台北有几个比较有名的老旧住宅商圈，像是天母、民生社区、师大商圈。
其中天母是1950年代美军来台驻扎协防兴起的，曾经以异国风情著称，
各种异国料理餐厅+路上随处可见的外国人，两大真‧国际学校也十分活跃。
不过近十年来可说是台北市走下坡最明显的区域──
没有工作机会、年轻人外移、人口老化+少子化，没有捷运则是最最最大的硬伤，
导致无法吸引通勤族，内部能量萎缩。即使我个人还是很喜欢天母氛围，
且天母人很有居民集体意识，素质也高，但实际上房价仍是节节下跌。
去年去看了几间房，开价远比台北市区低，
常说天母跟大安区都是“天龙人中的天龙人”，
但同等级案件591上开价硬生生差了2~3成左右。
民生社区则是晚了大约20年崛起，大约在1970年代崭露头角，
透过美式先进都市计划，打造七万人居住的美式示范社区(事实上也真的有美援支持)，
虽然华国美学把它设计得根本不像美国住宅，台湾人的各种违建与加盖政府也视若无睹，
但不妨碍它即使没有捷运，仍是全台湾最有名的住宅区之一。
大概是三、五年前，开始看到民生社区倒店潮的新闻，才发现这边似乎也开始走下坡，
最大的因素应该是贵到爆炸的租金，类似台北东区，
且台湾人消费习惯逐渐改变至购物中心与百货公司，单靠本地住客很难撑起生意。
此地交通虽公共汽车网络发达，但无捷运通过、停车位又难找到极致(根本没有地盖停车场)
前几年老婆生完小孩后后我们就住健康路上的月中，发现民生社区就只有两种店家，
一种是卖吃的店，一种是文青店，生意大致是还行，
不过晚上出去买宵夜，路上一个逛街的人都没，我猜因为老人都回家睡觉了。
现在疫情实体店资金链爆炸的一堆，我也很久没去民生社区了，不知道这些店关了多少。
师大商圈很有意思，它是最晚兴起但最早开始没落的，
从1990师大夜市开幕，到2011年抗争运动，活跃时间大约20年。
且不是我在说没落，去google"师大商圈"就一堆标题是"没落"的新闻自动跳出来。
主因是错综复杂的居民-商家-建商-市府关系，各自都有各自的想法，
但经过抗争后，市府碍于选票压力被迫修法导致一堆店家退出师大，至今仍无回头迹象，
进入师大路与两旁龙泉、泰顺街一带，曾经有特色的餐厅几近无存，仅剩满地的眼镜行。
另一因素则是大学学生减少，低龄学童少子化更导致师资需求降低，师大也更加冷门，
此大学地理位置离台大不过两站捷运站，分数却越离越远，
也许你认为师大录取分数跟区域发展是独立事件，跟房价也没关系？但我并不这么想。
即使去年到现在全台房价涨了不少，但台北市目前看来相对较温和，
这几个老宅商圈真要说的话，应该还是师大一带较保值，
毕竟交通位置+双捷运+明星学区抗性还是够，不过比起台湾其他区域涨到破表，
用钱成长的速度去算，可以说是根本没涨，
另外两个曾经的房价保值老宅区天母跟民生社区更别提了。
不知道这几个地方未来发展为何。
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