各位前辈大大好
小弟最近在FB社团看到有人po一整栋套房一次出租觉得很有趣
https://i.imgur.com/yqrxTkK.jpg
https://i.imgur.com/K8ASohA.jpg
想试算一下报酬率不知道有没有估错
图中每间套房4~5坪不等
总坪数算4.5X28间=126坪
上591看一下约略行情
https://i.imgur.com/kLHjDvl.jpg
参考图中最下方那栋成交价含仲介费与税算1.5亿
成本估算
依据abyssal大提供资讯重新试算
贷款6成 15年摊还 无宽限期 利率1.7%
成本 头期款6000万
水电重拉 软装潢 加装电梯与包租代管服务 1200万
一年利息加摊还本金要给银行=566809X12=6801708算680万
投报率=624/(6000+1200+680)=0.0791 约7.9%

这种物件贷不到八成 没有宽限期 利率也偏高喔对了年限也不会是30年 你讲的贷款都是自用住宅的条件也只有自用住宅贷款有这种条件 所以有头期不买房很亏这是极少数散户比企业有优势的投资

了解!!难怪这种物件还是看的到没被收走

贷款6成 摊15年 无宽限期 利率1.7%再算一次重算完就会发现市价其实合理 不差但也没有超额利润

哪会贷不到八成银行能不能用住宅承作，最重要是看使用执照是不是住，接下来就看银行有多想贷款给你这个案子的贷款主要问题是整栋总价太高整层会比较好操作

喔喔!!受教了!感谢IBIZA大

套房基本上你要租得高，空窗期就会比较长，收入也会比较不稳定，你要缩短空窗期，房租就要订得低一点我想这栋应该是公寓？公寓的话我相信他的要价，空窗期会很长公寓套房基本上很难租超过15000，他这个都18000了不过他的装潢看起来是很不错啦

整栋有加装电梯(电梯会占用一间套房的坪数)不过除了浴室看起来有花到一间浴室15万其他部分大多都是靠掏宝家具来撑质感,收纳功能差

然后，包租代管分两种，一种是帮你管理帮你租，管理的部分每年收相当一个月租金，有换新房客当月收半个月，代管方不负责空窗及家具的汰换费用

喔喔!了解!

另一种是房东实拿七成，代管方负责一切管理跟费用，空窗成本也由代管方承担

家具的话 FB有个社团叫 二手家具不浪费

他买下整栋公寓，自己加装电梯吗？其实这样很聪明，只是不容易做到

我也有两层分租套房在收IRR 8-10%是没问题

https://i.imgur.com/gD1DZv4.jpg哇IRR 8-10% 耶!!好赞

有电梯的话，我觉得他有机会租到18000，但也没有那么容易更不要说他是打算实拿18000，包给别人做，我觉得不会有人接

10%的话四~五年房租收一收,又可以再收一间一直循环对阿,那FB文po出来之后目前没看到有人留言询问

其实看他透过仲介找二房东就知道了，这要是能作，仲介自己就做了，稍微有规模的出租仲介几乎都嘛有在做包租代管，仲介自己都不做了，别傻傻跳下去

YES!

我觉得40万可能可以做

收原始透天贷八成ok, 隔好的套房不能贷八成

看银行多想贷，银行要是资金浮滥，就不会看格局我隔套贷了八成五银行没有业绩压力，才会开始挑客户

没看到洗衣机/阳台/对外窗 28间大概很难无暗房然后总价超过7000万 当住宅也卡高价住宅直接55成

对，这个案子贷款的问题在总价太高28间应该分四五层，要看原本怎样才知道是不是间间有窗阳台很难都有，洗衣机现在有套房的解决方案了一台两千五，洗一个人当天衣物刚刚好很小一台，可以放在浴室角落，浴室不够大，搬来搬去也很容易找 大河2kg洗衣机

哇 这洗衣机根本发明给包租公用的阿

我觉得整栋也是有风险，一定要保火险。要三思

投报根本不是这样算好吗而且你贷款也算错，1.5亿贷8成30年1.31%本息摊还每个月是40万左右利息也要13万多，1.5亿贷6成15年1.7%本息归还每个月也要56万利息是12万

可能本来是做日租的 结果遇到疫情撑不下去吧

同楼上 没看到大衣柜 下手转租没什么利润 还可能赔

jay111101大是对的,我计算机输入贷款成数错误抱歉

大河2kg洗衣机这种的自动化程度很低 左槽就是个搅拌机而已搅拌完必须手动排水 再补水 再搅一次 再排水 再拿到右槽脱