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记者赖志昶／台北报导
2022年2月13日 周日 下午4:37·3 分钟 (阅读时间)
以往被视为北市中山区纯住宅区块的大直，由于缺少议题带动，在市场上关注程度较低，
但近期房市大好，根据实价登录资料显示，不少中古屋皆创下社区历史新高！其中，位于
大直街巷弄的中古物件，屋龄高达45年，且是无电梯位于四楼的旧公寓，去年12月传出总
价2775万元的交易，扣掉车位换算每坪单价约76.3万，创下大直街公寓二楼以上史上最高
单价纪录。
根据实价登录资料，这笔交易位于大直街67巷巷弄，为2房2厅2卫的4楼顶楼公寓，扣除车
位达32.76坪，屋龄为45.4年，另配有位于他处社区的坡平B4车位，于去年12月达成交易
，含车位总价达2775万，扣除车位每坪单价达76.3万；值得注意的是，该案备注有阳台外
推、顶楼加盖以及其他增建等。
东龙不动产专约部经理陈泰源分析，该案虽是屋龄较高的中古公寓，但可能由于顶楼加盖
而加大使用面积，再加上未来有危老都更的效益，因此总价能创下纪录。
无独有偶，位于敬业三路上的“基河国宅”，去年10月也传出交易，根据实价登录，该案
成交楼层位于8楼，屋龄达21.3年，含车位总价3398万，每坪单价78.6万，创下社区史上
最高单价；若比照2017年资料，该笔交易入手4年时间获利288万元。
陈泰源说，该案为国宅社区，从他总价与单价来看，可说是周边价格最亲民的“河景第一
排”物件，若有买主想入主大直河景第一排，但又预算不足以直上其他豪宅产品，那此社
区就是消费者首选，在去年房市交易热络情况下，也创下社区史上最高单价。
陈泰源指出，近期大直不少中古社区传出交易新高纪录，而这些创下高单价的社区，共同
特点就是都位于大直纯住宅区。因是去年以来房市大好，再加上通膨影响，使得热钱挤进
不动产市场，使得不少屋况较好且位置卓越的中古屋，还是受到消费者青睐。
全球居不动产情报室总监陈炳辰分析，大直一直以来居住氛围都相当不错，有绿地、河岸
景观，大多区块是纯住宅，又有美丽华、捷运站等强大生活机能，因此房价一直都有相当
水准，也有一定的支撑点；不过大直与北市其他纯住宅聚落相比，较缺乏话题性，因此价
格要再往上走，可能不会那么容易，也许要等待未来有大型建设，或是有大型商办进驻，
才会有更多上涨空间。
1.有车位
2.中山区
3.公设低
4.捷运近
5.机能强
你敢嘴？

真便宜

合理

= = 到底便宜还是贵 都搞不清楚了

76.3万就破大直纪录了?

台北老公寓开始冲了

应该算便宜

秀啦

便宜

台北市的公寓都低估了

这间总觉得太贵了 7X万说不定买得到大湾北段那些商业宅了

这条件放大安区轻松破百啊 这仲介买的业配？

台北市老公寓价值被低估啦，看那精美的实际室内空间更别提土地价值

老公寓真的在冲，没有卖不掉，只有不敢开，感受很深看到实登都怀疑自己的眼睛是不是有问题参考Ceca大说的，很难想像北市老公寓会冲到哪里

这种公寓,都不知老了受伤了,怎么爬下来@@~~

不仅怀疑，莫非真的要回头买老公寓？D大，没办法，您说的是台北市普通人家的悲歌啊

很敢开啊，大同区屋龄40以上地坪7坪建坪20的，开15xx…

Chip大，您买的老公寓，应该也要涨个2.30%了，哈哈

以买卖赚价差来说，2020-2021公寓或许比不上电梯大楼，

只是，大家都不知道，该不该卖，有种无奈

且电梯大楼的权状面积都夭寿大。但回过头想，新大楼的

F大，我觉得台北市根本是资优试题～有看没懂台北市的房地产，答案太难了

爆高契税、逐年折旧、土地少...等，不如好地段老公寓

这是政府无视未来老年化要面临的问题,但还是有人要买@@~~

应该还没吧，1540成交，现在也不知多少……前任屋主从1700以上开始开，不过最近打疫苗血栓爬不了了才给我捡到。

我也不晓得最佳解，哈哈...但我目前蛋黄老公寓收租效益高，土地持分不错，拿来当传家宝我很安心

Chip大，前屋主的开价大概就即将是您的地板价

不过像Ceca大类型的专家投资客，应该就是每一个时期投

F大，确实如此，只要邻居一起，RC撑到100年没问题

资不同屋龄不同地点不同类型的房地产物件。一般老百姓像我，抱着蛋黄老公寓最安心。

未来台湾几乎都老人.但房子都要租年轻人@@~~那用抢人的

台北市蛋白老公寓，万黄文山特别是景美，这两年其实动一波了，2018到现在涨幅不小，只是总价较低，总增值金额不如蛋白电梯大楼修正：万华文山，不是万黄文山d大，台北市老公寓现在只要听到救护车声音，一阵子如果

