各位好，小弟是房市新手，因为一直单身住家里，没有刚性购屋需求
过去只有零星看屋看板，而完全没有出价议价的经验...
小弟住高雄，单身未婚无对象，原本住五楼公寓，但因为家人年纪大了越来越无法爬梯
所以决定找房将长辈接来住，也因为有孝亲房的需求，
所以衡量未来如果有成家的机会，二手透天会是比较好的选择
但因为身上资本不够，虽然想住高雄，但实在摸不起，
所以因着工作的关系，将看房的重心锁定在屏东市
最近房仲介绍了一个还算喜欢的物件，在屏东市区内
是28年的5楼一手透天，权状也为5楼，自有车库，周边是纯住宅区，生活机能算不错
物件到上班地点、到屏东车站、上国道三号都不会太远，到屏东市的主要商圈也很近
实际看过一次之后，大概之后如果顺利购入，需要解决以下问题
1、水电及网络管线无更新纪录，需全部重拉重铺
2、部分楼层及墙面有漏水痕迹跟壁癌
3、一楼的非结构墙疑似有钢筋外露
4、卫浴设备及厨房过旧需更新
因为上次看屋是约平日晚上自己一个人跟房仲看，
看过之后还算喜欢，所以又跟房仲约了一次，准备带家人去看
上次看完之后，我有使用几间银行的线上估价，也有跑去银行做房贷估价
也自己上实价登录网站以及请担任代书的长辈帮忙了解行情
打算如果家人也喜欢这物件的话，会考虑斡旋出价跟屋主谈谈看
但实在不知道该怎样出价才算合理不瞎，所以发文请教...
我查到的状况是，屋主开价跟实价登录以及银行估价结果接近
几间银行试算出来的最高贷款额度，回推85％贷款，就是屋主的开价...
而这物件周边在近5年只有三个实价登录物件
其中一个是物件正对面的旧三楼透天，屋龄较高、地坪及建坪远低于这物件
但成交的金额接近这物件的开价
另外两个成交的物件，一件实际成交的每坪价金跟屋主开价接近
另一件的每坪成交价金则是比屋主高了不少...（屋主开13.X，那物件19.X成交）
所以严格来说，我喜欢的这物件，屋主开的价格其实接近实价登录跟银行估价
周围有成交的物件，成交价金也比屋主的开价高很多...
所以在这情况下，我如果决定想谈价的话，就不知道该怎样出价
因为感觉屋主的开价跟附近行情接近，这也是一手屋，没有行情价可参考
唯一能跟屋主谈的部分应该只有屋况...
我目前是倾向先从屋主开价的90％去谈，只是不知道这样是否合理？
感谢各位回应...