看大家在吵房价高低，大家可以参考一下这一篇。
或许他会是台湾"房价续涨"或"房价崩盘"的参考资
料。
我跟我家人这十几年有蛮多次买房子的经验。当然
每次买都会听到什么大崩盘，少子化冲击，空屋率
泡沫什么的。自己是白手起家受薪阶级，也会很怕
。我看到下面日本的分析的时候，我觉得很有参考
价值。
大概的内容我自己的推测是，等到少子化发威，二
三四线都市的就业机会会持续减少。导致青壮人口
为了寻求就业机会必须往大都市移动。进一步导致
少子化情况下乡村房价崩，都市房价涨的怪异现象
。刚好我个人买房都买在捷运套房，专门买捷运。
我个人不专业的观察台湾房价不太跌有以下原因:
1. 房租收入可以打很高的折数再认列收入缴所得税。
就算你房子出租好好缴税都是很稳定的金流。对于
不买股票基金债券的投资属性喜欢稳稳收钱的长辈
房租是有吸引力的。
2. 老房子的贷款基本上不会被银行卡太多成数。导致
新屋涨价老屋跟着涨价的怪异现象。这个其实才是
政府一直打房没有打到的重点的地方。"老屋贷款"
不会有什么问题也会造成都更困难。
3. 政府嘴巴讲打房，可是热络跟不断上涨的房市政府
收税收的满盆满钵。(我不评论对错，纯个人观察)
我认为一波又一波的所谓打房政策反而提高了台湾
房地产的资产品质。( 空空不要骂我，我算有很有
经验的交易者，我单纯冷静分析 )。实价登录刚出
来的时候，大家说实价登录会助涨助跌，大家应该
是领教到助涨的部分了。每次政府管制，大家都说
会崩盘，但是最后都大涨。大家一定要放下自己的
情绪去冷静分析为什么?
4. 台湾经济体质一直不差，失业率一直很低。高薪的
人实在是很多。我身边年薪破百万的真的比例超高
。而且以前是三代同堂，现在是一人要一房。这个
社会的变迁就变这样。我举个例子，我们家六个人
就是没办法住一起。在大家结婚成家前我爸妈分居
一人住一间，四个子女全部都自己买一间。变成一
个家庭六间房。然后很多经济能力好的爸妈，我这
一辈会很早帮自己的子女存好长大要用的房子。这
些都是会造成都会区房价上涨后外溢到外部县市的
原因。
5. 全球长期低利率环境就是会造成资产价格膨胀。这
个是大环境的趋势。至于最近大升息，房价反映会
不会下跌，跌多少，还要观察。我不知道房价适不
适用我以前经济学老师教的"物价下跌有僵固性"涨
上去，就难下跌。
6. 持有税率、房价所得比、地价税这些都是专业的因
素。房价应该是要看区域来看，比如说全台空屋率
这个实在很没意义。信义计画区的空屋跟阿里山的
空屋比较实在很没逻辑。低利率环境建商就是可以
慢慢卖房子。把价格慢慢撑上去。这个真的没办法
，你看特斯拉降价车主就靠北到死了，你新成屋越
卖越便宜难道不会被屋主干死? 提高税率的成效，
大家可以自己估狗。韩国可以参考参考。
7. 我认为全面性的台湾房地产泡沫崩盘是有难度的。
失业率、利率，没有激烈变化，演变成建商倒闭或
银行呆帐大增法拍屋数量暴增。那很难演变成全面
性的大崩盘。但是可以参考看看日本的例子。日本
房价所得比应该还好吧? 可是也是很多人买不起啊
?!因为少子化情况下，房子的价格在城乡差距下变
得差异更大。
回归到自己购屋上，现在可能就要考虑少子化后哪里会
有价格撑盘? 持有税率上升后，哪里有人愿意买? 我觉
得应该是这样去看到房市。要买要卖我就不劝各位了。
与其每天抱怨东抱怨西，不如快点把自己收入拉高一点
。多兼几份工作斜杠赚钱，好好理财不要乱花。人生才
会改善。
https://dq.yam.com/post/14642
日本房市走向两极 人口老化推波助澜
2022-01-29
2022-01-26
本文经授权转载自友站全球中央文/ 黄名玺 （中央社编译）
高所得家庭增加、建筑成本增高，以及土地价格高涨，造成日本首都圈房价高涨；但高龄
化进程也来得快，地方的空屋数不断攀升，形成房市两极化发展。
高所得家庭增加 首都圈房价创新高
人口高龄化 地方空屋率不断攀升
路透社 / 达志影像
台湾各大都会区近年房价大幅上涨，邻国日本2021年首都圈新成屋价格同样涨幅惊人。根
