楼主:
tradow (Trading Shadow)
2021-12-19 10:16:16其实这篇不太能算毕业文, 因为名下之前已有几间房产, 但都是非自住用途
原先自住房没计划这么快做选择, 但因今年增加了不少现金部位想提早做些不同配置
也因疫情期间没太多事可做, 所以看房和逛房产板的时间变多
最终也成交了第一间未来打算自住的房子
蛮有趣的是房产版跟股版“毕业文”的意思可以说天差地远
在股版我想可能永远没有机会发毕业文, 藉这个机会终于可在此发个“毕业文”过过瘾
顺便分享几个区域指标建案参观心得
一开始买房的预算是希望抓 3 亿内解决, 但因为个人条件需求的关系
其实真的能完全符合的物件并不多:
1. 地点和生活机能
老家是台北市 45 年左右的老公寓, 旧归旧但因机能非常的好
隔壁巷白天是菜市场、晚上是小吃街, 后来捷运有了之后站口就盖在巷口 200 公尺处
现在方圆 300 公就有约 8、9 家便利商店, 区域也有 2 家全联
药局诊所、银行邮局、屈臣氏、公共汽车站、公园、补习班... 几乎什么都有
人生也差不多 2/3 时间都在这区生活, 习惯这类环境后很难再住到新市镇、重划区
本身也偏好早晚出来不远就是人来人往的市区景象, 而不是人烟稀少的效区或纯住区
另外出社会后有在外面租过几个地方, 刚好也都在捷运站 100 公尺内的距离
虽然自己有几台车在开, 但北市停车和尖峰时段恐布的塞车问题 (出租车只能解前者)
有时去一些地方搭捷运还是方便许多, 所以自住会希望仍找捷运站附近的建案
2. 学区
未来有小孩的话教育是个人会非常注重的一环
我父母学历不高又是蓝领阶级, 其实从小课业上是完全不监督的
虽然最后还算成材有拼到个台清交硕士学历, 但自己知道这样过来还是会走的较艰辛
也非常吃个人特质 (像家族同辈亲戚大部份的教育都算普通居多, 走很歪的也有)
所以我家在我这代摆脱了阶级复制, 未来我想对下一代做的就是: 阶级复制 XD
也因此随着资产累积愈多, 想生的小孩数也一直提高, 希望其中有一二个能接自己的班
有人会建议直接送国际学校不是比较简单, 但因为国际学校大部份在非市区居多
住市区哪其实都没差都要接送, 私校的话有名额需抽签或考试, 也未必是想进就能进
唯有公立学校的学区有地域性是可以提早卡位确定, 所以学区占我蛮重要的考量因素
卡好学区后未来要走公立、私立、国际学校都可攻可守
另外我目前也没有很偏好把小孩早早送国外, 一是要延续我道路的话不需要国外教育
就算之后小孩想做其它工作, 若不是待国外而要回台湾我觉得留洋的 CP 值就低很多
二是出国中间还多了很多小孩在外的不可控变量, 不如就近培养监督方便
当然如果很早就确定有一二位对我这条路有兴趣, 其它小孩可能就随他们兴趣选择吧
3. 屋龄坪数楼层
从小没住过新屋, 现在有能力的话当然是以可自己重头设计装潢的十年内新屋为主
坪数的话其实后来有纠结了一下, 因为前面有提到自己是想多生
但之后现实也未必会如预期发展, 而房间数也不可能等之后都生了才来规划
所以人数需求未确定前买太大也怕浪费不必要的空间设计
因此决定还是先以能满足目前通用需求的 4 房为主, 室内实坪要有 5x-7x 坪
而且我知道未来我一定会再买其它间自住房, 所以留些升级空间给之后也好
楼层的话个人反而不像很多人喜欢愈高愈好, 一是住太高自己会觉得压力很大
(特别豪宅等级的住宅几乎都主打整面落地窗)
二是平常私领域我窗廉大部份都遮紧紧的, 景观对我来说其实没什么作用
所以 5-9 楼是个人觉得最舒适的楼层, 但因为很多建案剩余的都以高楼层为主
我曾说服自己去体会别人说的:“住高楼层才爽啊”, 但终究发现那个槛还是过不去
如果是买渡假宅或是一周待不到一二天的房子, 可能会秒选高楼层
但想到都已经花了上亿却住了个天天待着都会有压力的地方是还蛮好笑的...
最后加上看到大坪数高低楼层的价差范围, 实在又更没有牵就自己住高楼层的理由
4. 公设
蛮多人不喜欢多余的公设, 觉得浪费 $$, 但能力能负担后公设也变成个人蛮在意的项目
因为我们做交易的关系, 其实大部份时间待在家里的时间会比一般上班族还多
所以若社区有丰富的公共设施就会变成自己可随时转换心情的一个空间
餐后想来点简单的运动健身 (老兄你先说你多久没上健身房了)
只想滑滑手机耍废也可到顶楼的 sky lounge bar 倒在躺椅上享受阳光 (这代销话术吧?)
