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内文：
作者：李同荣
依据内政部公布，2020年我国出生与死亡人口正式出现死亡交叉，也就是死亡人数正式超
过出生人数，人口“自然增加”出现了负值，少子化已经成为房市最可怕的灰犀牛，也一
直是学者专家们一致看坏房市的焦点。
然而近年来少子化的死亡交叉已经形成，但为何影响不了房市？房价为何仍然节节上升？
房市趋势专家李同荣提出精确的三项答案：（一）“少子化”，影响是长期（二）“劳动
人口下降”，影响是中期（三）经济基本面推升“两代不同堂丶家庭户数增长”，影响是
短期。因此，他认为目前房市虽然有COVID-19与房地合一税2.0两只黑天鹅，但在市场资
金充沛丶利率偏低与经济强劲增长的“三角龙兽”支撑下，两代不同堂趋势将持续发酵，
未来三年内，房价仍然会在上升趋势线上维持价量俱扬的局面，而少子化真正影响房价的
关键，将会在四年后劳动力人口较明显下降后逐渐发酵。
李同荣分析，2020全年出生婴儿合计16万5,249人，是史上出生人数最少的一年，全年结
婚对数为12万1,702对，仅略高于2009年金融海啸时的11万7,099对，今年在疫情影响下，
结婚对数恐将再创新低。台湾从十年前开始，不婚不生的少子化趋势已逐渐明显，而从主
计处人口统计中，八年前人口数下降幅度开始明显逐年增加，往后推20年，也就是8年后
，不但人口会急速减少，加上劳动力人口急速下降，长期势必会影响房地产市场，十年后
的房市应该没有大涨的机率。
李同荣进一步分析，根据劳动部2020年七月的人口统计，我国劳动力人数（15-64岁）为1
194万人，非劳动力人口则为828万人，2020年工业与服务业之就业人口仍在增加，人口老
化速度会在未来几年加速从16%增长至20%，2025年后将会持续更加速增长，除非大量引进
移工或工业生产迈向自动化，否则势必影响劳动生产力，一旦岛内劳动人口大量减少，相
对若收入没大幅增加，三丶四年后劳动人口的侍亲育幼能力就会大幅缩减，相对就会影响
购屋能力，加上技术循环也面临转折点，房市很可能在2024年间产生反转向下的趋势。
李同荣指出，从内政部统计资料显示，从2004年以来家庭户数增加幅度达24.43%，而人口
增加幅度仅有3.84%，每户的人数也由3.16人降至2.64，显示每人空间需求不断增大，同
时也代表近二十年来由三代不同堂转向近五年来两代不同堂趋势，演变成“家户增多丶单
位人口减少”的现象。数据显示这17年来家庭户数从7,179,943户增加到8,933,814户，足
足增加达175万户。过去有些学者专家一直非常困惑一个问题：台湾人口出生率一直在减
少，房子却盖那么多，到底卖给谁？以上家庭户数增加的数据，应该可以得出正确的答案
，换句话说，近期每年增加新建成屋，若控制在10万户以内，都属于刚性需求市场，应该
不会影响到空置率。
综上所述，李同荣认为短期三年内在资金充沛丶利率偏低与经济强劲增长的三大支柱支撑
下，两代不同堂趋势将持续发酵，房价仍然会在上升趋势线上维持价量俱扬的局面。而中
期影响房市的不利因素将会是劳动人口快速下滑，长期影响房市的不利因素就是少子化问
题，当然，这些问题也可经由生产自动化丶投资移民政策丶丶等等策略化解，而房价走势
最终仍然取决于市场供需面（包括开工量与使照核发量对比）丶经济基本面（包括资金丶
利率丶税率丶GDP）景气技术循环面（包括初升丶主升丶末升段走势）等三大面向。
心得：
2024房市反转向下？