.
靠邀,你的房租支出高于人家支付利息.
所以你存款会他妈的看不到人家车尾灯很正常.
至于说房价跌了房价跌了.
阿你就慢慢等阿..XD
等看看4/20号,有没有你要买的房子价格跌了.
回档就是短时间内暴涨的涨幅收敛一些回来.
例如1000涨到1400,会收敛到1250~1350之间.
回档不可能收低于起涨点,甚至无法碰触到起涨点.
竹南大埔回档,起跳价12~13,跳上去本来帅过头想要炒20.但是在18回档.
回档到多少?15左右.
为啥我知道,因为那时候我一度想要当秃鹰去吃货.
跟人家接要断头的预售屋,例如他买17要断头了,我用-10%跟他买避免他断头被吃15%.
所以可以买在15.x
这样我贷款就可以用17去做贷款,因此我可以做到9成贷款,如果加装修可以到95成.
(吃断头预售屋,建商还是会用原价格跟你过户和登记实价登路.
就算今天也一样...颗颗...不过快不能买了...)
但是那时候我想要吃14整左右...探了不少物件都没机会,哭哭...
(大多都要卖16...15.5找到的物件条件都很烂)
然后又要跑很远,所以后来还是窝在高雄吃老屋.
so..这就是回档....那时候竹南大浦可是没动工,风向是传完全不会盖.
风向比现在楠梓还惨烈....
才过几年你们都忘了..颗颗.
阿你们在幻想的跌是自由市场供需失衡的那种一路往下走.
那就等下辈子吧..
看看台湾会不会台积电或是联发科还是鸿海倒个两间.
199x年大概就是这种惨况...XD...
回档解释过了你们故意弄不懂我也没办法..XD
那就算产生了,现象也是会令你失望.
我讲过的事情绝大多数都是自己经历过.
所以大多时候我都在讲"故事"..
而不是推论啊我认为阿我调查的阿图表阿..XD
当然少部分是其他投资客经历过...并且很多我会注明故事出处.
真实市场,永远跟没有经验的人整天算计差很大很大很大.
你没走过,你就只是一脸韭菜样的读书人而已.
市场永远没你想的那么简单,他很复杂....
而你们永远都把很复杂的环境,当作实验室封闭无尘室在看待.
那你不完蛋?
就像,你做工程有做到实务的写论文.
你确定你的实验跟你论文算出来的数据对的上?你给我唬...颗颗.
你确定用动力方程式矩阵跑出来的动作模拟数据.
你套到双足机器人身上,他能走?
你给我骗!!!!!
到最后你影片怎样来的?是不是纯手工尝试错误在那边条来调去调出来的.
理论数据可以达到75%逼近你调出来的数据就很神了.
这就是现实世界好吗....
实际牵扯变因太多,碰撞,挠性,讯号延迟,伺服马达起停速度变化.
你一个纯动力学的动力矩阵就想打天下??....那你就会被上帝教训!!!
到最后,理论也要有,在理论基础上你还是要手工调整阿...
阿你上帝主导的科学工程都差那么多,那人组成的社会科学和市场你觉得会差多少.
这就是市场!!!.
理论只会是大框架,但是实际上短效性(10年内)的变化,都要上市场看.
而你们又爱讨论短效性什么五年三年一年半年...
你们自己看,版上多空交战,讲的年限都是多少?
几个月?一年?好啦有连跌3年每年跌10%的...有三年了...哈哈.
阿三年这么短效,你纯理论可以反映市场?你给我骗?
更何况你的理论可能只是个屁,自我感觉良好的先射箭才画把理论...XD
而,你他妈一年一定没有在市场进出3次(三进三出)连续买卖超过5年.
(好啦不用你真的有卖掉,给你挂卖也算好不好卖不掉.
但是买要买到,不然你出一堆芭乐价半间都没买到,你有个屁经验?)
你只要定期在市场有买卖一段时间.
你他妈的会拿理论做你的操作???
像我最近买房子就遇到,中大坪数单价跟小物件收敛现象.(大约80~120坪)
结果蛋黄区中大坪数价格往上爬,害我连续斡旋被打枪...肌掰!!!
