很荣幸这篇文章可以引起大家的热烈讨论
对于有建设性的评论与指教 我都会再仔细思考
至于恶意批评与人身攻击 我也会自动忽略
毕竟我是来阐述理念 不是来吵架的
但还是想要奉劝一句
"贬低别人真的不会让你自己看起来比较高明呀"
提高自己的心胸与眼界 您会发现人生中更多美好的事物
有网友说我身处在房价高涨的洛杉矶 有什么资格评论台湾房价?
但我认为凭的是我的知识与经验
跟我人在洛杉机又有什么关系呢?
也有网友认为洛杉矶已经实价课税啦 房价还不是涨翻天
但您再想想 若是洛杉矶采取台湾这种课税方式
房东大把屯屋又没出租压力 房租恐怕是今天的两倍不止吧?
我想表达的是
实价课税主要是为了提高房东的持有成本
提高他们出租空屋的动力 使社会资源使用效率极大化
很多网友担心最终这些税都将转嫁给房客的问题
但您再想想
现在房东转嫁能力这么高 就是因为持有成本低呀!!
我就是租金直接往上加 你不租我也没损失
但今天实价课税下去 房东租不出去就得吃下这么高的持有税
她还能这么潇洒吗??
整个租屋市场的供给大幅上升 房租只会往下走呀
这是正常的市场供需原理
也有网友提到目前台北根本没有空屋呀
我想除了投资客外 那些建商盖好房子高价卖不掉的 其实也不少呀
在洛杉矶 建商新盖好的房子 通常在取得pemit之前就开始预售或预租了
因为除了准备要缴房屋税外
还有急着要向银行申请"一般抵押贷款"来偿还既有"建筑贷款"的压力
(建筑贷款是银行出钱盖自己的担保品 利率是很高的)
所以他们急着要有租金收入
根本不会把房产空在那里
网友也提到现在房屋都买不起了 提高持有税不是更买不起?
但我认为居住正义本来就不是要每个人买得起房子
这太美好 不切实际
减少空置的房屋 提高出租房的供给以降低租金
能以更合理的房租租到离市区更近的房子
不也是一种居住正义吗??
还有网友说那些老旧房屋 风化区 租不出去的该怎么办?
所以你要卖给有能力改善屋况跟环境的买家
这也是ㄧ股都市更新的动力呀
最后要提一下买股票投资企业的问题 说实话
我真没想到这也会被热烈讨论
基本财务管理都有提到 企业筹资的管道就是借款跟增资
那怕是投资次级市场 也能增加流动性 使企业更容易增资
对企业发展的正向帮助应该是无庸置疑的
有网友提到 用钱把房产炒高再用房产来跟银行借钱
这有两个误点:
1.银行贷款5p中 payment永远在protection之前 意思是如果企业只有1万元的还款能力
就算你的房产值10万 我还是只会借你1万 所以借款金额跟房产价值并非等比关系
2.为何不直接买股却要借由炒房来借款给企业?这种绕路不合乎直觉的 我觉得就是凹
最后 任何政策一定都不是十全十美的
我也相信我又要被嘘爆了
但我知道的是 如果我们什么都不做 情况只会更糟
让下一代看不到未来 甚至不敢生小孩 对台湾真的好吗?
等到国力衰落 中共过来后 您的众多房产又能值多少钱呢?
相信这种杀鸡取卵方式应该不是大家所乐见的吧
※ 引述《Syndrome (马铃薯大侠)》之铭言：
: 个人目前在LA一家小银行担任分行经理
: 认为"实价课税"还是最好解决台湾房价问题的良方
: 少子化趋势是否会造成房价下跌? 我觉得其实并不尽然
: 毕竟现在房屋除了自住外 也成为了热门的投资工具
: 房屋的需求不再来自 '居住' 而是'投资'
: 只要市场资金充沛 投资需求不坠 房价很下跌
: 但个人认为"投资房地产"跟"炒房"完全是二件事
: 在洛杉矶 政府每年会依"市价"收1.5%左右的财产税(Property Tax)
: 意思是如果你的房子值美金60万 每年就是缴9千美金的税
: 为了这个成本 我的客人投资房地产几乎没有不出租的
: 而且跟银行贷款 除了Loan to Value 就是看现金流(Cash Flow)
: 你投资的房产如果没有租金收入的话 基本上很难找到银行贷款
: 所以像台湾什么5.10年新屋(没出租过) 市场上根本没这种东西
: 至于实价如何决定? 通常是看最近一笔成交的金额
: 如果您的房屋是在08.09年买的 当时价格很低 税额自然就低
: 但假如你现在卖的话 你的买家要缴的房屋税自然就会提高了
: 我觉得台湾也可以比照这个模式办理
: 已经自住很久的 影响也会最小 也就不会有政府所谓的"伤及无辜"了
: 所以实价课税的好处是可以让房东将他的房子出租
: 最好银行贷款时可以一并考量租金收入(不确定台湾银行目前的审核模式)
: 这种提供良好居住环境来赚取稳定租金收入的 才算是房地产投资
: 买入后空在那里浪费社会资源的 才是大家该唾弃的炒房房虫
: 至于说实价课税会不会被转嫁到租客 我个人并不觉得会
: 毕竟目前台湾的空屋率还是太高 鬼城还是很多
: 当大家都把空房释放出来后 供给大增 租金自然会回归市场供需决定
: 整个社会资源的运用也会更有效率
: 投资股票至少还是将钱借给企业去创新投资
: 炒房只是让台湾社会空转 让下一代更不敢生小孩
: 认真上班的缴好几十%的所得税 什么都不做单纯享受房产升值却缴不了多少税
: 这才是让年轻人心寒的原因吧
: 居住正义 真的不该只是口号 建议政府就从实价课税开始吧