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https://tw.appledaily.com/property/20210729/4H3XTYMIUVCBVESJXVTQ4S2DTM/
内文：
对建商而言若能卖更高房价，暂缓销售等待周边新案拉抬，当区段其他个案屡创新高之际
，自身建案房价也会被拱的更高。高雄指标蛋黄区美术馆生活圈，在这波疫情迎向微解封
之际，推案动能蠢蠢欲动，当未来房价开价势必更高，个案销售速度宁愿暂缓，如目前已
售520户的白天鹅机构“美术白天鹅”，日前(7/19)决定封盘，等待的就是今年美术馆超
级大案“美术1号院”进场。
单案总销高达170亿元的兴富发指标造镇“美术1号院”位于鼓山区明诚四路与美术东二路
口，建案面积逼近2500坪位属美术公园首排，并找来全球10大建筑事务所Aedas团队设计
，坪数从首购到换屋均有，每坪开价据了解为40~60万元，改写美术馆特区中小坪数住宅
纪录，而未来若成交价站上4字头，亦会是北高雄市中小宅房价新高。
近期传出同属美术馆特区造镇案“美术白天鹅”封盘讯息，该案基地2045坪，住家20~45
坪、2~3+1房，社区达689户，开价每坪32~36万元，目前累积销售520户，询问专案经理杨
晁昀指出，社区规划500坪前庭花园与400坪中庭绿地，是少见美术馆造镇，确实目前已封
盘暂缓销售，未来公开不排除调涨价格。
《苹果新闻网》查询实价登录发现，今年美术馆特区屋龄2年内新屋均价已来到28.93万元
，创史上新高价，当中待售案如京城“美术皇居”成交已站上3字头、豪宅建商皇苑建设
大楼案如“皇苑御宝”最高站上4字头。
永庆不动产高雄中华艺校加盟店副店长杨涵宇分析，“美术1号院”该笔土地在2012年购
入时当时地价每坪成交230万元，总价更达56.8亿元，即便过了9年其地价仍高居美术馆第
4高，而周边紧邻就是京城建设过去购入每坪306万元高市最贵土地，建案因具公园首排景
观因此房价创新高不意外，目前美术公园首排中古屋多属3~4字头，但过去10年鲜少有推
案，当物以稀为贵前提，挑战当区首购及首换宅最高价。（叶家铭／高雄报导）
心得：
高雄美术馆要超越台中七期重划区了吗...?

兴富发最近在高雄要推的案地段都很好耶有人知道接下来的中正1号院是规划什么坪数吗?

工安意外死了三个人还五个人是不是卖不好

好多格局都暗厅、卫浴没窗，谁想买

高雄王说有买

跟着太普一起抬

高雄蛋黄区很多小建案都是单面采光 发哥的也是 我看预售论坛每个都嫌得要死 都要买一层2~4户那种但感觉又是一群买不起蛋黄的在嫌 很有趣

实价登录看看就好（茶）

发哥的案子都是在买地段不是在买房子的 那种规划跟建材 到底哪来的自住客会买 要投资收租嘛市中心发哥这几案总价都压在千万初头投报3%你自己换算要租多少 我看高雄根本没人会买单 真的是买到套到 套到天荒地老

希望发哥多推点双北低总的案子 铁定秒杀

可是高雄王不是说他当初买大悦赚翻了？有时候就是很担心 反而主流才是不会赚钱的同温层跟10年前的高雄人一样 只买透天说大楼会套到死

大悦那时候多少现在发哥的新案卖多少要不要去查查.........以发哥目前的开价 你还能够找到后手愿意接高雄应该真的挖到石油了......而且这两三年陆续倒到市场上的小宅我看有上万户这种不适合自住的格局跟规划 谁要买？

现在比较能解释的就是说 高雄人情愿去楠梓或小港买格局比较好的 也不愿意买蛋黄区里面烂格局的？

小港的环境不好 所以价格烂 楠梓跟仁武的人口成长是高雄市第一名 数据说明一切 自住客不会买单那种烂格局的 尤其这一两年发哥的总价带拉高到一千万左右 这已经是高雄人购屋均价的上限 花这种钱买发哥那些案子 已经不具有什么投资价值了更不要提 高雄的新案普遍都是高雄厝 这种小宅已经够小了 里面还卡了一个快五坪的阳台你觉得哪格局是能规划出什么东西......

只怕是高雄的价格越来越高 高到买不起还是只能买小宅

总价带会有个上限 除非高雄产业大幅反转 否则要突破

可是发哥的河左岸 我看低价600多的一堆 面河8、900的

这个价格带非常困难 而且高雄的房地产市场有个有趣

反而都卖光 这很两极化 反而贵的都被买光没人要卖？

发哥的地点真的都无敌XD

河左岸除了最左边那两间比较大的 其他根本没面河吧

旧大楼 价格依然跟死鱼一样 大约只有新案的1/3

蛋黄区的新旧房子价差真的很大 不知道是建商厉害还是大家喜新厌旧 像诺贝尔一坪才13万 和睦就要40万了

按这种趋势 到时一定很多人回头去买老大楼诺贝尔算价格很好的老大楼了 他那种管理......