14年以后台北的房市 个人感觉就是补涨行情 预售新成屋涨太猛 同区位中古屋跟上 同通勤距离不同区域有价差 落后区

出售，入住的几乎是年轻人，特别南万华，晚上去看蛮有年轻气息的活力。

就跟上 实际上精华区预售新成屋创新高的区域不多我同温层观察 涨最猛的就是新庄老公寓 这六七年应该翻倍上新庄离捷运站近的老公寓 14年左右还有20出头的 现在甚至站上40万的成交价 蛮扯的感觉就是你买七位数的房子没得选 只能乖乖接受涨价

买大直老公寓是要看之后都更房价冲上天吧

老人住不下去推动都更刚刚好啊

基河二期国宅其实盖得不好 好地点盖烂房子

不少区域已经看的公寓比华厦贵的状况了

都更成功的机率，可遇不可求助况且原物料飞涨

华厦当传家之宝的机率可能比公寓更高一些XD

公寓比华厦贵其实不太正常 除非真的很容易都更不然论使用价值 华厦远高于公寓

F大，可以请教一下，您蛋黄老公寓区域在？租金是？想参考一下报酬率，再看是不是应该加入蛋黄老公寓很好贷款

中山区，整层出租三万六，公寓在这价位和电梯会打架，租金比较难再往上...

我有在想要不要押一下大安老公寓

大安老公寓，我就完全没深入做过功课惹~~~

最近蛋白老公寓已经直追蛋黄老公寓了

不过公寓在整层出租时，三万多的租金区间会和小坪数电梯打架，就看你交通和室内屋况和面积能否赢得青睐。Sam大，看你自己的期待囉，看是增值价差、收租投报或等待都更囉...我觉得等都更属本梦比，当附加价值就好

华夏问题在于电梯 维护户数太少

F大，我大概知道该选怎样的格局了，谢谢您

科技大楼到台大侧门范围的老公寓，三房的租金30000～40000之间吧。

no problem，经验交流

东门的有看过……台大附近没看过。

俗

大直上个月26年大楼105万也是史上新高价 大直几年前失宠后最近终于开始补涨了XD

我自己是挑有地下室一楼跟有顶加顶楼, 中间我是不考虑的然后顶加顶楼的话, 顶加我是不特别加价买总价我会大概估合理单评价跟看投报决定其实很多事情有钱可以自己弄, 但有些事情卡法规跟时间这个要多方了解才能决定该不该买

I大买一楼，期望的是租金还是未来增值性？

其实我不太看增值 我在意的是租金投报能不能>房贷租金>房贷 我等于就是用头期款买一个自己存钱的扑满我除了自住房 没有卖过任何一间收租的房子

20几年大楼/华厦公设比10-20%才7、80 根本超值

原来如此，您选择累积资产的方式，了解

大楼华厦问题就是空间

大直老公寓的话那边是蛮多弄隔套租实践学生的啦

期待对岸有钱人士等疫情过了，来台置产

我是觉得增值难默认 我选择让房子帮我存钱就好一间投个500万 一年赚一百也不错了

我就是在想要不要这样？还有区域的问题？谢谢I大

我目前是只有买台师大跟内科两个地点 北士科观望

对了，您会翻修吗？还是绝对不投资翻修？

我有在想买新北，不要台北市

我自己会翻修 也会隔间甚至自己重建XD我的百年-2老屋 我讲过很多次啊XD这种物件才能压低价格 提高投报现在应该是百年-1了 明年就正式百年老屋

我以为那个是自用的

那个是透店 我干嘛住百年老屋XD

我是很后来才看到您的文章的，哈哈，我来房版不久重建的那个啦，我以为您是要重建自住

买人家弄好的 投报不太可能高 高的就自己留下了

感觉自己会不会翻修也是重点门槛。市面上丢出来的看起来投报都满差的

也还好 丢出来的大概就是3-4% 头期款压得低的话 IRR可能接近10%自己弄 房租/总价 可以到5%, IRR可以到16%不过房价涨 投报应该一直掉 很快就没得做的我16%是前年买的, 钱两个礼拜有人出+20%要买我没同意

我看到的大概是2% 格套 XDDDDD 有够低.......

不可能用这种投报买格套

对阿，快一年没人买 不过最后看来还是卖掉 因为上实价了

一般来讲 格套公寓就算投报很好, 也只能比一般公寓贵一点

感觉投报稍微要正常一点的都很稀有 可能这两年大涨了租金完全没跟上之类的

以我自己那间算, 他多出20%, 租金/总价还有4%, IRR还有9%

差真多...是不是差在装潢? 如果特别优化租金去重新装过说不定一堆旧旧格套2%可以变3%.....

