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https://tw.appledaily.com/forum/20220117/OBER6RPDVVBCDDH6T7ADKCHY6Y/
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日前看到手机里二则新闻讯息，FED（联准会，The Federal Reserve System，联邦准备
理事会 ）官员纷喊三月升息，及美上月PPI（生产者物价指数，Producer Price Index）
年增9.7%。那一瞬间心里踊现不少想法，因为从110年第二季时，我个人就一直跟周围的
朋友说，美国绝对会提早升息，且不会只是升个意思意思，绝对会让你我都很有感的。因
为那时FED主席鲍尔一直强调通膨只是暂时性的，美国会在2023年后才有升息的计画，所
以我当时的看法没有几个人认同。
【美国升息结束资金派对】
但以最近FED一直放出来的消息而言，相信大家也都知道了，升息只会来的又快又猛，且
还伴随着缩表（资产负债表的缩减），因为以最近美国的CPI及PPI来看，美国的通膨感觉
就快要失控了，FED再不出手，一旦通膨真的扎根定锚，对经济的杀伤力绝对更大，宽松
货币政策也会彻底走入死胡同，丧失其救市之意义。因此，我个人断定资金派对确定已走
到末波了，未来的房市又会面临什么问题呢？以下就说说我个人的看法。
首先先来谈谈为何会通膨，很简单的二个原因，一个就是大量QE（量化宽松，
Quantitative Easing）造成流通货币太多（钱贬值了），另一原因就是需求大于供给，
那为啥需求会大于供给呢？因为疫情造成的缺工缺料，和塞港造成运输成本的高涨，及厂
商恐慌性的拉货效应。但这是供给面下降所造成的，而不是真正的景气热而来带动需求面
的全面上升，这背后又代表什么意义呢？回到第一段，这就是FED原本的想法，当疫情过
后供给面上升了，而需求面一样的情况下，通膨自然就降了，只是想不到这疫情拖这么久
，而QE真的太多了，全世界很多国家都因此受到相当的影响冲击（当然美国也不太会去理
会其他国国家），但现实是美国自己通膨也临失控，美国的痛苦指数一直往上升，也反应
在拜登的民调上，很多媒体说拜登可能只有一届任期而已，下次选不上了，所以FED不快
速出手控制是不行了。
【台湾消费者放弃消费，房价短期也跌不了】
回到台湾的房市话题，我去年曾写过一篇文章聊通膨下的房价，那时说买房抗通膨是对的
，但那主要是在通膨的前期，如果到了后期真的通膨太严重涨太多了，怎么办呢？继续追
吗？如果有在关心成交量的朋友一定很明显感受到，从110年11月起，新签约的成交量慢
慢缩了，买方追价意愿也变弱了，这代表的就是消费者对高涨下的无声抗议……也就是放
弃消费。但房价跌了吗？相信短线下是不太可能的。但如果躺平放弃的消费者变多，接下
来将会产生严重的化学反应了，举大陆目前的房市为例，跟大家来分享。
【中国房价下跌的原因和情况】
相信现在全世界主要国家房价在跌的应该只有中国大陆吧！从恒大危机演变成一连串的开
发商连绩爆炸，导致很多大陆地方政府连限跌令都搞出来了，甚至不顾国内其他物价的高
涨，还逆势降息，这只有一个原因，因为一旦房市泡沫化成真，接着就是严重的金融危机
了，毕竟房贷占银行的放款比那么的高，所以只能降息来维稳了，但大陆房市稳了吗？个
人相信还是会一路缓跌，温水煮青蛙吧。
在前几年大家都说大陆的房价不可能跌，只会越涨越高，那么为啥突然房价就跌了呢？原
因还是二个，一个是躺平的人变多了，涨让他涨，买不起就不去想不去买了，另一个原因
就是投资客也缩手了。原本众多建商一路拱价，创造题材，投资客也配合建商，大量购买
造成热销情境，接着投资客再不断转手给自主客，价格一路垫上去，皆大欢喜。但想不到
来了一个新冠疫情及中美贸易对抗造成厂商外移，加速了泡沫的破灭，让一直走钢索高杠
杆的建商资金断炼了，为了自救，只能降价出售，一路降降降只为回收资金，建商跑的都
比投资客快。当这现象造成金融上的可能危机后，大陆中央也不得不出手了。
【国内基本面稳定的同时也面临困境】
