一表看双北预售屋与成屋价差 北市松山区价差70％夺冠
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2022-03-09 11:30
经济日报 / 记者朱曼宁／台北即时报导
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台北市素地少，都更、危老推案成主流，其中有7个行政区，预售屋与成屋价差逾三成，
相当惊人，据实价登录资料，统计双北市2021年各行政区预售屋与成屋房价发现，台北市
松山区价差高达70.4%，为北市之冠，其次则是中正区，价差超过四成；新北市则是由新
店区以43.3%成为榜首。
永庆房屋研展中心副理陈金萍表示，近两年在全球资金宽松、低利环境与通膨增温的状况
下，推升购买实质资产的需求，房市交易热络，也让民众产生房价上涨的预期，加上营建
成本上涨，预售屋价格走升，造就预售屋与成屋价差幅度大的状况。
观察台北市各行政区的预售屋与成屋价差，以松山区价差70.4%最高，预售屋均价为每坪1
44.3万元，成屋均价则是84.7万元，两者差距高达59.6万元。
陈金萍说明，松山区位居北市蛋黄区，属于早期开发区，区域内成屋屋龄较大，高达82%
成屋屋龄在10年以上，由于区内开发已近饱和，素地取得不易，近年新推案多为都更或危
老重建，加上新推案大都坐落于区内精华地段，尤其也有不少大坪数豪宅新案，在实价登
录上揭露的预售屋成交价高昂，豪宅单价至少百万起跳，最高者每坪甚至突破200万元，
是松山区预售屋与成屋价差最大的主因。
预售与成屋价差幅度排名二至四依序为，中正区44.7%、北投区37.9%、中山区36.5%，陈
金萍表示，以常理来说，预售屋是一种“期货”的概念，卖的是未来潜力，价格通常的确
会比成屋高，不过，台北市12个行政区中，就有7个行政区预售屋与成屋价差在三成以上
，价差相当惊人，仍须特别留意。
陈金萍表示，台北市开发较早，可开发的土地大都已发展完成，大规模素地难寻，也鲜少
有新重划区释出，因此，新推案大都仰赖都更或危老，而建商或开发者愿意花费心力整合
地主重建，通常都是容积率高、重要道路旁才能受到青睐，因此，台北市预售屋新推案开
价普遍都在百万以上，而在资金潮与低利环境挹注下，加上国内经济表现优异，房市基本
面加，都让民众对未来房价上涨的预期逐渐加深，预售屋成交价也就受到拉抬，扩大预售
屋与成屋之间的价差。
新北市方面，价差前三名分别为新店43.3%、泰山35.6%、芦洲26.5%，都多集中于重划区
，陈金萍表示，重划区地理位置都在该行政区的精华地段，加上民众看好未来发展前景，
预售屋均价自然获得支撑力道，也让预售屋均价与成屋价差在新北市各行政区中名列前茅
。
另，新北所有行政区中，仅三峡区预售屋均价较成屋便宜，主因为大特区整合台北大学与
周边生活圈并朝大学城发展，已开发约15年，区域内生活机能已完备，加上重划区方正的
街廓规划，吸引不少首购或换屋族群进驻，购屋需求稳定，让成屋均价有撑，而预售屋交
易则较分散，分布于大学路、大同路、民生街周边，让三峡区预售屋均价与成屋相当，甚
至小幅低于成屋价格，也显示房价高低与地段优劣成正比。
心得：
预售屋均价，台北市最低为文山区的70.2万，
仍大于所有的新北市均价。