我不觉得是 我租金其实没有开很高 以不要空租为优先我很讨厌空租 所以其实我的物件租金都算偏低但我有买价的优势 我买价也都够低

买价应该也是问题 这两年大涨，也不容易买便宜 还得追价

投资用的没有追价必要 租金自己预估一下 多少总价报酬够

前年那时候大家还搞不清楚，屋主也没那么硬 比较能买便宜

的确，只要不空租，IRR就可以不考虑负债因素

基本上我没有实际付过出租用的房贷 一毛钱都没有付过全部都是头期付了 剩下自己养自己

感谢I大开示，瞬间豁然开朗

所以2011年之后我没有再买过房子, 一直到2019

恩 是长期看到I大推广租金付房贷的想法 找起来却不容易@@

因为利率的关系吗？

买价很重要 现在一定是越来越难找 比起2020都涨20%了

要有自己施工的能力 不然现成就租金cover房贷的 屋主干嘛

利率一直很低 是年数的问题

对压。恩。所以应该是要自己会装潢才找得到东西

是啊 以前很多人都说要6% 也就是租金*200以内

我也是花钱请人隔间装潢

然后锁定的是装潢完的投报，才会有机会

自己有一套班底也是有能力了 类似一般的统包

其实最主要就是你不怕动工工程一回生二回熟

真的是门槛。一般人弄自己一间自住房动工，都常弄不好了

了解我怕动工是因为习惯都用贵的，哈哈怎么想都觉得不划算可是，我喜欢可以使用很久的东西这样，在从事房地产投资的时候是不是有问题？我就会想要用日立冷气.YKK的气密窗，TOTO的设备

toto非免治基本的一颗好像5000吧，不会卡屎就好了。日立四台装起来16～20万所以I大是基础工程门窗等外包，木作和、粉刷家具自己来吗？

都外包啊 只有叫不到工的小地方我自己来

I大隔套起来，一套投入成本大约是？

这个成本超厉害

最近一次还用整体卫浴 一套七万多 但就不用做浴室防水跟隔间30万算很标准

我以后应该会继续用整体卫浴对 金奈的

气密用DK吗？

成本也太会压了吧？和成一个基本款的脸盆就要6000以上了QQ

冷气用格力吗？

我忘了 刚刚看报价单气密窗也没有写牌子冷气用万士益和成有专门的五件组 刚好浴室整套 就卖一万https://reurl.cc/k7ozdq现在报价好像比较高@@https://reurl.cc/Mbzlvn 虾皮比较便宜

