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激情过后 2022房市低调涨
工商时报蔡惠芳、郭及天、曾丽芳、颜瑞田 2022.02.05
打炒房黑天鹅愈变愈大只，房价涨幅将收敛。图／本报资料照片
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2021年可说是惊叹号不断，价量齐飙的程度，屡创台湾房地产发展史上空前的纪录，展望2022年的金虎年，房市在激情过后，市场专家普遍预期不论住宅、土地、商用不动产，多头格局不变；不过今年是选举年，房价议题势必是重中之重，政策打炒房这只黑天鹅已经愈变愈大只，房价暴冲的时代已经不再，涨幅会收敛。
潜在通膨、营建大缺工和原物料成本大涨、加上多年来海外台商重组供应链、积极回台布局扩厂，在长年货币宽松的超低利环境，房市在2021年写下了量喷价扬的新纪录，实价、甚至变成“时价”，桃园、新竹、台中、台南和高雄等地价和房价已创前波高峰。
不过，红单转手牟利、本小利大的预售屋被投机客高度财务杠杆操作，早已被政府盯上，一连串打炒房政策连番追杀后，建商高价抢地、囤地也被紧缩；某大建商不讳言，2022年房价涨幅不会再像2021年一样暴冲，而预售屋换约潮、“下车潮”，在内政部拟修订平均地权条例禁止换约条款三读通过之前，也势必可以预期会在上半年涌入，甚至不排除有些飙涨过头的土地市场，未来很可能会出现“多杀多”现象，值得留意。
《住展杂志》研发长何世昌表示，虽然2022年正逢选举年，政治与政策面动荡加剧，但预料今年多头格局不变，推案量不会受到选举因素而影响。值得注意的是一连串打房政策，将牵动房市价量。
前有房地合一2.0实施锁住预售屋买盘至少五年不能释出，已造成预售屋量缩、价涨，后有内政部“禁止预售屋换约”杀手锏祭出，后续是否会在立法院三读，完成修法，备受关注。何世昌认为，虽尚未修法通过，但预料短期将影响预售市场买气，建商推出预售屋建案意愿降低，不仅未来预售屋推案量会减少，市场资金还可能会往成屋市场移动，包括新成屋、新古屋与中古屋，会不会造成成屋市场供不应求的大利多，形成预售、成屋分次轮涨，如果是这种结果，将是最糟糕的结局。
而“房市总司令”戴德梁行董事总经理颜炳立总体观察住宅、土地和商用不动产市场指出，在政策冲击炒作下，2022年的炒房客，已被砍断了金流，政策“黑天鹅变大只！”预期土地、商用不动产、住宅市场买卖移转栋数，都不会超越2021年，但房价还是会稳步攀到高点，多头格局不变。
颜炳立直指，2021年土地成交量达2,893亿元，预期2022年将维持在2,500亿元的大量；商用不动产去年成交达1,528亿元，估计2022年也将维持在1,500亿元的高水位；住宅市场指标之一的建物买卖移转栋数去年应有33万栋，估计2022年则略为量缩到31万栋。
颜炳立认为，2022年的土地、房市，都会有潜在的需求，土地有量的城市，房市继续看好，价、量、买气，都会有10％以上的增涨，尤其第一季，土地市场交易仍乐观、期待，不过比起去年，价、买气都稳健收敛，创高幅度会变缓；工业土地价已到顶，物流、仓储需求仍强劲，地价缓涨，量缩续热。
颜炳立表示，2022年全台六都办公市场再创新量、新价、新高，将是下波的自用企业买盘；惟店面市场，价不降，买不追，依旧无量，买气不起，还在复健中；另方面在豪宅市场方面，买气会有，但会趋于收敛。
世邦魏理仕台湾研究部主管李嘉玶表示，根据世邦魏理仕针对台湾多家大型投资机构所进行的最新问卷调查显示，投资人对于三大议题，最感忧心，包括：通膨高于预期、银行放贷态度转变，及新一波疫情导致边境开放延后，认为可能将影响今年的不动产投资活动。
李嘉玶表示，2022年土地市场购买需求将维持稳定，但土地价格难再创高；至于商用不动产市场，工业用不动产将持续受到自用型买方青睐。
桃竹房市 | 五大重划区 刚需买气强
2021年桃竹房市拉出一波惊人买气，2022年即使政府加重打炒房力道，不过公共建设成形、刚需买气强劲，加上营建成本上涨，桃园以五大重划区领衔，新竹以竹北、关埔为主，筹备中新案房价向上攻坚，原本1字头的外围重划区低价不再，不少房价“坐2望3”。
591新建案指出，这几年桃竹房市的刚性需求猛烈，前景双双看好，桃园重划区除了吸引本地客层，因价格优势吸引双北买盘涌进，强化建商推案意愿。新竹在科技业景气畅旺下，交易热区自新竹东区及竹北向外扩张。
桃园近年房市以青埔、中路、小桧溪、经国及A7为推案主战场。青埔随着建设到位、商场进驻，近年每年都有4,000多户的推案量，吸引各大建商插旗，房价从3字头迅速拉升至4字头，2022年在禾林、丽江、宝佳、桃大等新案筹备推出，案量仍大，A18、A19精华地段价位已上看5字头。
小桧溪开发二年多来，每年都有1,500户左右新案推出，水岸景观建案开价已站上4字头，2022年以三本建设三案总销合计180亿元最具规模；桃园豪宅建商中悦机构在中路、经国二大重划区都有新案推出，预期带动区域房价天花板再向上提高。过去推案房价仅2字头的A7重划区，虽然近年推案量缩，但精华地段多已开出每坪35万高价。
