目前帮亲戚了解一个都更案
他是一楼店面的地主 建设公司委托都更顾问公司的公听会都没参加到
但是有人直接拿权变同意书回来说要给他签......
都更范围内大约有4块土地 4栋4楼公寓 一楼皆是营业中的店面
看权变同意书的内容 貌似是用土地持分去拿配回的坪数
所以照同意书的附件 地主分配表 看起来就是依照容积率跟奖励容积换出一个比例
然后直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面积
我想问的是
1.照建商的附件这样算是不是看不出原地主是一楼店面的价值?
变成一楼店面户跟楼上的住户拿一样的面积 (因为土地持分是均分)
2.权变是否为 分配都更范围内4块地的价值比例 然后再除当地主的持分数
因为我GOOGLE看一些权变的说明 都是看土地间的价值 好像没提到原地主的楼层数
但是我又从一个乐居的影片提到
https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE
南机场夜市没办法走权变 是因为店面价值>>>楼上价值
还是说权变也是会考虑店面价值 不会单纯的去均分给各地主
有劳各位帮小弟解答 谢谢

权变理论上要估每一间的权利价值日后权利变换选屋的时候 也是依照权利价值比例选屋https://i.imgur.com/Ye5eqX9.png

感谢I大回复 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只是参考 一切内容还是看权变结果? 因为我查签了权变就没办法反悔了 看到那个分配表觉得有点怪

我家附近在谈都更，店面的屋主以后还是分店面，分的面积是“地坪*坪效*地主分配比例”，1楼店面无法分满上述面积的话，剩余面积往楼上分

建商发的表我没办法跟你说是怎样 我只能说一般权变是按照估价后的权利比例选屋一般来讲 公寓一楼权利价值比例高 换成大楼之后 就算分到

建议可以参考这本书，双北的图书馆均有电子版 https://i.imgur.com/BFwEi8S.jpghttps://i.imgur.com/Ppf330Q.jpg

不过实务上 真的走权变的不多 大部分都是假权变真合建我建议你还是找建商问清楚

对 我看很多解释就是走权变 结果还是有签私约...

修正一下，我家附近的店面户分法是：地坪*建蔽率，没分满往上分，店面全归地主户；上面楼层则依坪效及分配比来分

话说 我有遇到建商这样说 总之就两排 照同面向去分 ，我总觉得建商把第一排当白痴容积奖励是第一排给的耶

我的理解是一定会需要跟建商签私约，私约上可注明择优

因为权变兴建过程免土增税跟契税, 更新后再转移减征40%

我都直接问那个业务以前的案子是不是都巷弄内

权变跟合建主要差别是 权变理论上是依照权利价值选屋合建的话是已经约定改建后分回哪间/哪几间大部分都更其实都事先都已经分配好 但权变税务上有利

第一排全透天，然后后面那排公寓几乎无店面价值

所以很多会假权变真合建 虽然明明已经选好, 但名义上是权变选屋

我上面推荐的那本书，里面建议如果你要选店面就要写在跟建商的私约里（最好有违约处罚条款），剩下来的就建商自己要搞定其它住户，免的变成非店面户有权来抽店面户

大部分人喜欢先确定好分回的房子的大小位置, 不喜欢事后才选屋的权变

如果是我不会选店面我甚至希望排除我那边然后都更XD公寓店面的话 其实权变价值对就都更啦反正会想都更的店面也都不是自用的换8楼以上住宅不香吗？

在意的事就拿出来跟建商谈，并纳入私约（不能只是口头承诺）。像我家附近是临路及临巷公寓一起都更，临路的住户就联合起来要求分成2栋，临路店面户仍分临路店面

走a b约送权变 私下谈谈多少看本身 建商一定会想方设法再刮一笔 不是选完后在调建价 就是私约签约前不说要缴税最后要缴税

权变当然将店面价值列入计算

店面真的没啥涨幅 现在想想应该拿来换高楼层住宅才对=_=

原po如果能给更多资讯的话比较能确定店面价值；权变是要找估价师来估价标价的 "理论上"应该要找非常公正的估价师来做 "理论上"估价结果很公平 要不要选店面"理论上"只需要考量个人需不需要店面、不需考虑吃亏或占便宜.... "理论上"

你没搞清楚权利变换(权变)，简单的说法就是盖前的价值比要等于盖后的价值比。若盖前你店面的价值一千万，占全部地主房子总值的1%那你盖好后就能分回全部盖好销售面积的1%那问题来了，盖前房子的价值是谁来计算?正常流程是找三个估价师来计算所以你的问题，一楼分的会跟楼上一样多吗?答案是当然不会，估价师在估算的时候会依楼层、面向、店效来评估一楼店面的价值一定比其二楼高，其实用市价猜也知道

单纯回答本文问题：1.否 2.否

该考虑的问题是，店面选屋时可以优先选择店面，但但但

但是我猜原po的亲友想知道的应该是 "怎样利益最大化"...

原本临路的店面必须往后退退退好几甚至好几十公尺原本一整排的一楼平行的店面，就都更那栋往后退，生意..

楼上大大好专业 我们家店面直接分回店面 但根本都没想过这个问题 不过好在隔壁也是都更后的大楼 应该影响会少一点吧…

要督一起督同进同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督

权变是用（更新后价值-成本）x更新前权值去选屋，估价师会估更新后每个单元的价值你是店面权值一定比较高啊，怎么可能跟楼上选的价值会一样会这样算给你看的，基本上应该是走真合建假权变啦，真权变谁敢这样搞

z大更新后价值减成本，再乘土地价值比例，那建商是赚哪块啊之前用前期建筑的计算机，好像也是这样算屋主换回比例，但就不晓得建商是赚哪部分

真权变，共同负担是成本，“付给厂商”既然他自己是建商，有一部分的钱就是他自己收去所以你能在很多听证纪录看到地主抗议共同负担比例规划太高，吃掉地主利益

感谢各位的意见，共同负担的部分会去了解一下是否跟建商拆分的回馈有关

能都更 真的是上辈子烧香

真的走权变建商就是赚人事行政管理费跟风险管理费，但这只是理论，事实上权变还是能灌水能灌水才有真合建假权变的空间，至于怎么灌可以自己研究看看