(我可是一路加价上去,遇到要嘛东西被扫掉,要嘛屋主拿翘往上抬价,要嘛屋主缩回去不卖
对喔那个往上拿俏可是直接+500万...那什么鬼...)
靠邀,现在几个人知道这件事情?仲介一堆也都不知道..一堆指8成以上
阿你就没再进出市场,你怎么知道市场现象.
然后你分析一大堆小坪数大坪数的竞争力有个屁用?
外加这现象发生在蛋黄区,非蛋黄区甚至"前"蛋黄区都还不明显.
(同样东西,蛋黄区和非蛋黄区,一边单坪价差收到10~15%,另一边还在25%up)
阿你没在市场进出,你他妈的最好会懂现在的局面...XD
市场就是这样子,很多东西你要在市场上才看的到.
市场三天两头都在改变.
你说长效性的,例如你要自住20年.
理论对你很重要.
但是如果你是短效性的,时间又在什么两年一年甚至半年.
那市场的海波浪影响就巨大....巨大到所有理论都会被辗压..
所以你必须跳到市场上看才知道.
否则你"研究"在多数剧都只会是屁..XD
数据可以告诉你高端疫苗会涨到多少跌到多少吗?
知道为啥我很爱做买卖,而不是主租件吗.
因为买卖一翻两瞪眼.
你买了转卖,赚不赚钱,就是直接面对现实.
也因此,大多数"投资人"会逃避去面对这个事实.
所以大多数投资人性好收租..
王派宏起家心法是什么?房子改套之后一边收租一边卖.
想把自己摆在有稳定租金收益的情况下也想赚一点买卖的收益.
但是这种想法的人其实很多,因此压制到改套房的转卖售价.
造成转卖的利润其实相对正常物件差很多.
当然啦,他有租金收入的"更低现金流压力",你也可以视同是一种投资的选择也没错拉.
不过你也看得出来,买卖这种正面硬碰硬的投资法,尤其短期直接买卖的短兵相见.
大多数人会逃避去做.
因为很吃经验.
预售屋还可以当期货去赌(这也是预售屋投资客不安定筹码最多的原因)
中古屋你又要过户又要贷款,要翻修还要多拿现金出来.
没有十足把握大多都不会跳下去.
那...
那你们不敢做我们有经验的当然爽爽做啊.
因此,买卖的利润在有经验的人手上,都是远大于收租的收益.
所以实在很不想做收租...
我就算那些养中长期的物件,也都是以增值和未来要卖为走向.
到现在都还没做租金特化的配置.
因为买卖很爽...XD
但是你要做买卖.
你一定要贴著市场跑.
市场永远都是对的.
你判断错误,套住卖不掉就是卖不掉...
就像公寓一楼遇到银行鉴价问题,每间都给我卡销售一年半以上.
(买家很容易只能贷款四成)
让我赌烂到现在完全不碰公寓一楼.
公寓一楼不好吗?没有....单纯就是短期翻修好的公寓一楼,买家贷款贷不到.
跟产品没关系,跟产品行情和走势也没关系...颗颗.
然后大家说什么不碰老独立套房,喔....我怎么看到套房涨翻了?!?!跟各位想的不一样.
so...做买卖一定是跳到市场里面打滚才有办法做.
你要在复杂的变化当中,找寻脉络和赚钱的机会.
他是一种"逆向工程"
也就是有一团混乱的数据,你要自己去厘清他现在数据的变化走势.
你可以视同混沌系统,都有关系但是又不是线性关系并且充满不确定.
你抓到大方向你就可以稳赚,但是你无法精确数据.
那些线仙...喔m线性代数专家,到市场上很容易被打脸打到嬷都不认得.
不过讲的好像很高端,实际上又很简单.
简单理由是.
不动产很迟钝....一个现象都要反应很久很久.
所以我们很爱,看到现象产生才做操作.
也就是偷看答案.
大多数时候,我不去猜新的现象,我只看局面变化.
局面变化往这边走了,那快点改变操作方向,顺势操作.