平常业务会往来的人, 不想对方进到自己家中也要有像个样的会客区能谈事
另外当然就是友人来访时有宴会厅、娱乐间这些区域能做招待
我自己还蛮常看一些线上赏屋的影片
常觉得外县市的案子真的个个基地比大、建筑比气派、公设比豪华的
台北市先天上要有大基地就难, 然后单价也硬是贵了好几倍...
综合以上几点, 其实一开始能进名单的区域就没几个, 然后区域内又要符合的建案更少
不过也算趁这个机会走了几个台北市区域的指标建案参观:
(以下提到的户别坪数皆未计车位和双拼户)
* 西华富邦
台北市最符合 4 的莫过于大直的西华富邦, 因为它有得天独厚的 7633 坪大基地
想的到的公设大致都有 (但还没到像台中七期的豪宅有室内篮球场)
分为二栋住宅区, 一栋万豪酒店, 一栋国际会议中心, 住宅总高 42 层楼, 一层三户
(3x 楼以上二户) 或许楼层较高, 电梯很给力, 每户二电梯加一货梯, 所以一层楼有七梯
而且其实它的公设比不高 (30%), 因为它把很多设施计入到万豪酒店中, 算佛心来者
住户也标榜万豪酒店式服务, 假日提供免费早餐, 社区有国际学校直达专车接送
因为以居住来说环境不错, 蛮多科技大老在这边都有置产 (都 google 的到)
管理很严, 因为疫情关系拖到 11 月住户都抗议清零几百年了才让管委会开放外人看屋
面河景的二户大户别 (142 坪) 单价较高, 另一面的中户别 (108 坪) 面美丽华单价低些
也因楼层多, 过去每坪从 140-290 万都有, 但当初买预售的到现在, 反而是中户别会赚
大户别当时买的到现在基本上都还是套牢 (当初开价算高)
另外一个是因为西华富邦完工较久 (2010-2014), 当时电动车还没那么盛行
所以它的充电椿现在是架设在原 B1 的客用停车位区, 所以个人车位可能就无法充电
这种可能就是愈新的房子才能有的优势
当时看的 3x 楼大户别窗外实景照
https://i.imgur.com/vN7Of59.jpg
新大直区居住环境不错, 西华富邦也符合 2/3/4 (附近有双语学校)
生活机能以餐厅百货和大卖场为主, 各种生活小店就比较缺乏
* 元利信义联勤
著名豪宅推手元利建设 + Richard Rogers 设计的案子
算一位前辈有熟识的仲介有负责此案, 所以圈内一些友人大家纠团来赏屋
这栋应也不用多说因为有名人购买、单价也曾创 299 万所以上过新闻版面很多次
坐落于不败的大安森林公园第一排享永久栋距, 全案分为南北二栋, 每层二户
坪数皆为 146/150 坪, 电梯一层二支是共用 (意外不是每户专用) 加一支货梯
基地面积在北市也算非常大有 2445 坪, 建蔽率不高只有 25%
(因为又分二栋, 等于它每栋的建筑面积就约 300 多坪)
但因为它把公设独立出来盖在旁边的一栋二层楼建筑物里 (有点像招待会所)
所以大部份的公设也都有 (还有一个宴会厅是设在住宅大楼的一层中高楼层整层)
底下为当天实拍照
https://i.imgur.com/2JIeTnx.jpg
信义联勤算符合 2/3/4 (金华国中学区), 1 的话附近仍是以住宅区为主
反而同样大安森林公园第一排的勤美璞真还离捷运近一些
* 华固名铸
基地面积 948 坪, 建蔽率 51%, 分 A、B 二栋, 因是都更有部份地主户
座落小巨蛋正对面, 享有永久栋距和敦北 70 米林荫大道, 另一面则是静巷住宅区
有 100、132 坪二种户别 (A 栋都 100, B 栋都 132), 一层二户, 每户独立电梯
旧市区机能的话, 可从敦化巷弄一直往复兴的巷弄内延伸
敦化南北沿路也是未来台北最大的都更一条街, 沿路商办、企业陆续都在改建
富邦也买下了王朝酒店未来准备和微风南京整块改建成复合大型商场
邻近敦化国中国小, 私立的话像复兴中学也是公共汽车三站可到的距离
最重要的, 离我老家很近, 所以基本上完全符合 1/2/3, 等于食衣住行育乐一次满足
旁边邻南京东路金融圈, 我平时交易相关的资源也多在这带上
所以它完工后的这二年一直是我最关注的案子, 唯一可挑的大概就是公设相对简单
华固的品质一向也不错, 社区也已有不少老板、名人入住
当天忘了拍, 网络上找的室外照
https://i.imgur.com/uUxJPg0.jpg
* 敦仰
