→ testPtt: 还蛮多大公司厂房土地都是租的耶 11/17 16:33
ok 恭喜你, 这边操作商用不动产跟乙工刚好在线上的就有一位,
名下几件长期出租(含租给自己的), 这三年居中处理大公司厂办也有三件
商用跟一般民宅完全是不同的世界, 通常要砸下来的金额一般人只会在报纸上看到
跟一般民宅丢下去头期款一两人决议不同,
是需要买卖双方跟居中非常多人努力才会有结果的
再来是评估的部分, 因为金额过高是否要联贷? 自备款(现在要该死的五成)怎么解决?
最后就是很关键的, 你公司现金流要怎么运用?
开公司工厂的需要商用不外乎就是办公室跟工厂生产, 建商屯地属商品先不谈
这边只谈公司本业在不动产以外的公司
通常绝大多数公司都会选择用租地租厂的方式办理, 原因很简单
租金可摊提, 可抵收入, 而且一个月他妈200万左右就能租一个8E左右的厂房!
你会说这样算起来跟贷款五成每月还款200万差不多啊,
但问题是还得要有4E的现金支出啊!
4E能做多少事情? 能买多少设备进多少原料找多少工人打多少广告?
因为一般人杠杆只有房贷才能开这么高, 但对公司工厂来说商用不动产杠杆有够低
他大可拿这4E去再开杠杆买2条产线机器摊提7+1，多进料撑半年，多找20个OP来顾
变成半年后营收12~16E, 那他为什么要跟你买地买厂?
还是会买啦, 通常两种情况 钱太多了反正产线产能也饱和了,
或者租不到想要的/地主拿翘, 还是得买
但总之就是他金流要比较划算他才会买
所以拜托不要用一般人住宅买卖的眼光去看商用, 你会很讶异涨幅比住宅还要高很多
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html
而且没得选, 什么叫没得选?
你产线需求估一估, 地坪就要需要12000以上, 厂房要18000以上, 有多少选择?
说附近实价登录才多少, 地主理当卖你多少,
抱歉, 没得谈, 最近都是拿邻近工业区120~150%当作起跳基础才比较有望
再来, 其实每间工厂老板都想要有自己的厂自己的地啦
但就是贵嘛, 一家公司年营收20E好棒棒, 但毛利25%净利5-6%比比皆是
你剩余的净利又要拿来分股东分研发分储备明年可能会波动的风险
能够存到一笔能投入大条的大多本业体质非常稳健, 少数像是最近增资的 286X 就不提
比较年轻的公司除非有IPO加持或有富爸爸, 一般都是从租厂开始啦
最后就是...贷款八成利率1.x真的很香
再多情绪字眼都没用, 卖方要看的是真金白银而不是情绪勒索
祝每个人都能找到心目中的理想房子