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【文／连珠君】好不容易存了钱要买房，可千万别只看房屋内部，公共空间最能看出一个
社区的管理品质，只要5年就能看出问题，例如管理费支出是否有盈余、设施有否维护。
专家指出，若想要有丰富的休闲设施、24小的物业管理，建议要找至少150户以上的大社
区，才足以因应社区的开销。
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【泳池水费高 最常被舍弃】
温水游泳池、咖啡厅、KTV、健身房、电影院等丰富的休闲设施，不用出门，下楼就能享
受这些设施，经常吸引购屋民众目光，台湾房屋台茂旗舰店经营主管林正修指出，建商在
盖好时，公设项目就已经固定，无法改变，民众首要冷静下来，看看这些公设项目是否真
的符合需求。
一般肉眼可观察公设的整洁度，是否能正常使用，最容易荒废的设施非游泳池莫属，除水
费惊人外，还要救生员的费用，经营几年后，就容易因耗费金额太大，区权会上就容易通
过停止使用游泳池的决议。
另外还有咖啡厅、舞蹈教室，都是容易停止的公设项目，咖啡厅因为有食材、人员、保险
、设备等费用支出，耗费的金额十分惊人，如果社区没有超过150户，3年后都会取消咖啡
厅的营运，因为公设牵涉全部所有权人的权益，不管是决定荒废或继续使用，都要过半数
的人同意，所以公共设施一旦荒废，就不用期待能重新启用。
【社区步正轨 管理费有盈余】
管理费收入支出是否有盈余，则是这个社区是否能正常经营的观察要点，如果长期都是负
的，可能是因为户数不足，需要增加管理费，但10社区有9个不会同意增加管理费，所以
一定要选择管理费支出有盈余的社区。
一般来说，社区户数愈多，管理费愈多，林正修指出，若想要有丰富公设，建议选择150
户以上的社区，一般社区大楼，也建议不要找少于100户的社区，才有足够的管理费因应
社区各项设施的维护及物业管理。
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【电梯20年得换新 开销大】
要看一个社区的各项设施的维护、管理人员等是否能正常的运作，5年是个门槛，可以观
察健身房器材有没有持续维修，电视是否继续提供影片，社区网络能不能继续使用，都可
以得知社区的经营状况好坏。
林正修表示，千万不要期待公设会愈变愈好，翻新公设是非常大的开销，要全部换新是不
可能的，尤其屋龄到了15~20年又是另一个门槛，许多公共区域，如电梯、顶楼渗漏水维
护、外墙、中庭等，有各式各样需要维护修缮的费用要支出，20年左右的大楼，还需要更
换电梯，一部新的电梯要价80万元起跳，都是很大笔的开销。
心得
不知是不是疫情关系
我们社区游泳池 已接近两年都没啥用了
健身房设备也超旧 唯一有感的只有电梯和篮球场...