你是说长期的高点?
你时间拉得够长,没有高点.
但是会有阶段性高点.
一个大涨循环,例如2009~2019这10年.
中南部蛋黄区新屋高点大概在2014,双北比较早结束,外围又比较晚.
但是公寓高点在2018.
因为他反应很慢,所以高点也比较晚,你们都死鱼盘了他才刚好在暴涨.
但无论怎样,这是一个大涨波.
开始因为QE带动资金宽松,结束则是资金燃烧效应告一段落进入整理.
除了蛋黄区和炒做超凶区,大多数地方也没有因为涨完了转跌.
大多老市区都是,涨一涨然后涨不动就进入死鱼盘.
涨太凶回档是因为不安定筹码.
例如家维带团买二重左岸,如果突然不准预售屋转让,那他的集团那些小菜鸟就会神经紧张.
然后开始乱跑....这个乱跑就会破坏市场价格,这就是不安定筹码+回档的现象.
而政府很怕房价跌,所以为啥打房都在打不安定筹码...XD
(不然你房地合一反过来,第一年卖抽20%,第三年卖抽35%,第四年以后抽45%...
不就很多人不想屯房了...不就刺激大量闲置房产释出....
看那么久你没发现,政府也没不让你赚,但不希望你规划跑太快,你必须要有hold住的本事)
而这种波段,怎样看高点.
基本上资金和市场的关系没人抓得准,所以你要找风向球.
而大涨波段谁带头??...建商带头拉价格.
所以你看建商.
因此我在大涨波爱讲的,新屋不止,中古屋不只..
新屋还在冲,那就是还在涨,新屋停了,你的中古屋还会再跑一段..但这时候高点就到了.
所以大涨一开始可以冲新屋,但是过一段时间你就看到老鸟投资客就转去中古屋.
冲新屋就是杠杆极高当然爽,但是老鸟为了规避风险+更大利益,所以会转去中古屋.
越晚买新屋,风险就越高..
并且你是带头冲的,前面战争迷雾没开,谁知道冲出去会遇到什么.
当然以上观念都很单纯.
在来就是比较大的循环的高点.
最典型就是对岸.
对岸的房价死鱼好久了.
他最大问题就是破了基本面.
出租投报率 < 资金成本 + 持有成本..
还低很多很多.
所以必然进入整个大死鱼盘.
直到这个公式平衡被改写.
你不要跟我讲什么中国经济成长,不要跟我讲更多的人挤入北上广深.
租金投报是一个很好的风向球.
它代表着....市场的需求.
租金同时跟什么都有关,通膨,产业,供需....
也就是你最想要看的,到底这个区域的住宅实际面是怎样??.
看租金.
租金一次微分后,往上走,这边不动产就是看强,往下走就是看弱.
台湾金八条后,台湾金融业和寿险全都拿着钱去英国炒房.
那时候我记得出租投报率是2.x%,利率是3%...
但为啥金融业会去下一个破基本面的地方?
因为那时候难民潮的关系,整个欧洲租金在狂涨..!!
(也打破德国什么房地产打压炒做完美世界的神话...造成慕尼黑和汉堡房租房价大涨)
因此它们预期租金会一直大涨下去,超越3%,甚至上看4% 5%.
当然很可惜后来英国搞了一个脱欧...XD
连李嘉诚都在英国摔了一大跤....
(被资本主义元老,英国玩弄,当提款机...呵呵.....你玩不赢犹太人的拉)
不过后来好像在汇率那边有捞了一点回来就是了.
但是无论怎样,你会发现.
当你时间线拉更常,例如这次再度QE后.
英国不动产又大涨了.
当然中国还是低迷...
那是因为..
他房价太豪洨...破基本面破太大.
造成连QE都补不了这个差距.
所以...中国房价要起色,要嘛就是这次中美经贸战争在打凶一点,通膨在疯狂一点.
在不然就...再等下一次大涨噜..
至于人口问题.
实际需求反应在租金.
如果人口冲击需求.会优先反映在租金上面.
当然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金没有降.
那租金没有降,不动产需求依然是看平以上..你人口减少的问题被其他东西给打消掉了.
至于你要说理论.
理论上人口减少会怎样??
理论上人口减少会怎样以前讲过.
人口减少在你压垮房价之前.
产业崩溃,因为缺工缺人工厂开不起来倒闭外移一堆.
劳保健保和退休金制度破产.
捷运破产,高铁破产,一堆公营机构破产.
国家税收大幅下降.
这时候才烧到不动产开始跌.
而在这种局面,不动产一开始跌...市政府就接力破产.
所以人口减少,我们大概就要被统一了...XD
因为台湾那时候经济能力可能菲律宾化..那不如被统一薪水还高很多.
因此..除非你设定,什么都可以毁灭的情况下,人口持续减少不动产会怎样的模型.
但是在我看,这个模型是没有意义的..XD
人口减少对不动产的影响.
在大国家会比较明显,台湾鼻屎大又经济开放的航运点岛国,不太需要思考.
因为一定开放移民....
外劳有些东西还补不起来.
所以必然开放移民.
而今年三月不就要闯关移工变移民.
之后年年解放限制你也不要太意外.
说过少子化是国安问题,国安局十几年前就在准备这个问题.
(你有国安局的线你就知道)
十几年前....不是这几年.
他们有一堆方案给执政者参考....
但是当然牵扯到政治,所以是看执政者想用哪个方案.
但无论谁执政,谁都会开放移民.
差别是移民来的人是从哪来而已.
所以你等待别的就算了.
你等待少子化人口减少压垮不要说太乡下好了.
压垮嘉义或斗六的房价.
你可能这辈子很难等到.
至于六都...你最好早点醒醒.
反过来如果为了弥补人口减少而开放移民.
那....房价又会怎么走?
这才是你要思考的.
不要一直作梦少子化压垮房价.
结果大举移民进攻后.
你就整个崩溃....
至于什么移民不想来台湾.
你鸵鸟喔..XD
掩耳盗铃???
你出国过了吗..XD....你嘛看看这个世界,在思考一下你讲的话.