最近买了房子，下周就要交屋了
最近大雨有发现房屋有新的漏水，就想起契约书上写着
"买卖双方同意,本物的现况交屋,卖方之折让价金如有已知及未知渗漏水、白蚁等情形,由
买方自行修缮,卖方不负瑕疵担保责任"
但是卖方在不动产现况说明书有无渗漏水及最近一年有无修复漏水都勾否
那现况交屋是依照说明书的现况，还是签约时的现况，还是交屋当下的现况交屋呢？
房仲一直提成交价是因为屋主不负瑕疵担保，所以才帮我谈到我的开价，认为成交价有包
含修缮费（但是合约只写折价金并未注明其他原因或是金额），不是愿意很积极帮我争取
（因为帮我争取到开价时太开心，房仲费已付）
而屋主也未在合约书上注明漏水地点或是拍照等告知（房仲说有口头告知曾经渗水处理过
但我不是很确定，说之前签约有录影录音可以调阅）那告知是口头告知即可生效还是必须
在合约中明确注明？
那备注条款是交屋后免责条款才生效吧？
烦请各位前辈开示谢谢

验完屋才交屋你为什么会有问题？

不管是什么时候的现况，已知及未知漏水你都愿意自己修缮了，你可能得自己吞了才对…

已知及未知渗漏水

没看到那个条款...你都签名了

什么叫契约

这肯定要自己修阿..要有契约精神拜托~~

主要是疑问现况是依照哪个时间点的现况，谢谢各位的建议

不管已知未知渗漏水 都不负责 也签名了 何必在意哪个时间点的现况？

即使是现况交屋还是有半年漏水保固,可以请屋主修缮 这没问题

我的理解是如果现况是以签约当下未漏水，而交屋时漏水要恢复至合约当下未漏水状况才交屋，交屋后条款才生效（以恢复至签约当下现况才交屋），但这条款很模糊所以上来请益

你的理解只是依照对你有利的方式去解释又不是合约，合约签约日已知的部分无漏水，签约完了还没点交下大雨漏水是签约时的未知漏水，你签了已知未知漏水，要叫谁救？谁可以在签约当日把已知的部分写成知道签约后点交前会台风下大雨？

现况当然是点交时的屋况, 不会是签约时, 不然点交要干嘛还没交屋就发现漏水, 当然是卖方要负责

白纸黑字你想赖皮？

问题他的合约条文就是“没有包”修缮啊

大家是不是都没在看内文，他成交价比较低所以压现况交屋不包修缮，为什么卖方要为签约后发生的问题负责任？

不用包啊, 交屋时没有漏水问题就好交屋的交 就是交屋日 又不是写现况签约不然交屋是什么？交屋前就被抓到的瑕疵 就是卖方问题交屋后 倒是有得吵 有判例支持即使签了现况交屋 还是有一定时间的保固责任而且成屋买卖定型化契约不得登载事项里面就明订不得排除

我参考大部分的案例现况交屋牴触民法355，所以好像大部分都可以要求屋主，我想说在最后交屋前挣扎确认看看

卖方的瑕疵担保责任不过你住进去 装潢 就有得吵你这个还没交屋 没什么好吵的 叫他弄到没问题再说

所以免责条款是恢复到签约时，然后交屋给我后才我负责之后修缮吗？

其实免责条款根本就违反成屋买卖契约不得登载事项规定

民法的规定不是无敌免责条款，双方可另定之，最高法院有给判例。免责条款是有效的。但你还没交屋可要求屋主修缮

目前的判例应该都是因为责任争议, 而不是认定可以免责契约不可能可以违背法律, 更不要说成屋买卖契约不得登载事项明订不得排除卖方瑕疵担保责任

是双方可以另定条款限缩或扩张责任，法律不禁止

现在的判例都只是在争 在有装潢跟居住事实情况下 过了多久或发生什么事情 有可能是因为买方居住期间才发生瑕疵或漏水现在一般就是半年到五年内免责条款一开始就是没用的 从来都不是在争免责条款

https://i.imgur.com/ZT2qf6S.jpg法院判例，偶尔会有较真的人打到最后面这案子一直上诉打到最高法院= =

所以在不动产买卖合约的备注栏写上免责可以算是特约吗？还是特约要另外正式立约一份

你要看是交屋前还是交屋后生效

定型化契约不适用在这里（磋商契约），这种上法院有免责的有没有免责的都有，新闻都google得到，但是要自己衡量律师费划不划算，另外单独写或写在合约备注，只要是双方合意知悉的都是有效。

感谢，但是还是不太确定该怎么做，还是跟屋主谈看看漏水的状况好了

说真的就算他负责了，那打个针你能接受吗？打针也能称过半年，但这是你想要的方法？装潢好 一两年后又漏水，我看协商看看是否一人一半 根本解决问题，他死采那条条例 你也签名了，我看自己认比较实在，打官司也不见得划算

了解，算是第一次买房买经验，以后不会随便听信房仲跟代书了，谈好价钱在那边一直聊天很难认真询问合约各细项，到时候再要求代书实价登录要备注原价然后折价金至成交价

你买预售就好啦

除非是手写补上，或是双方谈好打字印出来，不然你用仲介合约，就是定型化契约啊这一条，房仲契约都会有，就是吃定会去打官司的没几个