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台湾房价只涨不跌神话破灭！这群人不发威了
联合报
这段时间以来，投资客最关心两件事：台股跟房市走势。台股加权指数从10月25日最低的
1万2666点，反弹到11月22日的1万4542点；反观房市？今年1至10月六都的建物买卖移转
栋数明显熄火、衰退28％，房价也出现松动。台湾房市“只涨不跌”的神话恐将破灭？至
少两年内难以回温，主因是“这群人”不发威了。
到底是哪一群人不再对房市有兴趣？
根据资深房市专家何世昌分析指出，观察外资净汇入、净汇出跟全球大事件的关连度，就
知道这一波台股、房市熄火，最主要关键字是“战争”两个字，美国升息仅是催化剂之一
而已。
何世昌进一步表示，今年元月时，外资净汇入达到40.6亿美元；2月时，还有12.01亿美元
的净汇入。但2月24日发生俄乌战争后，3月情势大逆转，外资大逃亡，加上17日美国第一
次升息一码，净汇出增至68.93亿美元。
紧接着，7月美国宣布美国众议院议长裴洛西即将访台，中国抗议无效，8月3日裴洛西正
式访问后，中国随即于4日推出实弹军演、封锁台湾“陆海空”，8月外资净汇出达到54.5
4亿美元，9月更增至57.67亿美元。
“我为何说主要是战争因素，不管是俄乌战争还是两岸开战议题，你看看当中国20大落幕
、习近平政权稳定后，10月外资就由负转正，净汇入4.63亿美元，”何世昌说，这些都是
佐证。
另外一个佐证是“台海风险保单”需求激增。何世昌说，俄乌战争后，国际企业担心中国
和台湾可能发生冲突，为降低恐带来的损失，“台海风险的保单”需求激增，甚至还导致
保费上涨。
台股大户从俄乌战争后，开始缩手降持股
到底是哪些投资人对金融市场如此敏感？答案就是高资产族群，不要忘了，每年台湾新增
的高资产族群成长率均位列世界前几名。
根据专门服务股市大户的交易员指出，从俄乌战争后，大户就开始缩手，降低台股的持股
。理由很简单，先脱出以确保资金流动性，先按兵不动、再伺机而动。
岂知，11月10日（美国时间），美国公布10月份消费者物价指数（CPI）年增率7.7％，远
低于市场预期的8％，台股开始反弹。
紧接着，11月14日（美国时间），根据波克夏提交给美国证管会（SEC）的文件显示，今
年第三季，波克夏以41亿美元（约1277亿台币），买进台积电ADR，持股占比约1.4％，成
为台积电的第五大股东。此消息一揭露，随即带动11月15日台积电ADR上扬10.5％。
看好台积电的不只巴菲特。第三季买最多台积电ADR的是，全球最大基金的贝莱德，共斥
资80多亿美元（约2500亿元台币）敲进。
在外资力挺下，台积电随即上演庆祝行情，11月22日收在491元，台股也在台积电的带动
下，加权指数上扬至14542.20。
买台股比置产更有利、更容易变现
为何台股不到一个月，从1万2666点涨到1万4542点；房地产却闻风不动，无法跟台股一起
有庆祝行情？甚至，台中、台南、高雄等地区的房价还出现松动、微幅下调？
主因还是世界局势未稳定，二来是双北的房价已来到历史新高，几乎达到天花板，上涨获
利空间有限，这也是为何2020至2021年，涨势最凌厉的不是双北，而是中南部。中南部基
期低，相比北部更“经济实惠”，加上台商热钱涌入及南科、台积电设厂等利多影响，上
演“难得一见”的补涨行情。但是，今年以来，中南部房价也逐渐修正了。
专门服务高资产客户的理专指出，从去年开始，新建案交屋期至少六至八年，尤其去年7
月推出“房地合一”2.0版，交易出售2016年元月以后取得的房地，持有二年内出售课45
％的税；持有逾二年、未满五年课35％的税。尽管，近期部分地区房价微跌，但仍在历史
高点、还要课重税，获利空间有限，有钱人不再重压房地产，尤其是预售屋。
将资金投入台股，比置产更有利、更容易变现。这也是台股能快速涨到1万4000多点的原
因。不过，基于各种不确定因素仍存在，高资产族群对于台股，仍采短期操作为主，不会
长期持有。
“高资产族群都有很多不动产，当俄乌或两岸的战争阴影无法完全去除前，不可能再将钱
投入不动产，”一位股市交易员反问，“你如果懂有钱人的逻辑思维，就会知道为何房市
不会像股市这一波明显反弹了。”
今年10月，六都建物买卖移转栋数衰退28％
来看看房市的先行指标豪宅以及预售屋市场，就知道有钱人缩手了。根据台北豪宅的“时
价登录”资料显示，去年每坪单价超过200万的豪宅成交数高达52件，今年累计至10月仅3
4件，回到过去的水平，显示市场已降温。
再从六都的建物买卖移转栋数观察，房市出现动能不足。根据信义房屋的统计指出，今年
1至10月，六都买卖移转栋数跟去年同期比较下降4％，跌幅较高的是台南跟高雄，均为11
％；如只单看最近的10月更为明显，六都衰退达28％，其中又以新北市最高为40％，其次
是高雄（37％）、桃园市（31％）。
住商不动产企划研究室资深经理徐佳馨加以说明，累计今年1至10月，五都买卖栋数下滑
，主因是去年交屋量比较多；而台中为何逆势比去年上涨5％，因为交屋期落在今年较多
，“不管是什么原因造成，可以确定的是六都的买气均下滑了，尤其是10月非常明显。”
不仅成交量衰退，近期台中、台南、高雄等地的房价也松动了。高雄在台积电暂缓设厂后
，房价跟去年的高档相比下跌较为明显；台南的房价也被压抑了。
从住商不动产第一线房仲经纪人的回馈显示，从今年8月起，房仲业就开始度小月了，9、
10、11月的成交量跟淡季的2月（春节）一样，相信12月也不会好到哪里去。
徐佳馨进一步分析，至少这一两年内，房价不会明显回升，首先是地缘政治风险依旧存在
，第二是房价还不够漂亮，亦即价格上涨空间有限，有钱人见无利可图，不动产变现又不
易，短期不会再大手笔投入房市。
总而言之，当有钱人都不看好房市，刚性需求的买方也开始观望、等待降价，所以这一年
两内，房市注定不会有好光景。“没有人比有钱人对金融市场更警觉敏锐，台湾房价只涨
不跌的神话有可能会被打破了，”何世昌总结说。
心得：
谁说神话破灭的
你有来问过房版大家的意见吗？
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 42.74.5.41 (台湾)
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※ 编辑: qooisgood (42.74.5.41 台湾), 11/23/2022 12:50:47