这在板上是老梗话题了,已经无数人解释过,刚好乐居也针对这个议题来做分析。
少子化房价会崩跌?银行视角才是关键 房屋市场和你想得不一样!
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人口负成长、少子化,房屋需求会减少,房价从长期观察应是下跌的趋势,但这件事情为
什么一直没发生?有很大一部分原因,跟银行这个角色有很大的关系!先前我们提及的
影响房价的四个因素,利率、汇率、股市、政策。就有人疑问,为什么最基本的人口因
素,却没有在这里面?我们从实证带大家来解析,牵动房价的关键。
■建物耐用年限 影响房屋贷款成数
首先我们先来看,银行承贷的关系,买房子通常需要贷款,银行会针对可贷款的金额进行
估价,估价的高低,有一个很重要的影响因子,就是房屋的耐用年限。
根据不动产估价师公会,对于建物经济耐用年数做的定义,SC钢骨造、SRC钢骨钢筋混凝
土、RC钢筋混凝土构造的房子,经济耐用年数都是50年。也就是说,超过50年的房子,在
银行的眼里来看,房屋的经济价值为0,会只剩下土地的价值。
土地的价值,就会牵涉到是不是完整的土地
屋龄50年透天厝
对银行来说,可能还有土地的价值,仅会计算土地,地上的建物是不认的。
屋龄50年公寓、大楼
而公寓和大楼,价值就非常低了,因为土地是和总户数一起持分,银行几乎是不愿意放贷
这种房子的。
■房屋市场买卖 银行角色是关键
房屋交易的体系里银行的角色是非常重要的,银行不愿意参与的交易,基本上是不会成交
的。也就是说,即使你愿意忽略老屋可能有的结构、漏水、线路等问题,去买老屋也很可
能没办法买,因为贷不到款,只能全部用现金。用现金买房不贷款这件事,大概很少有人
做得到。
同理可证,政府过往打房,只要针对贷款成数限制,就会直接冲击市场交易量。因此,也
许你觉得老屋有价值,但银行觉得没价值,无法保障他的债权时,这些房子在市场上是很
难交易,不应该视为正常的房屋供给量。
■房屋老化问题相较人口负成长 更早出现!
人口负成长,房价不会下跌的原因?要同时考量需求和供给的影响,我们来看人口变化、
全国新旧屋变化图。
人口变化图,出生人数是蓝色线,死亡人数是红色线,2020年出生人数低于死亡人数,台
湾正式迈入人口负成长。
全国新旧屋变化图,屋龄20年以下的房子的户数,是蓝色线,40年以上的老屋,是红色线
,在2019年的时候,老屋占比超越20年以下屋子的占比,就先一步出现交叉点。
至于为什么要选20年屋龄和40年屋龄的两种类型进行比较,主要的原因就是目前
市场上大部分的交易都集中在20年以内的房子,是大部分人心目中比较理想的住家。
40年以上的房子,如同前面所说,银行会因为建物耐用年限的原则,放贷成数极低,甚至
无法贷款,愿意买而且能拿出全额现金的人,是很少的。在供需上,算是“死”的供给。
房子虽然存在,但少了银行的帮忙,就算想买也很困难。
所以在2019年之后,“可以买卖的房子”,首度少于“不容易买卖的房子”。
台北市的老屋问题是最严重的,2015年就开始出现交叉,2021年的时候,屋龄20年以下的
房子不到15万栋,只占全台北市房屋的16%,屋龄40年以上的屋子大约40万栋,占比约44%
。也就是说,你要在台北市买到适合的房子会越来越难,看来看去都是老房子。
新北市整体的老屋也是较多的状况,屋龄20年以下的房子约40万栋,只有22%。屋龄40年
以上的屋子大约48万栋,占比达32%。2020年出现交叉。
桃园市,房屋年龄算年轻,屋龄20年以下的房子约35%。屋龄40年以上的屋子约20%。
新竹县市,问题也不大,屋龄20年以下的房子约38%。屋龄40年以上的屋子占约22%。
台中市,两者的比例已经接近,屋龄20年以下的房子约26%。屋龄40年以上的屋子大约23%
。
台南市的交叉点也在2019年,20年以下的房子约22%。屋龄40年以上的屋子约31%。
高雄市的交叉点在2019年,目前屋龄20年以下的房子约23%。屋龄40年以上的屋子约32%。
把上述的资料整理后,其实全台都有这样的状况。从银行视角来看,愿意核贷的房子是持
续减少的,台北、新北、高雄、台南相对更严重些。
房屋市场跟你想得不一样,真正可以被买卖的房子,因为持续减少,资金追逐下,就会越
来越贵,而且市中心因为开发的早,屋龄高的房子更多,造成想住市中心,却没什么适合
的房子可以选择,要不屋龄太老,要不房价太高,所以只能往外围去。
■少子化冲击房价?未考虑供给面、市场对新屋热度
觉得未来人口减少,房子会太多,长期房价会下跌的论点,是因为把每间房子视为相同的
金融商品,一户人配一间房子,看看房子比较多还是人比较多,就决定房价的上涨和下跌
。
这样的假设前提是完全忽略了银行体系在房地产交易的重要性,而且只讨论了需求面,没
考虑供给面。银行不愿意贷款的房子,根本没办法交易,不能称为供给。
有人会说,那就都住上一代人的房子就好,干嘛出去买房子?
1.现在不是农村社会,人口迁徙会持续
2.房子旧了真的很难住,你住过漏水一直修不好的房子,就会想搬新房子的。
因此,旧房子会持续退出交易市场,人口持续减少,适合且可以被买卖的房子,也在减少
。这就是人口负成长,房价会下跌这个理论已经出现20年了,却一直没发生的真相。
大家都会用来举例的日本,其实他的房价,也已经悄悄创下20年来的新高了,
1990年代的房价泡沫,跟他的经济关系是比较大的。
结论:
1.少子化影响房价? 供给端的变量你有抓对吗?需求端的变量你有抓对吗?
如果变量是抓错的指标,那就别想要有正确的推论。
2.老屋问题最严重的台北,因为土地价值极高,所以买老屋要核贷问题还不大,
多的是包租公买台北老屋来租人,老屋持有成本极低,
一边赚租金,一边等都更乐透,一边可以让儿子女儿或孙子辈挂户籍抢学区,
简直是一鱼多吃。
至于房客住台北老房觉得舒不舒适,谁会管你呢?
3.只要你愿意住屋龄35+年或40+年的老屋,那除了台北,台湾的确是没有高房价问题。
如果你只想要住921后的房子或是屋龄20年内的房子,这个需求是大于供给的,
要如何期待房价跌呢?
八年级与九年级以后也是一样,等继承的话,绝大部份能继承到的也是老屋居多。
愿意住老屋,那就不用担心高房价的问题。