厉害...比凯萨三件组一万还便宜

感谢I大分享！

和成有一种工地组合，所以会有这种价格

凯萨其实也有五件一万的套房最贵的就卫浴 一间要15万

我果然不能自己装潢，哈哈感谢I大开示I大气密都用乾式施工吗

不是 因为改套 其实窗户有部分地方改了所以是有重新泥做

谢谢I大无私分享，这样我就知道我要怎么找人配合了我自己下海反而会垫高成本，不如眼不见为净

要做的话我觉得整体卫浴真的不错便宜 也美观塑胶做的也比较没有防水问题只可惜没有早点接触这个产品XD其实格套这些不是重点 这部分只是降低成本

不过金耐的，差不多10年要换一次

隔套最重要的就是 电力安全 然后防水 还有重量一般是说耐用十年 但我公司装超过十年了 看起来也还好

我果然太懒惰了，多亏有I大开示

隔套很多地方会比住家多很多墙跟水泥

我是买到便宜的物件，就觉得丢著也无妨

所以能减重我尽量减重 当然前提是不能太low 譬如板墙就不考虑我都用用比红砖轻一半以上的轻质墙

看完I大的开示，跟默认差不多，再修正即可，谢谢I大

浴室防水以前都不能少 每间浴室都要灌好几坪水泥灌好几吋现在有整体卫浴就能有效减重

纯好奇 电力要重请大安培数吗 旧的我看都只有50A

对，I大每间套房配多少A给房客？冷气就要一个20A，其他的总和20A吗？看完这篇，大家都可以当套房投客了，I大太伟大了

I大可以开频道授课了

其实就光自己居家使用50A也未必够。不过我自己是走节省路线的，不够用就不要用XDDD对啊，感觉应该要斗内一下的XD

冷气不用20A其实有一件事情我觉得很神奇 我实际测量电流 跟 电器宣称差很多 我也不知道为什么夏天我房客明明开冷气开电脑 但测起来都只有2A

应该是冷气刚好在送风，压缩机休息

电器宣称的都跟实际不太一样。有的量最高，有的算平均

不会刚好每间都这样吧XD

这就是变频冷气省电的原因

我整层楼测起来不超过20A

变频冷气问世之后，又还有季节区分算平均 有的没的参数

我刚开始做隔套的时候很担心电力问题 我都会把外电跟内电都换成125A

我们都是测量卖场实际数据

哇 125A

夏天冷气比较脏的时候，大约15.16A

不会到15A其实我一间都只给20A 不过我没用电热水器就是了

I大刚开始应该是4～6房吧？

最耗电的应该式电热水器 冷气还好我都两层单层的投报太低 我都是顶加跟一楼

那就是8房，一个给20A，哇！

跟商用吹整间20坪的差很多

I大真的该开一下频道，哈哈哈

我线都有加大到125A 其实还好但我实际测几乎没看过两层超过40A

这样应该套房都是配2.0的白米线吧

电脑不太吃电...可以忽略...

还好没租给矿工XD

煮水跟电热水器则是一开马上就爆炸，一关你就量不到。

电脑大概1A

热水器不用天然瓦斯吗？如果没有，用热泵式的不会比较省电吗？

热泵我有考虑要装 但我也担心冬天太冷失效总之我规划20A 目前是没有出过问题20A是已经含冷气了

线材您都用2.0规格吗？热泵麻烦的是水质，不过现在都有安装镁棒我住家全电，其实很省，四口之家，冷气24小时，夏天也大约2700寒流来也没问题，设定不要超过57度，夏天52度我是用日立全套的，冷气加热泵热水器

2.0是指什么 mm? 还是有V2.0?

个人觉得可能单独使用太阳能或是热泵比较好线材规格，我想应该是2.0mm

sam21大，你要买大安公寓不如找天母石牌一带你比较熟的，这边公寓投报可以找到还不错的，大安总价太高投报比较差

内线因为只有20A, 所以用多粗的我倒是忘了 外线是50

师傅都习惯这样称呼，我看过铜线，应该是直径

如果你是讲的是粗细 那是截面积 平方公厘

不对 你讲的是直径 我讲的是截面积

https://shopee.tw/product/6488718/38087728?smtt=0.15072082-1644817323.9

大安公寓单价大概石牌天母一倍，同样物件租金大概多50%线材如果110v用2.0 220v可以用到3.6

我其实打算往板桥发展，因为本业真的不行了sh大，没有，石牌最近已经直上天价了

大安应该没有比石牌贵一倍大安公寓大概80+ 石牌不可能40

有报酬率的大概都不用指望增值空间

2011年石牌40 那时候我有去看过

不过确实看看其他区也好，我跟你状况差不多也是都压在这，现在在看其他区域xd

所以我索性直接买特殊物件

租金我觉得地区差异倒是不大 尤其套房内科一间隔套一万 台师大也差不多

石牌芝山最近都喷爆了 之前真的太便宜 4字头都还买得到现在都5 6了

我自己石牌人，所以会有盲点，我觉得去别区反而冷静石牌有看到实登好像快7，一楼都开价3600以上身为石牌人，完全无法理解我的仲介会给我不错报酬率的，可是我就是过不去我原本单纯买房避通膨，可是看到板上大大，才觉得，应该要认真学习，也许是第二春我仲介都傻眼，我买来就丢著不动运气好遇到I大无私分享，真的感谢我现在的房都是租金行情追不上涨幅房价都直接上天

文山区老公寓都50了石牌老公寓至少60吧？

可是，卖了就买不回～白搭！Chip大，其实我觉得石牌50很合理，哈哈哈60好贵，可是一堆人现在开70

听说石牌云鼎阿二到幼稚园那一大片公寓要开始都更了?

50我也会想买来住，扣掉离台大距离的因素，石牌感觉比文山好。

仲介跟我说，等北士科案子开价，石牌应该上65F大，那个是扬升的吧，我同学住那边，义理街后面璞园的快盖好了F大说的那块应该还要一些时间石牌目前还有50的啦！成交落在50上下Chip大来当邻居啊

恩恩，还要点时间，但听说应该是板上钉钉，分配完毕。

我也是单纯当无脑储蓄险，石牌天母这边我做的3.5-4%，但大安却不到3%但我觉得文山未来等南环通车价格会再喷，现在那边也算划算

拼个十年看能不能买石牌离北荣振兴不要太远的地方来准备养老XD

阳明大学旁边那区，我有个认识的朋友，去年底52成交可以跟小孩说，不一定要台大，不过至少要阳明，哈阳明医学院或是台大电机

年轻夫妻买老公寓装潢后很OK 学区购物各种机能都很方便缺点就没电梯没停车位 只是台北市养车好像也没必要现在就算懒得出门购物全部都靠外送也是可以活

外送就是压垮实体零售的最后一根稻草，哈哈哈

全联是实体零售 全联也有跟外送合作 总之大者恒大

合理

这篇真的推文含金量超高, 赞!