白天鹅我早就转手赚钱跑了xd诺贝尔年初交屋，买11.x，现在已经13买不到xd美术一号院代销签约价平均41.5,开卖最低成交就是42均你不买，后面有人买就好，卖给你干嘛？另外这些建案，实价登录都是真的，都没做价格当然你们不信是你的事情六都除了台北，其他四都涨幅都没差很多是你们自己只看某些数字在高潮，外加新闻广告渲染我家北中南都有房子，眼睛不像你们只窝在自己家看自己如果涨幅差太多，我高铁搭了就走了，高铁才多少钱不过反正钞票是真的，口头什么那边爆发那边没救不重要让你嘴砲斗六涨最多，也不能换饭吃高雄这一波就很低调，让台南和竹北嚣张但实际你操作下来，利润四都都差不多xd反观2016~2018，高雄有点嚣张，但实际操作下来，利润还是差不多那时候板上不是整天北冷中温南热xd旧大楼这两年不是死鱼，是2016~2019涨太凶在休息但旧大楼去年还是有涨只是没美术馆，新湾区嚣张美术馆啊我买这间就还没满一年要增值破20%旧大楼大多10%上下哪有旧大楼一直喷的，这样没多久40年屋跟15年屋价格就一样了xd另外，小港有落后现象，最近会补涨中期资金不大的话，可以考虑小港

推楼上ceca大

买41应该不是高雄人

一号院的位置真的是没话说

台北当年,万华破2x的时候,台北人也说,2x那么贵谁要买.然后万华就这样默默地一路上到4x..XD大安公寓50的时候,全台湾都说大安疯了,谁公寓买50.结果大安就这样默默的上道9x.台北人的薪水是比中南部高多少??..XD阿台北都吞得下去,其他县市再翻个三倍,都很客气.三倍就是,你看到的蛋黄区新屋就破百.这样都叫很客气..XD蛋黄区没给你破个120...其实台北人会说.阿我们都走过来了,你们其他县市第一天了解???资产这种东西到后面就是靠资产买资产你的房子增值了,靠那间房子做基础去买下一间.而不是靠你的薪资.靠薪资,台北早就垮了..XD上海北京深圳也都垮了.资产滚资产,才是资本主义本色.资产滚大,所以你可以扩大你的信用(借贷额)然后再去扩大你的资产额..这才是所谓的钱滚钱.贫富差距就发生在.一大堆人还在用领薪水买东西的观念看资产.而资产族早就跑到月球去了.自己在想一下,大安区9x万的公寓..XD你蛋黄区新大楼才开价5x成交4x...有没有太便宜的问题.那有太便宜..你不买就有其他人会买..XD因为之后就上5x 6x 7x.另外,各位今天还要感谢,张盛和给你机会上车.要不是张盛和,你今天四都的蛋黄区新屋大概都是6x起跳.还在跟你二三四字头?

台北是真的有强劲买盘在撑 才能有市中心公寓90万这种价格 高雄现阶段都只是市区内人口互相移动

台北早早就上去了,但是后来就盘在那边.另外买盘这种东西,不是靠一般人去冲出来的.都是靠资产滚资产.

没有外人高薪人口支持 总价带不可能拉高

也就是你无论哪一都,只要涨幅冲起来政府不押.他就会飙升到台北价/薪水一直都不重要.低薪..XD..台湾随便一个都市薪水都比北上广深还高.但是除了台北,房价都比它们低..XD怎么会看薪资呢?房价看资金..不看薪资.你是因为房价涨了,所以有人靠爸妈的房子去贷款来买新房子.这才是房价冲起来的主因.不然你无法解释,新竹薪资早就超越台北超久.但房价怎么跟高雄差不多?你以为新竹比高雄贵很多??去查一下同屋龄的台北新竹高雄的房价..XD

但是拿旧房子的增值去买 新房子的房贷还是得缴

怎么会是新竹高雄差很多??利率那么低...贷款又被放宽一堆人都30年.慢慢脚就好外加房租还是比利率高阿.你必须房价涨到房租低于利率,才会开始有阻力.

薪资水平是房价能不能有撑的关键之一

房租比利率高,都不看薪资都只看资金.那是你房价涨到紧绷才看薪资带动的租金在多少.你没涨到紧绷都是看资金.四都离紧绷至少房价可以翻四倍.所以高雄新屋破120万以前,都只看资金不看薪资.