而以台湾目前而言，说实在稳定多了，因为台湾的大型建商在这十几年房市大好的情况下
，赚的满手现金，都快可以跟小型银行互别苗头了，且因为曾经历过亚洲金融风暴及921
地震的经验，建商也较不会乱投资乱撤币了，所以大型建商本身的体质都还满稳健的，筋
骨勇。另外因为中美对抗，台商大举回台，及厂商扩厂投资等等的因素下，国内的基本面
是很稳定的。但稳定是稳定，不代表房市就会一帆风顺，不会遇到问题及困境。
而目前有什么困境呢？最大的困境相信就是人工及原物料的高涨，也包括土地取得价格越
来越高，但这也是建商目前一直拱价的题材，说房价不可能跌只会一直涨，因为原物料一
直涨，其实这没有错，但最终还是要回归到供需，当消费者躺平不消费了，那怎办呢？这
次的升息结束QE，所造成的化学效应，应该也会在台湾慢慢发酵，只是我个人判断，因为
目前台湾基本面很稳健，这化学效应也会较温和且缓慢。大陆是因为厂商外移，造成国内
的基本面偏弱，房市才会明显下修（个人判断还会持续下修）。
【房价不续涨情况下建商的策略】
目前因应房市的高涨，央行及内政部皆有提出相应的打房措施，央行针对放款成数及利率
面来处理，而内政部就提出房地合一2.0及禁预售屋换约等。说句实在话，接下来的中小
型建商会非常辛苦且危险，因为口袋深度较不足。他们买土地贵，贷款成数低，而接下来
要面对升息造成的资金成本上升，且营造成本一直上升（近期还听说有小型营造商跑路）
，如果到时销售速度慢及房价没有持续涨上去，试想，如果您是建商老板，您心里会不会
很紧张，睡不着、吃不下？所以建商只能一路拱价行销，一直想办法创造热销话题，为的
只是希望消费者买单，接受高价，现在成本高涨的情况下，中小型建商的利润真的不高了
，一旦房价没续涨，面对的将会是可能亏损的命运。所以对这些建商来说，接盘侠就非常
重要了。
但您要当接盘侠吗？千万别忽视美国升息及缩表的效应。这波台湾的房市不是全面上涨，
涨的只有中低总价的住宅及土地，豪宅及商用市场是几乎没有涨的，甚至还下跌，赔售的
大有人在，连隐形首富鞋王张聪渊卖仁爱帝宝还赔了4800万元，这其中代表的意义是，这
波是中产阶级带动的房价上升，高资产阶级的人是反而较保守的，如果是健康的房市，照
理说是要全面都涨，尤其豪宅及商用要带动涨才对，怎会反向只涨中低总价的住宅呢。难
道又要被当韭菜割了？
【贷款买房应该考虑的事项】
现在贷款利率低，加上很多人买房都用宽限期，每个月的还款压力轻，但未来宽限期到期
，若还加上一路升息的话，如果每月资金本就吃紧的情况下，那就要承受更大的压力，不
小心可能还得被迫卖房断尾求生。跟去年股市一样，很多开外挂的少年股神当航海王，用
融资、开大杠杆玩当冲，但后来很多都沉船了，还因为违约交割而留下信用瘕疵。为啥我
会这样说呢？因为前阵子也看到太多少年房神，一直开杆杠买预售屋投资，真心佩服年轻
人敢冲敢拼的勇气，但也只能在此祝福他们一路平安。
买房子置产是可以，但千万要衡量本身的还款能力，及是否好出租及出租的投资报酬率，
而不是一味求追价差，购入后就马上要卖要赚钱，因为在面对未来的升息情况下，资金派
对已结束，当失去了上涨的动能时（热钱及便宜资金），此时有稳定的出租收益率将会是
您能持续赚到下波价差的本钱，否则就跟很多股市散户一样被割韭菜罢了，被赔售、被法
拍。股市是领先市场反应，房市是落后市场反应，在此提醒，若未来美股及台股持续回档
，那么接下来房市就会有所反应了，现在就好好享受未波的资金派对动能吧，讯号如果出
现，千万别舍不得下车，能赚到最后一波的都是天选之人啊。
【估计下半年较有风浪】
最后做个结论，台湾房市今年（111年）应该是是平平稳稳，上涨空间有限，但也不至于
明显下跌，到了下半年会较有风浪出现，投资客就保守些别硬拼，自住客无论何时都可以
买，只是要衡量好自己的还款能力，掌握好333法则（“生活开销”、“储蓄”、“ 投资
”），多做功课查实价登录，及运用银行的贷款估价，尽量买市区别买郊区。潮水退了就
知道谁没有穿裤子，QE结束加上升息就是照妖镜，妖魔将现出原形、无所遁逃。
心得：
投资客现在整天都被政策恐吓
不知道操作方向偏向减持物件
还是变成现金购买无贷款呢？