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经济日报 记者游智文／台北报导
对于买房，有个万年考古题，要买北市大安区老公寓，还是选林口新大楼？消费者正反意
见都有，但如果就投资而言，大家几乎口径一致，认为北市老公寓才是正选。
原因无他，房地产市场有一条蛋黄定律：景气好，市区先涨，而且涨得多。景气不好，
郊区先跌，而且跌得重。然而，这条房市铁律，其实从2016年以后已经失灵。
先谈这条铁律，2000年网络泡沫，房市低迷，中南部房价一片惨跌，台北市跌势就相对
轻微。2003年SARS后房市复苏，房价则从台北市中心开始起涨，新建案房价从3字头一路
冲到6、7字头，豪宅更是站上三位数，冲破一坪百万元。
2008年金融海啸也一样，北市从蛋白区大同、南港、文山先下滑，新北也从林口、淡水、
三峡等外围重划区跌起，林三淡都成了重灾区。到了2010年房市谷底回升，全台又从台北
市大安区开始回涨，然后再扩大到新北、桃园、新竹、台中。
更早之前的房市，也都是如此。比如1988年的房价狂涨期，根据宏大不动产估价师创办人
卓辉华所著“房市激荡五十年”，当时台北市涨最凶，新屋单价从一坪9.2万， 短短两年
飙涨三倍至28.4万元，市中心高价区涨幅更多达500%，远远高过台北市以外的县市。
天时地利不动产总经理张欣民表示，市中心、蛋黄区房价先涨后跌，道理很简单，因为市
中心生活机能好，工作机会多，通勤成本低，景气好时大家都想拥有一户，僧多粥少，房
价自然涨得快，当景气不好，也不会有太多人想抛售，价格因此相对抗跌。
但在2016年时，这条黄金定律被打破。
那年房市受房地合一税上路影响，成交量重摔至
24.5万栋，相较先前正常水准，大减逾四成，房价也在盘整一段时间后，明显下滑。
依照蛋黄定律，中南部应该比北部跌得重，新北会比台北惨，台北市文山、内湖区
也会比大安、中正区跌更多。
但根据永庆房产集团定期发布的房市趋势报告，那波房价下修，台北市跌势最重，
尤其是市中心区。累计至2017年第4季，和历史高点相比，台北市全市平均跌幅高达14%
市中心转手惨赔20%的，比比皆是，甚至有赔到三成以上。
反观外围蛋白区跌幅则相对轻微，如桃园最重只跌10%，台中，台南都仅下修4%。
那波房市下修，不仅蛋白区相对抗跌，2018年房价开始回涨，也由蛋白区、
中南部率先回涨，而且也比蛋黄、双北市涨得多。
截至2021年第2季，根据吉家网统计实价资料，这三年来主要都会区以台南房价上涨37%最
多，其次为台中35%，桃竹26%，高雄23%。新北和台北涨幅都仅17%，敬陪末座。
以行政区来看，2020年涨幅前十行政区也都在蛋白区，甚至蛋壳区，包括台南新市、安平
区、台中潭子、丰原、桃园龟山等；2021年第3季和去年同期比较也相同，涨幅较大行政
区多在中南部，北北桃没有任何一个行政区上榜。
心得：
记得ceca大大好几年前就有在讲了，高雄台中未来均价都要比照新北
我还觉得他也唬烂唬太大，但19~20年后开始觉得他讲的好像是真的
重点在于蛋白涨幅>蛋黄，要持续到什么时候，2025，还是2030???