2022年桃园新兴重划区以机捷A20兴和特区最受瞩目，过去平价的外围重划区，如观音草漯、航空城客货运园区、机捷A10山鼻特区等，随着土地价格飙升、市区房价高涨外溢，及周边工业区、产业园区因企业设厂增加、提供就业机会而快速发展，区域房价都有不小涨幅。
新竹地区精华区土地供给减少，在政府持续查缉打炒房下，新案低调销售，但推出几乎多能在短时间销售一空，预期供需结构仍向卖方市场倾斜，今年将有更多精华区、品牌建商建案挑战6字头，丰邑在关埔推出的“丰邑一绽”甚至可能新竹史无前例的7字头天价。
在蛋黄区房价高涨下，过往平价供给的南寮、新丰、湖口、竹东等地，已愈来愈难见到1字头房价。
台中房市 | 虎年量减价微扬 水湳与14期成主战场
台中房市近两年买气超夯，推升2021年总推案金额高达3,334亿元、年增近一成，创下历史新高。展望2022年，台中市不动产开发公会理事长林正雄预期，在政府持续打炒房及金融限缩政策等不利因素影响下，今年总推案金额预估约在2,800亿至2,900亿元之间、缩水近一成，市场呈现“量减价微扬”格局，而推案主战场在水湳与14期重划区。
受到土地、营建成本高涨、缺工等因素影响，近几年房价直直涨，自2021年起，台中74号快速道环线内“2”字头房价已绝版，林正雄认为，以目前原物料仍在持续上涨来看，2022年“2”字头房价恐将在台中市场全面消失。
林正雄指出，台中不仅地理位置适中、气候条件佳，近几年交通建设及公共工程陆续启动或到位，加上中科园区、台中工业区、精密机械园区、台中软件园区等厂商投资热络，又有台商资金回流助攻，持续吸引包括新竹、苗栗、彰化、南投及云林等地区的外来人口进住，近几年新移民以每年平均1万至1.2万人移入，为台中带来稳定的人口红利。
而七期向是台中房市的领头羊，包括联聚、大陆、由钜、宝玺等一线建商所推出的指标豪宅案，目前每坪单价均已站上“7”字头水准，七期2022年包括丰邑、宝玺都将推出预售新案，每坪单价预估在65～90万元之间；在蛋黄区外溢效应下，带动如单元二、14期等新兴重划区，单价站上50万元以上，部份个案成交价甚至来到“6”字头。
今年推案热区，尤其以14期重划区及水湳经贸园区为主战场，预估将会有数十家建商的推案同时登场！其中，14期预计会有元钧、惠宇、顺天、新业、磐兴、亚昕等10多家建商将推案；而水湳经贸园区（含单元八重划区），预计将有龙宝、陆府、双橡园、丰邑、总太、钜虹、亲家等建商将推案。上述两大区域的房价表现，将成为中台湾房价的定锚指标。
至于台中蛋白区推案同样热络，且房价纷纷向“3”字头靠拢，包括潭子、大雅、乌日高铁特区、丰原等区域，每坪单价约在30～36万元间；太平区、大里区也在28～35万元；海线／台中港在23～30万元，预售新案房价全面上扬。
高雄、台南房市 | 先建后售 建商避打炒房风头
政府连出多道禁令，打炒房，高雄和台南的南台湾二都房价飙涨气势将歇，业界认为即使上涨，幅度也将有限，在推案部分，过去成为主流的预售，建商将避开打炒房的政策热头，将大量延后进场销售、或是先建后售，学者则认为，在两只灰犀牛和一只黑天鹅的罩顶之下，2022年下半年开始，房市恐将有变盘疑虑。
龙悦广告总经理吴季浓表示，从供给面来看，高雄市目前已公开、但不包括地上权的大楼建案，预售案量约15,906户，成屋案量约2,441户，总量体共计18,347户。
其中，有高达87％量体均为预售案，新成屋量只占总量的13％，也就是说，高雄房屋市场中，大约每十户的销售，只有1户是成屋案，因此，成屋将持续短缺，新成屋供需将严重失衡。
吴季浓指出，高雄在2021年的新成屋过户总量约12,029户，比2020年的总过户量9,192户，大幅成长约31％，并创下历史新高，可说是高雄房屋市场最热络一年，2022年此一供需失衡现象将会持续，激励另一波需求。
南台湾代销龙头、上扬建筑国际团队董事长林聪麟表示，高雄房价在2021年的激情之后，2022年金虎年伊始，仍将属于处处创新高的局面，但，建商推案的速度将放慢，他担任董事长的清景麟建筑团队原本要在三二九档期进场的多个预售建案，都将延后到九二八再议。
林聪麟指出，高雄房市2021年因台积电落脚高雄的利多而强涨，由于高雄过去一直属于房市末段班，此一涨势，应属补涨性质，只是大幅上涨之后，价格持续创高，建商“卖也不是，不卖也不是”，干脆先建后售，“也不可能赔售”，因此，整体而言，推案将比预期的少很多。
台南房市情况也大同小异，台南市不动产开发公会理事长郭建志指出，2021年的台南房市，到处都看到价格创新高，例如，平实重划区每坪站上50万元，但过去两年台南房价上涨大约20％、30％，不能只看豪宅、或好宅等特定产品、或特定重划区，要以平均价来看，会比较客观。
郭建志认为，2022年的台南房市，应属“量缩价稳”的格局，不可能像2021年那样的涨势，只会小幅上升，但也不会有下跌空间。
心得：
去年如果没有先买自住房的
大概帮现任屋主打几年白工
觉得那种时机跟80年代一样