逛华固名铸时看到隔壁栋墙面贴著大大布条才知的预售屋建案
后来查了才知已经开卖一阵了, 因为刚好就座落在华固名铸正隔壁
所以上述华固名铸的优点它一样具备, 建商为璞永建设 (代表作勤美璞真)
营造厂是华熊营造 (台北 101、陶朱隐园), 团队算有一定水准
而且此案虽然也是都更, 但因为原来是商办, 因此完全没有地主户较单纯
基地面积较本文其它案小只有 626 坪, 但因建蔽率较高有达 50%
所以实际建筑面积仍有 300 多坪并不比其它建案小
最主要是它把一般价格最高的顶楼整层拿来做为公设层, 算是诚意十足
有像琢白的空中游泳池可眺望整个小巨蛋和 101, 也算是北市稀有的规划设计
一层三户有 86、120 坪二种户别, 每户独立电梯, 加一货梯每层共四梯
基本上小巨蛋正对面敦北第一排就唯这四栋建筑了 (台北金融中心、敦仰、华固名铸、
敦化国小) 所以未来这区也不可能再有视野更好的住宅建案出现
目前已购客户蛮多是早期在敦化南京一带发迹的企业老板或富二代
可惜因为是预售屋所以一些偏好的楼层户别已没得选, 得看未来成屋是否有住户释出
原大楼拆除前 9F 接待中心往外拍的夜景 (view 跟华固名铸大致差不多)
https://i.imgur.com/DQJNkbs.jpg
* 琢白
大陆建设 + 国际名设计师 Richard Meier 的作品
网络上看的到一些影片, 142 坪一层一户, 三面采光
琢白跟斜对面的首席公馆基地面积虽不小都有达 1000 坪初
但建蔽率都不高只有 23%、24%, 代表建筑面积其实不大、都不到 300 坪
所以建筑外绿地占大半空间
琢白公设主要也在 31F 顶楼 (健身房、空中泳池、SPA水疗、launge bar)
会采用低建蔽率无非就是为了要拉高楼层数, 卖的就是高楼 101 的景观
特别这二个建案都是角地没被其它大楼挡, 所以单价也较周边行情高
其实同样信义区我个人反而较偏好市政府站那边的区域 (像联合大于、联合大哲)
那边一样临信义计划区, 但可吃到延吉街旧市区的机能和未来大巨蛋落成, 实用性较高
平常虽然蛮常到信义区吃饭看电影, 但我觉得还是要有点距离才较有休假的感觉
所以各松x路一带的案子我一开始就没特别偏好, 刚好熟识的仲介有接所以就当做参观
* 耑序
之前忠孝敦化和忠孝复兴站都租过一阵子, 因为东区已一段时间没新案
今年这二区难得各推出较大型的建案所以可说是备受瞩目
忠孝复兴的 Diamond Tower (台北之星) 为新成屋, 打去问说要明年三月才开卖
现在只能预约没东西可看, 规划是大坪数 150 坪为主, 开价会在 250 万以上
二案应都会再创先前敦仰所写的都更案新高价
忠孝敦化的耑序一样是大陆建设的作品 + 新加坡 SCDA 团队设计
基地为昔日名宅华航起家厝共和大厦都更案 (和胜利大厦为台湾最早的二栋电梯大厦,
胜利大厦都更后即现在元大柏悦), 全案为 84、90 坪二种坪数设计
但地主户不少占超过一半户数 (代销可卖的只有高楼层二十来户而已)
不过地主都是早期华航董事、机师家族, 所以素质基本上不会太差
基地面积 706 坪、建蔽率 45%, 一层四户 (高楼层二户)
开价 230-250 万, 实际底价有拿到代销可售最低层的 9 楼约 210 万
(议价空间不大约 2%, 而且虽是预售但建照是 2018 前拿的, 所以雨遮有计坪)
大陆建设习惯每建案都会搭配不同的国际设计师
建筑外观有符合东区流行时尚的设计感, 公设不多偏向高档纯住宅设计为主
客群属性应会跟信义区豪宅、大安森林公园有些区别
传统富豪应仍偏好上者, 这区对艺人、时尚创业家、年轻富二代之类可能较有吸引力
有些非东区不住或喜欢逛街的女生会觉得住这很好很方便
但也有比较实务派的女生会觉得这边环境其实较复杂 (包括我自己也觉得)
因为前面的大楼有夜店跟酒店, 后面茶街晚上到凌晨也真得都算热闹因此较吵杂
如果它是再往市民大道那端走的静巷环境会比较单纯, 对有小孩的人来说会比较好
样品屋实拍
https://i.imgur.com/V6I9Yh9.jpg
虽然以上各建案都没有立即能 100% 完全符合目前需求的房子
但最后仍成交了一间让我觉得非常物超所值的物件, 基本上不到 100 也有 98 分了
保留些隐私就不明说是哪个建案啦