房屋总价、通勤距离、通勤方式、学区、住宅内容、银行鉴价及贷款这六个会是决定淡海
长期价格的关键。
北投、关渡、竹围、红树林、淡海，是要购买这一大块区域要比价的地方，最后的决定就
是这五个区域的比价选择。
房屋总价而言，撇除石牌特殊区域外，近北投捷运站区块的新大楼一坪70万，40坪扣除车
位后是30坪，预计总价在2400万，但室内可能只有21坪加一个车位；附近的公寓屋龄大约
在40～50年间，30坪的总价约在1400万左右，但是买完要花200万整理，所以总价约1600
万左右，但室内大约29坪但无车位，可是你贷款还十年之后，60年的房子要考虑的是能不
能转手的问题。
所以对于一般购屋的人要抉择的是，是要花1600万买一个快50年要爬楼梯的公寓，还是要
花2400万买一个新大楼但室内小到不行的空间。
随着年纪增长爬不上楼梯，很多人渐渐往竹围跟红树林退，因为那边价格比较合理。竹围
生活机能好，但腹地太小，其实没什么新大楼，所以多数想住大楼社区就会往红树林靠，
所以红树林社区大楼渐渐的价格站上30～35万，45坪的大楼，总价大概只有1350万上下，
所以不管交通、天气等等大家说的这些，实际上就是很多北投士林大区块爬不动公寓的人
，又付不起动辄超超过2400万大楼的人往红树林退，造成那边价格慢慢站稳，尤其是第二
代成家立业的，这个价格就是亲民，更不用说靠近红线捷运，到台北车站半小时，班次又
多，再怎么样都比桃园机捷好，或是林口龟山完全只能依赖开车的族群好。
那天去绕北投一圈，现在不是剩下快五十年的公寓古蹟，就是一堆单坪超过70万的新大楼
都更，有多少人可以消化超过2400万价格的大楼，那个区块原本就属于纯住宅区，经济实
力不像台北市中心的阶级，更没有像竹科长久聚集的产业聚落可以负担，所以慢慢的人定
会往竹围红树林退，现在那边那么高是期待北士科的未来买盘，就算没有大楼成本就在那
边也不太可能再低于60万出售。
所以未来等北投大楼盖完，核心圈买北投，第一圈多数人已退到竹围红树林，那时候淡海
可能也站到一定价格，第二圈以外经济实力的人才发现原来现在北投大楼已经2400万，竹
围1600万，红树林1400万，淡海1000万，再不买，时间一长台北市房价高到只被有钱的少
数人掌握，能退出去外围的第一圈也早被先去的掌握，经济实力第二圈以外的只能越退越
远。
所以，摸摸自己的口袋，别人在批评天气、交通、距离的时候，那是因为人家有钱可以选
择超过2000万的房子，没钱的那六项内容势必要牺牲一些项目，否则大楼建筑成本垫上去
，价格有了僵固性，只能越退越远。