据日本调查公司所公布的数据，2021年10月首都圈（指东京都、埼玉县、千叶县及神奈川
县一都三县）大楼新成屋每户平均售价高达6,750万日圆（约新台币1,650万元），比2020
年同期成长10.1%，超过1990年泡沫经济时期平均房价的6,123万日圆。
虽然这个数字是单月平均房价，但调查公司预估，就算放眼2021年一整年，预料全年平均
房价也将创历年新高。
文章插图
东京的一处工地里，建筑工人正辛勤地工作著。
路透社 / 达志影像
高所得家庭增加 首都圈房价创新高
日本不动产经济研究所统计，以首都圈大楼新成屋来看，1990年达到平均每户6,123万日
圆高峰后转为大跌，在2002年“触底”时的平均价格来到约4,000万日圆，之后转为缓涨
，经过约20年后，2021年1月到10月平均房价来到6,565万日圆。
日本房价为什么会涨到堪比泡沫经济时期？NHK分析归纳四个原因，分别是疫情影响、高
所得家庭增加、建筑人力不足与建筑材料上涨，以及土地价格高涨。
这两年受到疫情影响，日本民众待在家里的时间增加，为了更加舒适地在家工作及生活，
希望拥有房子的刚性需求增加。
日本近年增加不少夫妻同时在外工作的双薪高所得家庭，加上日本中央银行─日本银行持
续采取金融宽松政策，造成低利率环境，房贷易于申贷有助提升大楼新成屋人气。
再来就是建筑业人力不足造成人事费用成长、日圆贬值造成进口建筑材料成本上涨，以及
建筑用地有限土地价格上涨。
日生基础研究所副主任研究员渡边布味子谈到房价高涨时说，虽然在大企业工作的民众，
也就是资金相对充裕的人不断在买房，但房价已经涨到不是谁都能买得起的水准。
展望房市未来发展，渡边说，新大楼会在建商购买土地后的一年到两年才盖好，所以现在
市面上开卖的几乎都是疫情爆发前购入土地的物件；基于疫情后地价并未下跌，“很难想
像未来房价会下跌”。
至于日本首都圈房市荣景会不会是“泡沫经济再现”，专家并不这么认为。
LIFULL HOME’S总研副所长中山登志朗日前接受TBS电视台访问时分析，所谓的“泡沫”
，一般来说指的是随着大量投资，造成物件“价格”大幅超越“价值”，但目前的房市很
难想像会出现像泡沫时期一样“一买就上涨”的可能性。
文章插图
路透社 / 达志影像
人口高龄化 地方空屋率不断攀升
如果离开首都圈来到地方，日本近年来又面临一个截然不同的房屋问题，也就是“空屋问
题”。
日本非营利组织空屋及空地管理中心指出，造成日本空屋问题主因之一就是高龄化社会。
日本总务省2013年一份调查指出，日本全国空屋数约820万户，等于平均每七户就有一户
空屋。根据民间机构预测，随着高龄化持续推升，到了2033年左右，全日本空屋数将高达
2,150万户，几乎相当于每三户就有一户是空屋。
东洋经济ONLINE日前报导，从2018年的数据来看，山梨县是日本空屋率最高的地区，比率
约21.3%；空屋率第二高及第三高的地区，分别是和歌山县的20.3%及长野县的19.5%。空
屋率最不严重的地区是埼玉县及冲绳县，比率同为约10.2%。
一间民间公司在2021年10月对拥有空屋的108人调查得知，会利用现有空屋的比率不过
35.2%，其余的人都是闲置不利用。这些人之所以会拥有空屋，62%是继承而来，新屋时就
购入及购买二手屋的比率加总仅约25%。
谈到空屋闲置的理由，超过三成受访者认为“拆除费用很花钱”居冠，接着是“懒得处理
”占22.7%，及“不清楚要如何使用”占21.2%。
空屋无法被利用最严重的问题在于，就算屋主“想出租也找不到人租”、“想卖也找不到
人买”。空屋如果空着，屋主仍必须负担管理与维持成本，并支付固定资产税等费用，接
手空屋只是徒增经济负担。
日本国土面积比台湾来得大、高龄化进程来得快、城乡差距更为明显等因素，日本房市不
像台湾房市呈现“一头热”猛涨的情况，还反映出蛋白区老屋无人继承或无法利用的空屋
问题，这种两极发展势将随着日本人口持续“衰老”而更加严峻。