台南安平和新市的例子不太好

持续到北市以外的其他都市重划区新房都跟林口土城差不多价格 工作机会已经不在双北了多核心发展开跑

跌的时候蛋白也是同样速率

2014均价20万的地方是要跌三小那是2000年，房屋造价一坪8万的年代，2014造价多少？

我还以为大安区失宠了

我查了一下，高雄2014才15万也就是说2000年到2014，其实高雄房价都只是贴著造价而已

现在到处缺蛋

我查了一下基隆2014 12万，之后一路涨到去年19.6，涨幅比高雄还猛，看来基隆也是要比价新北了

跟都市发展也有关系吧 市区都发展的差不多 当然开始网市郊开始发展 另外一个是 人民可以负担的房价还是有上限 台湾有多少人可以买的起五六千万以上的房子

2014均价20万的地方是要跌三小

事实上应该是天花板价 蛋白基期低涨的多

奇怪，涨幅基隆比高雄还猛，为什么比价新北基隆没份？

单纯北市已经涨到一般授薪阶级买不起怎么涨

就落后补涨，有啥好讲的

台北市是失宠了啊 很多高薪工作机会都外移分散 台北多只剩穷老人

跌到比造价也是会发生啦

会买台北蛋黄的中产家庭主要还是学区诱因居多吧，目前还看不到建北被新北桃园的高中碾压的可能

是跟一般人买的起的价位有关你出得起多少，就卖你多少

台北的17%跟台南的37%谁涨的比较多钱？常识

各县市平均收入很清楚哪边才是穷

https://i.imgur.com/O1u8Jkv.png当然发生过, 台湾上一波房价上涨, 台北从民国75年8万到79年涨到33万, 之后出现三年回档, 同时间涨幅只有两倍多的台北县并没有出现明显回档

无论你信不信，Ceca大信徒的我是信了。另外.装睡的人叫不醒

没涨就是跌了

等其它地方涨到跟双北差不多，看官会买双北还是其它？资金会炒完一区换下一区，最后全台都涨

其他县市达到台北的七八成,我就会去买台北..XD主要是价差大就会产生拉扯.就像最近新屋和中古屋价差大,新屋就开始产生拉扯.所以我们投资就会在价差大的时候往落后的地方跑.直到感觉大家都没足够大的价差,就会考虑回蛋黄区布局.大家很喜欢过度神化一个区域或是丑化一个区域.都不利于投资判断..XD

2019,18以前，Ceca大发文，其实蛮常被嘘，或是留言多空交战但我就是那时候开始看C大文然后慢慢认同，台湾房地产的样貌不得不感谢楼上Ceca大另外一提我觉得最近看中古屋，已经比去年涨20-30%了（开价的价格）看来应该是赚战老公寓的时候

什么鬼扯涨太多就CP值不高了 基本逻辑都不会鬼扯蛋

其他县市达到台北的七八成，我就要开始卖房了，看目前速度，新竹大概再两年吧。

买公寓除非能都更,怎想都不适合

想太多惹 台北市只有预算问题没有选择问题:)

都涨竹科中科南科高科啊房价跟薪水高科技产业一样起飞

常识，蛋白如果涨到快蛋黄价 你会买那个？

台北上波炒豪宅是有特殊时空背景的现在已经不能这样玩

原本的蛋白人口变多形成新的商圈 蛋白也会慢慢变黄吧

年华老去的蛋黄跟潜力股蛋白 很好选吧

跌出造价你干嘛盖..，脑子进水喔，摆着烂啊。

蛋黄太高价，一个县市有钱人是能有多少

台北市绝对失宠整个劳动力外移只剩下有钱老人

拜托大家去蛋白谢谢

历史以来，第二大都和台北价差都在两成以内是2003~2012这段时间反常态所以如果你把不动产历史价格拉更久去看你就不会觉得其他几都追到7~8成很奇怪并且可以参考其他国家都市价差现象一般这种规模同国家都市价差，也都在20%内当然因为既有价差已经非常大并且维持20年所以可以不用等到价差缩到20%内应该30%的时候，台北可能会有一波回归潮所以不负责判断，30%价差的时候可以回头布局台北这年代城乡价差也收敛，跟交通和网络资讯有关这一点有兴趣可以观察

台北市新盖的机乎都当豪宅卖蛋白反而都是平民住宅 这刚性需求本了就有差

外围涨幅真的大..看一看干脆回头买北市老公寓+1

没有蛋黄失宠这种事情啦蛋黄要是没有价值 蛋白更没有 你蛋黄蛋白的定义先搞清楚呀

买不起就说失宠 这招不错

等资金收回就知道谁保值

我觉得豪宅线可能有影响到啦...台北基建和产业比其他强太多，土地或新屋供给少，强势是正常的。不过之前差5~10倍太反常，现在只是回到相对一般的价差。台中新竹已经很夸张了，如果中古也慢慢上来，那大概台北的相对投资价值就出现了。