各位观众 盘子来了
我在2017-2020之间买了五间独立小套房
为什么后面没继续
因为去年买农地用组合屋花太多现金
需要补血复活一下
先自首 我以前也是两房车三房平车的信徒
买了随便租 涨价卖掉 还没房地合一 送啦
买什么套房 毒药！
套房车 毒药中的毒药！
一直到我觉得扎根下新庄
爸妈年纪也有了 想接来就近照顾
所以在2017的时候买了一间17坪套房
这个还是权状大于15坪可以正常贷款的
买之前跟我妈确定八百万遍
因为我那时候跟他说套房不好脱手
你确定你要过来住喔
我妈后面反悔跑走又反悔想回来就是另一个故事了
当时买560万 可以租到17500
不懂为什么有些人纠结在总价去算投报这件事情
你买的当下
总价投报 你的下限 你投报最低是多少
现金投报 你的上限 透过杠杆最高是多少
https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
硬要用总价去看的请帮我算一下我真实投报….
什么2%3% 我就从来没低过5 而且只算租金
投资这件事情我觉得很看人个性跟追求
我的想法是高报酬必定伴随着高风险
专注本业 闲钱投资
我就不求大富大贵 只求衣食无缺过过小生活
而且我从小到大没有任何偏财运
抽奖什么的从没中过
所以我要投资 就要熟悉 就要稳定 稳中求胜
我就是那种会把所有天赋点在防御的人
以前玩仙剑 我应该是在十里坡练到天剑才出去过关 玩神奇宝贝 也是在新手刚出来的地
图练到很高才往下
板上股房双栖的人多 我是少数没去股版也没证券户的人 （因为没有要买根本没去看）
回到投资房市这件事来看
每个地方市场都不太一样
对物件的判断也是
譬如你要在重划区搞专职收租
在旧市区期待大幅上下
那你还是洗洗睡吧 梦里什么都有
我一直很佩服很多没接触过甚至不熟当地市场但可以侃侃而谈的人
处男教人做爱你会信？
没当过房东跟你说包租公获利你会信？
当初我说要买新庄的时候 不要说板上
现实也是各种逆风 你看副都心 你看Amax
甚至去年还有人跟我说回龙这边最多2x万一坪（我贴了几个攻四的打他脸了）
不熟不懂就不要妄下结论
何况你连自身的实际经验都没有
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这边聊聊我为何会转型做包租公还以社区独立套房为主
在一个生活机能发展成熟的区域
附近已经没什么素地会改变
这种多半是旧市区
你多注意房价就会发现基本上没什么起伏
跌的时候没什么动 基本不动或缓跌
涨的时候幅度也不大 事实上是货币贬值跟通膨
这时候如果你的买卖售价都还算当时行情就不会有机会大幅获利或是大量亏钱
我在挑选这种物件时 都是以不涨不跌下去评估 租金才是最大获利 增值当作礼物
同时考虑如果跌了 我出租的获利是不是能支撑
租金当报酬是很稳定的 不会一下就暴跌腰斩 毕竟当地有一定的居住需求
我现在为了多吃几个车轮饼多喝几杯手摇杯还涨了租金
以往认知套房 难转手 不好管理
其实我觉得那都不是什么问题
最大的缺点是贷款
15坪以下贷6成
虽然现在有些银行在推套房成数
但我觉得贷款被限制一直都是最大问题
毕竟不是人人有富爸妈
真金白银拿出来还是需要时间的累积
小套房因为低总价其实很好转手
有时候因为工作忙第一次没去看就被贺成交了
有几次现场好多组直接成交 吓死宝宝
不要拿什么591上面天价或是有很大抗性的物件来说
低总价加上投报好是很容易达到自偿的
意即租金大于贷款 不用你在投钱
去年五月疫情严重的时候
我直接停止接案四个月 没任何工作收入
不用担心这五间的贷款
可以无脑买无脑屯 只可惜贷款资金有上限
低总价还有一个好处 凶宅险赔100-300万
弄不好还可以赚钱 因为凶宅打的折数没那么低 穷比鬼更可怕
你想到你房客要自杀的时候
你是在担心 靠北 变凶宅要亏钱了
还是在当吃瓜群众
至于管理 不可否认的我也因为租给认识的
结果遇到吸毒仔 虽然没亏钱但也很靠北
但除了那间 多半房客都一年见一次重新签约而已 最多就是line上面已汇款或是问问一些
问题 这些是可以透过拉高租金或著严格遵守自己设定的挑房客条件去避免
别人成功的案例我看了不一定能仿效成功
但别人走失败的路一定可以借镜
如果求稳不求快
我觉得小套房还是一个很适合的投资物件