新竹其实是因为大家不愿意住小房子啊

所以不用考虑薪资,那只是炒房的话题而已.新竹建商推小宅比率一点都没有比较低.XD

是台北的房子盖的非常小 单价才可以冲这么高

你是指竹北重划区,整个新竹怎么可能总价带一样?竹北就重划区阿,重划区成交价1000~2000很正常.

我认为短期内资金行情下 高雄的小宅还能有一波

不是一波,这一整波的主菜还没上..XD

行情 但等资金退潮 看基本面 我不认为目前市场上这些

小宅有增值的条件 刚性买盘不接手的东西 除了跌价

所以什么美国吸收热钱都跟这个无关.

现在大坪数的假豪宅 除了某些建商因为品牌问题

外加豪宅贷款限制.所以资金不会往那边跑...

还没卖完 其实主要的都已经差不多清盘了

但也是这样 高雄总价天花板非常明显

所以会处于及小幅度成长的状态.台北也有这个问题,这问题应该台湾都一样.台北看帝宝也知道,豪宅也是低迷.

能买到这个价格的人就这些 他们也很挑 房子盖的烂不买单就是不买单

主要是2014的时候假豪宅供给量爆炸.然后超贷玩过头,一大堆假豪宅空屋买来超贷.如果没有那一波,其实问题不会那么大.现在只是为当年乱搞付出代价而已..XD不过话说回来,如果资金有足够,想要换这种大坪数.反过来是一个很好的时机.你的60坪涨的速度远超过100坪.因此这一波你60坪涨到40w/p,他的100坪可能都还没上30

