现金报酬率那个公式
就长期置产客来说
我是非常不推的
另外频繁买卖带来的仲介费问题
有人说我就不说了
说下你其他的问题吧
以置产收租的置产客来说
要先明确自己的方向是收租
赚取正向现金流
还是以租养贷坐等增值收益
一般来说小套房收租收益最佳
五年前非北市小套房租金收益
没有 5% 是不及格的~
以租养贷坐等收益的话
以主流物件增值收益最佳
所谓主流物件
以前是三房,现在市中心
两房也算主流
一房车我猜是一房一厅的物件
这种物件最尴尬
出租坪效差,因为坪数是套房2倍
租金却只是套房的 1.5 倍
然后因为不是市场主流,
卖不高增值收益慢
但是说真的,持有五年后平转
连抵抗通膨都没做到
你的物件选择也很有问题
最后一个就是空窗期,
收租置产空窗期搞到一个月
是不及格低!
要嘛你租金太贵,
但租金跟投报率挂勾
所以就是你入手价太高
要嘛你选到一个烂点
就业/就学/流动人口太少
这个跟你事先没做功课有关
房地产对散户最大优势
就是资讯公开透明
你没做功课盲买瞎卖一通
没赚钱也刚好
不要听一堆空空瞎反串
房地产不是随便买随便赚
而是资讯公开透明
你可以透过做功课提高胜率
所以讲回你问题点
1:租金回报太低
2:空窗期太长
3:没有增值收益
这三个大问题都跟
你错误的标的选择有关
※ 引述《linandydog (伯)》之铭言：
: 最近在细算房租的现金投报率，遇到问题希望房板各位前辈能解惑
: 用的是亲人今年成交的实际例，只是方便计算有把数字改过做四舍五入。
: ( 因为头期我有参一咖 ， 所以一半也算自身的例子)
: 物件是台中 74环内 10年内电梯大楼一房
: 下斡旋时粗估 总投报 3%，贷款8成利率1.56% 30年 (考量升半码所以改用1.685计算)
: 套用C大的公式计算 3*5 (5倍杠杆) - 1.685 *4 (资金成本) = 现金投报 8.26%
: 当时觉得这个年化报酬已经比定存好上很多，所以没想太多就购入打算六年后卖出换房。
: 直到最近交屋完成也把租客搞定，想说列出所有成本细算看看看看年化实际是多少
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函数)
: 结果如上，列完之后年化竟然是 -0.95% ，完全出乎意料。
: 之前一直以为总投报的3%就是地板了，有杠杆现金投报再怎么样也不会更低。
: 如果-0.95%正确那等于报酬全倚赖后续涨幅了，要是涨不够多还高机率输定存。
: 再算上处理交屋跟租约的人力成本感觉上完全不划算。
: 想知道各位前辈这笔交易跟计算的问题到底出在哪里?
: 1. 买太高 ( 但是同社区实登单坪最新已经涨过入手价了)
: 2. 租太低 ( 有可能，但总投报3%算是非常糟的出租件吗?)
: 3. 交易成本过高 (一切都是万恶仲仲收太多? )
: 4. 持有成本过高 (事前真的完全没注意到管理费跟凶宅险比想像中高)
: 5. 抱太短 ( 本来希望6年后能换大房自住，要强制延后了吗? )
: 6. 我算错 ( 希望是这个，房版都说租金 > 利息 就能稳赚，怎么就我算起来是负的)
: 因为头已经洗下去，就算发现不对劲这一件基本上也只能祈祷可以凹到涨幅救回来。
: 本来自己也有打算购入自己的首购房当投资，算完吓到目前想先丢回定存了。
: 至少希望自己出手前能好好找出问题，不要重蹈相同的覆辙
: 麻烦各位大前辈赐教了