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理财周刊
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内文：
李同荣
2021-08-12
目前房市在经济成长、资金宽松、利率偏低、两代不同堂、
房产通膨…等利基因素推动下，交易量会持续增加，房价也
会跟着上涨，这种现象会持续二、三年。
股市走势分析最常提到的焦点就是价量关系，而量先价行
成为不变法则，其实，房市走势也是同样道理。2012-2013
年房市交易量由强转弱，市场价格却在资金行情推动下出现
严重价量背离，房市就已注定2014年要反转向下。而当
2016Q1全台房市交易量萎缩到五年低点，也正是房市清理
筹码的底部交易量，此时，交易量开始回升，市场酝酿止跌
契机。到2017Q4，台北市房价率先止跌，2018Q3全台房价
跟随全面止跌，完全印证笔者在2015年的预测。
以目前全台成屋移转交易量与预售屋推案交易量动向观察，
未来二到三年房市走势仍然会呈现量增价涨的上升趋势，
2024年才会有技术循环与政经情势变动的考验。
预售市场价量关系变化，观察建照核发量、开工量、使照
核发量的交互关系
观察预售市场价量变化，可从建照核发量、开工量、使照
核发量的交互关系，依当前三项指标强弱，预料未来房市
的发展前景。当建照量与开工量齐步上扬而与使照量产生
乖离，房市应处于上升趋势线上，代表市场需求增加、供
给减少，如同2018Q1开工量向上与使照核发量呈黄金交叉，
当时就可预测房价开始会出现止跌回升。
这三年来在开工量持续推升情况下，预售市场房价持续
上扬，目前建照核发量、开工量与使照量同步向上乖离，
显示市场呈现需求大于供给现象，惟三项指标若乖离过
大，就要小心这些庞大的预售屋推案量，会反映到未来
三年的供给量，一旦市场技术面走弱，开工量就有可能
向下与向上的使照核发量呈现死亡交叉(如2014年)，这
也就是房市向下反转的重要指标。目前北台湾预售市场
全年涨幅较稳定约5%，中台湾与南台湾涨幅在10%上下，
其中有不少中南部的红单炒作必须收敛，稳住房价超涨
局面，才能使市场走得更健康。
观察成屋市场价量关系变化，从各季移转栋数增减幅度，
分析六都房价强弱指标
观察成屋(中古屋)市场价量变化，可从全台房屋买卖
移转栋数统计做出分析，依据吉家网不动产企划处庄文树
处长分析，从2017年交易量回升到2021Q2为止，六都
交易量强劲反弹，五年交易量涨幅达59.1%以上，房价
表现上，由北而南涨幅达18%-35%之间，尤其中南部与
各都蛋白区近两、三年掀起一波30%以上的涨幅，土地
更是飙涨近倍，确立了房市正走在上升趋势线上，同时
呈现价量齐扬现象。
2021上半年房市交易量比去年同期增长24.55%，显示
刚性需求的强劲推升力道，而七月成交量受六月疫情
扩散影响，虽较去年同期减少29.7%，然一至七月总
成交量较去年同期仍增长15.59%，预期八月仍会反映
七月三级警戒情况，量能尚未明显显示，但预期九月
房市会爆量，虽然有些人担心八月为农历鬼月的影响，
但笔者认为近十年来鬼月房市已摆脱世俗迷信，交易量
的增减与市场兴衰应是同步(如图)，尤其SARS当年
鬼月适逢疫情解除，单月交易量大幅增加近10%(9.62%)，
而2015-2018年适逢景气低迷，鬼月表现较淡，近两年
景气好转又不受影响，因此，今年鬼月受疫情趋缓影响，
房市不会太寂寞。
未来二、三年房市交易量续增，并带动房价持续上扬，
2024年是反转关键
综观预售市场与成屋市场的价量关系，量仍然先价而
行，目前房市在经济成长强劲、资金宽松、利率偏低、
两代不同堂刚性需求、房产通货膨胀…等等利基因素
推动下，房市交易量会持续增加，房价也会跟着上涨，
这种现象会持续二、三年。而房价一旦上涨到一定
程度，中南部与各都蛋白区刚性需求推升的补涨行情
达到一定幅度的满足点，就会开始产生供给大于需求
的失衡现象，两年后全球资金也将开始量化紧缩，
利率随之提升，交易量会开始下滑，当然也就是房市
第六循环结束时日。
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心得：
1. 未来二、三年房市交易量续增，并带动房价持续上扬
2. 2024年是反转关键，观察市场量价指标关系
3. 2019年以来攀升的开工数从明年起逐步成为新供给，
去年以来开工的高点推测供给在2024开出