小妹我在今年4月份时，看到一处中古屋楼店觉得还不错，
家人也觉得支持要帮我出点钱，一起合购。
房仲在介绍时，也一直介绍说这件房子贷款可以到8成。
4月底斡旋谈成也确定想要购买，但因资金有限担心不够头期，所以在签约时我们增加了
一项特约事项在合约上作为但书，
(买房银行贷款未达7成，且提供保证人，配合财力证明流程，若还是无法核贷到7成，买
方得主张解除合约，退还价金，互不求偿)
就在跑流程时确实遇到银行核贷只有5成，且搭了配偶担保当保证人也无法核贷到7成，
此时我已经提出所有财力证明还是不够，6月我们买方主张希望解除合约。
这时候房仲说，我提供的配偶保证人为无效保证人，不算保证人
所以房仲说卖方主张违反合约内容，要把价金95万全数没收，
且重复刻意强调，保证人法律规定，一定要是加分到你能贷款到的7成才算保证人。
小妹不太懂几个问题，想请教懂法律的人...
问题一：
保证人一定有要规定，一定要加分到七成核贷才算保证人吗?
那这样，这条特约但书事项是否互相矛盾？
问题二：
我已经提供保证人也提供保证人完整财力证明，
这样也算违反约定吗?一定要赔到95万全数价金那么多吗?
问题三：
房屋仲介在贩售时刻意强调贷款的轻松度，
也在签约时一直强调可以贷到8成不用担心，
但是审核中时，银行直接跟我说中古屋最高只能到75成，不可能到8成。这样可以提告房
仲是否违反广告不实或者诈欺呢？
想询问懂法律或者有在买房的人有参考和意见吗？可以解决我的疑惑，感谢各位！