所以这就是站在风口的猪...我干嘛自己分析未来,我跟风就好了...XD
而不动产迟钝性就可以让我顺着风捞钱.
直到看到好像风要停了,那我就跑.
就像你说少子化....阿你算那么多干嘛.
我看到外围开始因为少子化跌了,我在开始准备就好.
阿现在没少子化反应,那我就无视这个理论.
到时候如果30年后少子化才发酵.
我他妈的可以赚29年.....而你?...35岁等到65岁,你终于等到了...
你未来要花了你现在的整个人生的时间去等一个未来...XD..赞喔!!!
阿如果你理论错了勒,大量外来人口涌入勒.
那你不就完蛋了.
而我,我顺势操作,涌入外来人口,我他妈的继续发大财...哈哈.
我把自己放在顺风口上,顺风而飞.
阿你干嘛选择窝在泥沼里在地下鲁动?
另外一大堆理论大师都在幻想不动产像股票.
一个讯号就会大翻转..XD
这....
这除非是产业经济大翻转,例如1980 1990 2000那种.
不然你经济没出问题,你不动产要发夹弯?你吃错药喔?
不过也因此.
最近我不是都建议投资要等到"降息前夕"再进场..XD
搭配上这几天台积电事件.
你们自己想一下....
这是趋吉避凶的操作...这就无关乎什么无脑赚钱.
我会放弃小利益,换取我有先手的空间.
你也可以视同是一种围棋的概念....
先手有多少价值,这必须经验去判断...无法用言语形容.
这就是比较高端的投资观念...你要做久了自己会产生自己一套投资操作节奏.
通常我建议的也是比较"符合大众操作"的建议.
有些不属于大众的操作手段或是节奏就不会讲,免得把各位搞乱.
就像,短期操作的节奏跟妳们大多都是中长期不一样.长期的也不一样.
我在参杂短期或是长期的东西进来,你就灰去了.
为啥一下要这样一下要那样,这样和那样不是冲突\?..
阿这牵扯到你要做短期还是做长期.
短期可以吃跌落谷底反弹,你中长期不能吃,因为他弹起来后可能死鱼盘.
因此短期吃到就转卖,你中长期买了前半年吃到,后面躺平三四年...你不就在搞笑.
但是...长期又可以吃了...哈哈...
就像上面竹南大普,如果回档,你当秃鹰去吃....要赚的是他的高杠杆.
之后你有杠杆10倍的囤货...这时候你要嘛就是当他有一点弹的时候就转卖.
杠杆极高,所以一点点利润算起来很惊人.你税后总价赚3%,杠杆下去是30%.
或是你转收租,现金投报率也很惊人.
但是那时候竹南大浦当秃鹰,可是跟看好竹南大浦后面两三年是否会涨价无关喔...XD
没看到后来竹南大浦也是躺了两三年...你中期乱学秃鹰,结果都不涨,你不就晕倒.
人家科技选手,一天要吃六餐,有打胰岛素所以要吃大量炭水...
阿你自然健体的,你学人家的进食....你不变肥仔我输你..
但是据我十年发文的经验来看.
有一大多人都只爱"看重点"....XD
害我文章越写越长...马的...你乱看只看重点,我讲的关键字你都不看.
到时候你就完蛋了....你完蛋还会怪我.
所以我只好把文章写得像儿童故事那样,每个关键都要交代一大堆,免得你判断错误.
至少我交代得够清楚...我觉得我责任已尽....不要搞得我消业障还要继续造孽...
几百万几千万的东西,你他妈只看重点...XD..
真是一脸韭菜的样子..
阿我他妈的说这几间我短期操作...你问我买哪里买什么,然后跟着去买要做中长期.
你智障喔...
我讲我做短期...你他妈不会看清楚??谁跟你说那边适合屯屋?
我已经把粗分短中长期的概念讲很多次.
我都还不敢讲变形式...或是特殊目的.
(例如透天店面可以同时有屯地的效应,因此当她的价格和土地价值收敛到一个比例后.
那他后面的支撑会是土地价值上升....因为他很容易被建商做土地整并.
