住商混合有分很多很多种
1.
新的重划区很清楚划分，住跟商还有工等
商还有限制行业别，能混多少比例住家
也限制了卫浴设置
2.旧市区的商业用地
由于早期都市计画没规定，导致商业地你想住想商都可
住也有一定条件可以商
但商业用地即便建照是住，也可以变成商业用
问题在于旧市区旧大楼的住商混合
这又回到中人建筑，乔建筑
以前没都市计划时你要盖商业大楼，你背景要够实力
这里面的利益跟分就很多内幕 不讨论
既然多人分建商要利润，当然想办法偷跟挤
而要搞钱最简单盖摊位，给你个2坪大摊位＋万1坪公设，但权状登记是持分
在地下一楼 二楼，卖你300
楼面到另计
这时候又有黑道来要一层到酒店
另一个也来要一层
某立委要开电影院，某警察要开赌博电玩
由于有各类八大跟赌，商场初期一定都是好的
可是一定会发生抢地盘，有人闹事烧掉酒店，还是去开枪之类
吸引大执法就掰光，商场也死光
这种几乎都是3楼一下甚至6楼以下，
都废掉下
外加商场各自为阵无法管控行业跟品质
很快就会烂掉
高雄85也烂掉过
3.产权及中的住商
基本上只要商的产权完全集中就不会烂掉
就算出问题有会有人接
好比淡水名统百货
几个有名的清处划分用途产权及中的
远雄u-town
三圆diamond tower
集中管理规划，有问题马上处理
要烂掉很难
4.
再来就是老楼
以前的人没有管理费概念
很多连电梯保养公电都不出，还管理费
更别说早期那些特殊行业，你要他付就来两个子弹，还没人敢管
很快就吸引边缘人进驻，楼开始越来越烂
全台各地一堆每个人家附近都有
特点大面积商业大楼
出入复杂，够老够烂
再来就等出大事
这些台北市来讲
合益金银 锦西新 春晖 世界观光 林森观光等
南京理想 和平日新 康定钻石 台电大楼站保固大楼等
永和金银大楼 三重天台跟附近几栋
都是问题很大了，早晚出现更大问题
处理谁要出面，这些边缘人你要他缴管理费等，拿刀要砍你
跟你借钱买毒，不借他拿刀要杀你
坏掉东西修了又被破坏或偷
在有耐心都会放弃，放弃又开始烂
现在的楼管理费跟公设比，就先吓跑边缘人
管理员囉嗦鸡巴，又吓跑
总干事 主委更鸡巴。更不敢来
新的住商混合要烂很难