杨宗宪：想阻止房价上涨? 恐怕要等到2023年！
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内文：
2021年房市经历了惊惊涨的行情，政府从央行、财政部、内政部多次接力打炒房，动作很
认真，但最终房市仍是价量齐扬，有人说这是资金行情，有人说这是土地建材上涨，有人
骂政府打房力道不足，有人还要感谢台积电。房价会跌吗？先讲结论，有人认真阻止房价
上涨吗？我觉得没有，2022年房价还会涨，但涨幅会缩小，政府还是会继续打炒房，但是
房价不会因此就下跌，2023年以后房市则有反转可能。
【只是打炒房房价不会跌】
很多人都会问，政府不是很认真打炒房吗？修法、选择性信用管制、加税、稽查样样都有
，为什么房价还不跌？首先，政府从来都没说过希望房价下跌，内政部花次长说希望房市
“降温”，意思是开水开了，只是把火关小，而不是火关掉。我认为某些政府高层仍有“
打房影响拼经济”的心态，从风险管理的角度，微涨好过微跌，中央的基调是从打炒房角
度限制投资需求，希望对房价涨幅进行调控；地方政府则大力行销重大建设，高调标售土
地，甚至调低公告地价，对随之而来的房价飙涨，常用会推动社宅一语带过；这样的大环
境，加上税太低、钱太多、房市太热导致卖方不愿意降价，甚至封盘不卖，当然房价不会
跌。
现在不是有囤房税吗？怎么房价不跌？去年我在一场公听会举例大安区一栋总价2500万的
老公寓，采用时代力量提出最高达10%的税率，一年的房屋税还不到五万元，这么低的税
金根本吓不动屋主，因此囤房税其实是假议题。从增加持有税的角度，必须要更大更全面
修改我们的税制，例如整并地价税及房屋税并以实价课税的单一税制，但是我们还没准备
好，技术跟心态上都还没有。
【流动性风险是黑天鹅】
那么什么时候房价才会跌？我认为要分今年及明后年来看，今年最大的风险是升息，然而
过去央行面对升息的脚步多半相对缓和，我预估今年央行即使升息，总幅度应该不会超过
二码(0.5%)，贷款1000万元，每月增加利息约4167元，负担尚称温和，房市受影响有限；
比较值得注意的是因美国升息及缩减资产负债表所形成对风险性资产的流动性问题，可能
会影响热钱及国内股市走向，当流动性风险增大时，可能进而对房市产生“涨不动”的预
期心理，加上如果今年上半年通过内政部五项打炒房修法，七月正式实施，可能会在第二
季引爆房市一波多杀多的疑虑，这只黑天鹅不得不审慎关注。因此我估计在去年底房价一
波急涨后，今年房市如果不爆发上述危机，房价仍是上涨机率大，只是幅度会缩小。
【第一只灰犀牛：巨量建照难消化】
明后年估计则是另一番场景，二只巨大的灰犀牛正在蠢蠢欲动，首先是过去三年(2019年
~2021年)全国累积了约48万宅的建照量，大约是往年一倍的数量，加上因房市较热、建材
上涨等因素导致建案先建后售者多，未来一二年将有大量供给释出，再加上升息趋势及选
择性信用管制，大量的土建融余额及房贷余额将给房市带来巨大的风险，市场的刚性需求
如果无法消化这些供给量，未来市场景气反转的可能性很高，届时因房贷不足而断头或是
余屋过多问题将浮上台面，这是第一只巨大的灰犀牛。
【第二只灰犀牛：少子化扩大需求不足】
此外，少子化已经是不可逆的事实，以30岁为首购年龄来看，我们每年流失的刚性需求已
经高达5000户以上，而且还在逐渐增加累积中，对比现在年年增长的房屋交易量，这是过
度刺激需求的结果，我认为明后年我们可能就会看到因少子化降低刚性需求，对房市产生
的结构性影响，也就是在高房价及打炒房效应下，市场会出现需求不足的流动性风险，这
是第二只巨大的灰犀牛。甚至二只灰犀牛也可能相互作用，形成更大的风险。
【房价问题最终是价值观】
前阵子发现台日买房价值观的差别，在台湾如果有人买房子贷款上千万，我们会恭喜对方
买了千万豪宅，日本人则是会说你背了千万负债，资产与负债是一体二面，但终究是要回
到负担能力，现在的局面是一种“现在不买以后会买不起”的心态，一种不得不成为屋奴
的心情。然而房价下跌这件事真的是可以用主动的手段做到吗？从人性的角度我认为不能
，即使是无壳蜗牛，当他们买到房子后，也不希望房价下跌；在台湾，房价的涨可以透过
人为造市达成，但是房价的跌需要市场环境、被动条件以及一连串力度极大的政策造就，
这样的机会多年难见一次；而大家喊得很大声的“居住正义”，终究不会让你买房子更轻
松，因为除了无壳蜗牛，没有人希望房价跌，而这个泡沫只好继续长大。
心得
同意最后一段
觉得跌真的太难 太难
先等等今年升息后 看看影响多少吧
自己觉得这几年持平或微涨的可能性比较大