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房市铁律大崩坏/量先价行失灵，相信的人捶心肝
2021/12/08 06:00
经济日报 记者游智文／台北报导
国内房市有不少铁律，如量先价行、蛋黄区先涨后跌、供需法则等。这些铁律过去都很准
，不只一般民众买屋、卖屋奉为圭皋，建商购地推案也都遵循这些法则。不过，近十余年
房市剧烈多空起伏，游戏规则明显改变，许多铁律纷纷失灵。本系列将逐一介绍失灵的四
大铁律。
以量先价行为例，量先价行是指，交易量是价格先行指标，交易量放大，代表市场买气旺
，房价会上涨；相反的，交易量若减少，代表买气下滑，房价就会下跌。这在过去是硬道
理，不仅房市，股市也如此。
相信量先价行先卖房 捶心肝收场
然而，近年国内房市走势却经常相反。比如2011年，当年6月1日奢侈税上路前后，房市急
冻，各地交易量较去年同期大多减少二成以上，2011全年买卖移转36万栋，也较前一年的
40万栋，减少约一成。
但观察房价，2010年Q4信义全国房价指数为206，2011年Q4已到226，房价没跌，反而上涨
约一成。
2012年交易持续下滑至32万栋，买气又少了一成，但是信义房价指数持续上升到248，又
涨了一成。那两年，六都房价都是一路走升，桃园飙涨逾4成，新北涨了21%，台北房价基
期高，但也涨了13%。
交易量是很多投资客进出场重要依据，当年很多人都因为看到奢侈税上路，交易量狂跌，
急忙抛售房子，但几乎都是捶心肝收场。
一位黄姓退休族就是如此。他在2010年底，投资台北市大安区一间房子，总价约2500万元
，奢侈税上路前，他发现交易量急缩，赶快委托房仲上网出售，要价2700万，想说少赚一
点，顺利脱手就好。
没想到当时房市一片肃杀，落下的刀子没人敢接，一直到奢侈税上路，都还卖不掉。
由于奢侈税上路后，交易量还在下滑，市场有人预估房价跌一成，有人估二成，甚至三成
。他担心愈晚卖赔愈多，牙根一咬，决定原价转手，顺利在当年7月以2500万出售。虽说
原价出售，但因得缴15%奢侈税，实际上仍赔了300多万元。
呕人的是，那波交易量大减，房价几乎没跌，相隔一季，更开始缓慢上涨，本来想说先跑
先赢，结果却是先跑先输。
交易量下滑，但房价不跌反涨，2014年初也曾出现，那时受政府频出招打房影响，房市买
气也是急冻，但房价仍持续上扬。去年新冠肺炎疫情爆发后，国内房市两度因疫情升温，
交易量明显下滑，房价也都不跌反涨。
过去两年，同样有不少人相信“量先价行”法则，在交易量重滑时，低价卖出手上资产，
但看到现在涨成这样，也都叹息摇头。
打房猪队友出招 铁律破功
瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示，量先价行，从交易量来判断房价走势，基本上没错
，但在国内，由于房市相当浅碟，稍微风吹草动，交易量就会出现剧烈变化，然因房地产
变现速度慢，房价往往无法及时反应交易量。
另外，如果因为经济面不佳，或是供需基本面因素，交易量明显下滑，据此推测房价走跌
，应该是准的，但如果是政策因素，近年有些政策，看似打房，希望让房价下修，但结果
往往适得其反。
像奢侈税和房地合一税，住展杂志研发长何世昌就认为，都是“打房猪队友”。
以奢侈税来说，奢侈税规定房子持有二年内交易，课征总价10%至15%重税。政府以为重税
伺候，没人敢炒房，房价会因此下挫，但市场并非如此反应。由于刚性需求仍在，投资客
却HOLD住不卖，市场严重缺货，房价在压抑一段时间后，反而急涨。
今年7月上路的房地合一税2.0也一样。房市正在复苏轨道，需求正旺，新版房地合一税把
重税闭锁期从2年拉长到5年，投资客收手不卖，结果造成市场大缺货。更严重的是，建案
因为没有投资客竞争，纷纷放胆涨价，结果预售房市出现近年最严重的涨价潮。
房市铁律大崩坏系列专题，12日8日上架《为什么蛋黄区神话破功？》敬请期待！
专家之眼／量先价行 还是能半参考
房市“量先价行”法则近年虽频频失灵，但专家认为， 主要是交易量下滑时不准。当交
易量回升时，经验显示，房价仍然很快就会跟着交易量上扬，至今仍未破功，购屋人仍可
作为进场依据。
至于交易量走跌时，瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫认为，其实也可使用，但得看情况。
如果是大环境景气不好，金融风暴、经济成长率低落或负成长，失业率上升，造成买气不
振，那么当交易量下滑时，仍可推测房价将走跌修正，即早脱手可以确保获利，如果是买
在高点的人，也可以减少亏损。
如果政策或外力因素，就得另外观察供需情况。交易量减少，若只是因为政策因素，让想
卖的人不想卖、不能卖，造成供给量减少，但是民众购屋需求或信心并未下降，那么交易
量减少，反而应视为价格可能上扬。
此外，如果因外力因素无法进行交易，如疫情封城，造成交易量下滑，由于需求仍在，等
到交易恢复正常，递延买盘出笼，也会激励房价上扬。
房市“量先价行”法则近年虽频频失灵，但专家认为， 主要是交易量下滑时不准。当交
易量回升时，经验显示，房价仍然很快就会跟着交易量上扬，至今仍未破功，购屋人仍可
作为进场依据。
心得：
以前都是先有量才涨价
结果现在成交量减少，却还是涨价
交易量减少 涨！
交易量增加 更涨！
反正房市火车头就是只会涨涨涨！