呃倒因为果，大家听听就好，炒房仔的话参考就好，你也不会看投顾老师买股票

你等到这一波涨到那些大坪数落后太多准备补涨前.换屋可以得到最大的换屋效应..XD我说的话这么多年..XD..经历多少人考验过了.又不是股票...不动产那么简单.老鸟一点就知道状况.差别只是,投资老鸟都不会讲.而跳出来当老师的...他们都是菜鸟...XD因此跟老师下地狱,然后看不懂我们这些不当老师的在玩什么.XD老师乱教你们乱学,学了之后我们在讲市场你就听不懂了.XD因为你有老师教给你的错误先入为主的观念结构.然后又没有实际案例做佐证.and...另外一直讲,资金行情的先行指标是地价.资金行情价格是建商冲出来的,建商冲价格会在土地成交透露出端倪.建商买土地的价格意愿,是很重要的指标.今天可能例如火热A区,但是建商在B区狂买天价土地.y那不代表A区比较强...反而可能A区比较弱.建商先把A区弱的地方炒完,之后B区就踩着A区的价格往上跳.而今天C区好棒棒,有商场有捷运房价突破天际.你要判断C区是不是最强...你单看新闻媒体你一定容易被骗.你就直接看建商买土地,他买C区如果是100,但她买D区101.那未来D区必然比较强...无论今天D区有多低调..XD资金行情你永远都要盯着"土地成交"看.盘整局,例如2016以后...主力是我们投资客.所以这时候你就要看我们的态度了..XD看我们那时候流行玩什么.例如2014~2015都在玩补涨,2016开始玩老屋翻修.所以2014 2015你可以玩落后补涨游戏...但是2016就开始整个市区老公寓老透天全面大涨.反而区域补涨开始式微.至于什么蛋黄区...美术馆新弯区..都进入死鱼盘..XD美术馆2015就差不多停滞,一路停滞到2018.2019才开始很明显地动.就是因为,我们投资客不再美术馆出没...XD当然我是指我们这些专业的,有炒作哄抬的.那些2015~2016还进场美术馆新弯区的菜篮族.就成了韭菜...死鱼盘被套在那边.至于我们投资客为啥2015就不进场美术馆.阿你土地交易开始停滞...我当然就不进场拉.至于为啥2016会搞翻修..因为奢侈税退场阿.另外,2015~2016区域盘整很多补涨补很大.所以2016以后补涨的机会越来越少.我既的我都有在板上讲过.2016~2017,想要玩补涨找不太到东西可以操作.这就实际市场操作的感想..而不是奇怪投资老师的理论..XD有兴趣可以去本版考古.so...投资客经验必然来自市场.而投资老师,必然是偷看我们投资客聊天,然后偷抄资讯.蛋等你投资老师到课堂上教你们的时候.很多都是我们已经玩了两三年后的游戏了.到时候市场转弯..你的投资老师刚好教你进去当韭菜..XD哭哭吧..就像2018~2019我就在靠杯老屋超贵公寓超贵.阿你那时候加价去抢老屋翻修.你技术不好就撞壁..阿你就落后资讯,变成韭菜刚好而已.我们都在靠杯了,你没听进去..XD..自找的.反而我2018说美术馆和其他区域价差很小.2019说美术馆要涨了..本版和高雄版都有文章.阿你听进去了没有..XD还有人那时候跳出来呛我美术馆很弱.阿美术馆新弯区2015~2018很弱,但他要转强了.跟你讲你又不信..又呛我..XD现在看我们大涨,又眼红..在那边说其他地方会更强OOXX..XD阿你的强和弱是不是都自己脑补?而我们投资客说强说弱,是不是看到市场变化或是有指标才说?就像我去年说诺贝尔可以进场,12以下稳赚.理由是什么我都嘛有讲.阿就本来诺贝尔全面挂卖8成都是12以下.但是前年开始,12以下就剩1x间.去年年初剩不到10间.那时候我就讲可以观察找机会切入.之后剩不到五间,我跳进去买,我也讲12以下要光了.现在...13以下是不是只剩2F或是遮阳棚的4F?喔不是13以下,是成交13...XD啊我是自己幻想诺贝尔会涨所以说涨.还是我们盯着筹码看,看到筹码洗干净要往上跳,才说要跳?这就是我们的差别..我们是看到变化后说变化.你们是全都靠塔罗牌紫微斗数在那边算,算说要涨还是要跌..XD所以我门市投资,你们是玩百家乐压大小.不动产不用算那么多啦...不动产很简单的.你看到他要涨了,就进去,看到她要死鱼盘了救出来.就可以赚钱.一切的一切,你上市场就可以"看到"...分析只是你去分析一下你看到的现象是怎样产生的.例如诺贝尔为啥会大涨?就两个原因.1.筹码洗干净了....(看市场就知道)2.市中心最便宜的电梯大楼..(也是看市场就知道了)第二点最便宜的电梯大楼是辅助,第一点筹码干净了是重点.抓住重点你就知道切入时机点怎样判断.切入时间点自然不是诺贝尔成为最便宜就切入.而是他筹码洗干净的最后一刻你切入才是最漂亮的.这就是中短期补涨投资的奥义..很简单,胜率99%...钞票放在那边等你拿而已...只要你懂.同样的手段一样套在美术馆的操作..差别只是.美术馆没有2,最便宜..但他有另外一个2.北高最强的光环.另外美术馆还多了3.地价天价的保险杆.so..一样是筹码洗干净的最后一秒冲进去.一进去就上跳20%..等都不用等.后面最强光环是属性.地价天价才是"几乎稳赢"的投资保险.因为他地价成交创天价,所以你进场必胜...因此我才说,稳赢才下场..不做冒险和猜测的事情.例如桥头科学园区,我就不进场..因为没有稳赢.谁知道会不会发生国道七号烙赛事件..这就是真投资客在投资的算盘..XD才不是你们老师,什么有捷运就要涨30%,薪资高所以这边要涨50%那是在算命吗..XD对喔,诺贝尔汉美术馆,我都是直接591打电话约看屋后买的.并且物件都是挂卖一段时间..而不是刚出来的.这种"波段"操作,不需要什么apple物件...照样赚钱.有些人赚不到钱,整天幻想我们投资客都是靠仲介报apple..XD哪来那么多apple拉...尤其大多头,哪来的apple..XD你半年吃一颗苹果,你确定你没第三天就饿死了?当然短期操作就要apple..XD但是短期操作我又不挑物件和地点.你林园公寓在卖我40万,我照样冲过去买阿.可惜当年两间70万,一间35万已经成为历史..XD

感谢分享

但是你要在美术馆等到apple...你小孩都幼稚园毕业了.

这个推文没发一篇有点可惜

如果真的上到42,现在美术馆闭着眼睛都可买了

感谢ceca大无私分享

美术馆中古屋一定会涨到35以上

稳涨的啊 现在走向几乎快新屋30 10年左右都25了跟薪资没差 有人买就是行情

高雄一直盖到底是谁在买 XD北漂族哪时候要回高雄啊

楼上连厕所都买不起

高雄 低调

北飘买塔位吧

高雄三房又是市区的话 涨幅惊人

三房也要看几坪的 现在好多新案子的三房其实都是2+1 而且再加上都是高雄厝 其实换算的房率对比其他县市的得房率 高雄单价早突破30万

高雄现在鸟松靠近大发工业区、仁武的别墅卖的吓吓叫应该说买的主力都是4-60中小企业主 空空当然不认识不知道高总价好物件是中老年事业有成在买的 跟空空同温层的交集本来就是0

小港20就差不多了 死薪水是能多好

你去高雄看过就知道XD人口已经不是重点 人还是太多了

很好奇为什么西卡大都不回文,这样断句一直打不累吗xD?

西卡要激一下，才会爆气连发，你是不是不懂西卡

楼上真的很狡猾xd

美术一号院预售开卖了吗？