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经济日报 记者游智文／台北报导
对于买房，有个万年考古题，要买北市大安区老公寓，还是选林口新大楼？消费者正反意
见都有，但如果就投资而言，大家几乎口径一致，认为北市老公寓才是正选。
原因无他，房地产市场有一条蛋黄定律：景气好，市区先涨，而且涨得多。景气不好，
郊区先跌，而且跌得重。然而，这条房市铁律，其实从2016年以后已经失灵。
先谈这条铁律，2000年网络泡沫，房市低迷，中南部房价一片惨跌，台北市跌势就相对
轻微。2003年SARS后房市复苏，房价则从台北市中心开始起涨，新建案房价从3字头一路
冲到6、7字头，豪宅更是站上三位数，冲破一坪百万元。
2008年金融海啸也一样，北市从蛋白区大同、南港、文山先下滑，新北也从林口、淡水、
三峡等外围重划区跌起，林三淡都成了重灾区。到了2010年房市谷底回升，全台又从台北
市大安区开始回涨，然后再扩大到新北、桃园、新竹、台中。
更早之前的房市，也都是如此。比如1988年的房价狂涨期，根据宏大不动产估价师创办人
卓辉华所著“房市激荡五十年”，当时台北市涨最凶，新屋单价从一坪9.2万， 短短两年
飙涨三倍至28.4万元，市中心高价区涨幅更多达500%，远远高过台北市以外的县市。
天时地利不动产总经理张欣民表示，市中心、蛋黄区房价先涨后跌，道理很简单，因为市
中心生活机能好，工作机会多，通勤成本低，景气好时大家都想拥有一户，僧多粥少，房
价自然涨得快，当景气不好，也不会有太多人想抛售，价格因此相对抗跌。
但在2016年时，这条黄金定律被打破。
那年房市受房地合一税上路影响，成交量重摔至
24.5万栋，相较先前正常水准，大减逾四成，房价也在盘整一段时间后，明显下滑。
依照蛋黄定律，中南部应该比北部跌得重，新北会比台北惨，台北市文山、内湖区
也会比大安、中正区跌更多。
但根据永庆房产集团定期发布的房市趋势报告，那波房价下修，台北市跌势最重，
尤其是市中心区。累计至2017年第4季，和历史高点相比，台北市全市平均跌幅高达14%
市中心转手惨赔20%的，比比皆是，甚至有赔到三成以上。
反观外围蛋白区跌幅则相对轻微，如桃园最重只跌10%，台中，台南都仅下修4%。
那波房市下修，不仅蛋白区相对抗跌，2018年房价开始回涨，也由蛋白区、
中南部率先回涨，而且也比蛋黄、双北市涨得多。
截至2021年第2季，根据吉家网统计实价资料，这三年来主要都会区以台南房价上涨37%最
多，其次为台中35%，桃竹26%，高雄23%。新北和台北涨幅都仅17%，敬陪末座。
以行政区来看，2020年涨幅前十行政区也都在蛋白区，甚至蛋壳区，包括台南新市、安平
区、台中潭子、丰原、桃园龟山等；2021年第3季和去年同期比较也相同，涨幅较大行政
区多在中南部，北北桃没有任何一个行政区上榜。
心得：
记得ceca大大好几年前就有在讲了，高雄台中未来均价都要比照新北
我还觉得他也唬烂唬太大，但19~20年后开始觉得他讲的好像是真的
重点在于蛋白涨幅>蛋黄，要持续到什么时候，2025，还是2030???