所以透天店面和楼店操作在长期上可以多一个增值的保险...
但也因此,如果商校暴涨,透天店面的爆发力会输给楼店.
但是如果这一区商效起不来但住宅价值要大幅翻涨,这样透店也吃的到.
因此在配置透天店面或是楼店的思维会是不一样的....
我在这边买透天店面,你他妈的跑过来买楼店?....你要自杀吗?)
做不动产要激进....就像当秃鹰可以开10倍杠杆就是一种激进.
但激进不是叫你开超过你能力的杠杆行为.
同样的,因为激进,所以我们实际在操作的时候.
算计会更多...
甚至还搭配自己的资金运作和现金流状况,挑选怎样的产品做哪一种配置有更好效益.
那自然有些操作会有很多前提限制...
阿你就不是那个前提,你不要乱复制....这样很搞笑.
阿很多人嫌我文章又臭又长...都挑着看.
那出状况你怎样死的请怪你自己...XD
太多人都只想要简单的答案
这边会不会涨.
(干,大涨波一来,玉山山顶都在涨了,你问屁话
玉山山顶还不是三天两头在突破历史新高.
我们要的是涨得比别人多,而不是涨价这两个字好吗)
可不可以买.
(阿玉山山顶都三天两头突破历史新高.
你可不可以买的可不可以定义是什么?
会涨就可以买??...那台湾只有极少数地区在某些时段不能买.
例如前几年的淡海新市镇...否则绝大多数地方包含乡下都是必着眼睛都可以买.
阿她会涨....你他妈要我回答你可以买还是不能买?
(如果4/20台积电宣布停工,楠梓桥头中期以内的投资不能买...
但是如果你是说你要自住,你工作就在日月光,你喜欢重划区,你一住要20年.
你他妈的快点去买好吗....)
买哪边好.
(阿靠邀你要短中长期哪一种投资又不讲,我怎么知道买哪边对你的利益有最大化效应
我他妈短期是任何地方都买好吗,买多远只看我有多懒..想不想跑那么远去.)
要知道,我天天都在被这些问题给淹没.
然后我都不知道我是要回她一大篇文章,还是.....??
对很多人来讲,我是不知道是投资市场韭菜当惯了还是怎样.
好像只要赚到钱就可以了.
但是对我们炒房的来讲.
投资他妈的就是稳赚,只要你懂得趋吉避凶,避开那极少数的局面下的某些区域.
例如你不要在前几年买淡海新市镇.
如果4/20台积电停工你这一年没有买预售屋.
更不会白痴在4/20停工的时候跑去建商代销中心买预售屋
那,你买房子要赚钱?...你不赚才困难好吗.
你光收租租金投报率高于"你支付的利息",你就赚钱了不是?
(现在不是讲套利喔,而是赚钱....你利息2%,买房子开3倍杠杆.
也就是你出租投报率大概1.3%你就可以打平了...阿你头期款又不用缴利息
你不是只要赚钱??...虽然你的租金绝大多数倍利息吃掉
但是算起来你还是可以赚一点点阿....赚钱了没错吧..颗颗)
但是我们炒房的最好他妈的赚钱我们就ok了...XD
所以才会有一大堆操作阿判断阿.
因为我们要激进,要赚比别人多....
所以讨论都是怎样赚更多更多更多.
而你一个只想赚钱的,你问我这个判断或是逻辑,在某个情况下复制修改.
是否怎样怎样可不可以赚钱??
阿靠夭这时候我会发现.
第一,你前提搞错了,我他妈在讲这边的长期你要做那边的中期..
第二,你还搞错我操作的概念和重点在哪里,产品还乱挑.甚至违反中期的捕涨概念挑反了.
第三,但是你搞错了你他妈的还是会赚钱...只是投资效应很差.
你们说,我该回答他什么?
回答下去字数就破千..
更糟糕的是.我回答了破千的内容,他又挑重点看,然后再问一个又要回答字数破千的问题.
那我该怎么办?
反正呢,就是这样...
单纯连续斡旋都失败,超级不爽.
上来抱怨一下.
等下继续玩POE...