这篇新闻在讲的是"平均成交价"
这会受新建案过户影响.
而新弯区新建案有一栋没一栋的.
外加新湾区整体建案很少.
所以新建案交屋很容易大幅影响平均成交价.
至于新湾区内,讲道的诺贝尔和正勤,刚好我都有..XD
诺贝尔我前几个月过户的,四字头的三房,喔,我买四百整多尾数..XD
(正三房,非2+1,2x楼面中庭)
一坪略低于12w
现在有兴趣可以去查一下,你正三房要多少?
要五字头,不好意思各位....
上星期在挂卖还有三间五字头,568 588 还有一间忘了.
现在568和另外那间忘了的都不见了,剩下588那间,去探的结果是屋主没有520不谈.
(没翻新和装潢的屋况)
恩...诺贝尔价格要大跳跃,不要说我没讲喔..我去年本版就在讲了.
后来我买了一间后,我也有讲另外还有一间可以买,买了必赚.
结果要不是因为某一间公寓卡到买家贷款成数不足死要退屋,不然那间我也一起吃起来.
(卖一间才买一间是纪律...不可以打破)
so...高雄臭名最有名的诺贝尔,这就是目前的价格变化状况.
当然啦,实际上诺贝尔屋况是真还算很ok,里面你说烂..其实并没那么烂.
你相对于鼎山家乐福那间X你娘的银座,好太多太多了.
(马的银座建筑师大脑装屎..)
这就不用讲真正的大魔王,盐埕区城中城.
喔这边是包含居民素质,诺贝尔都是辗压这些案子.
不过当然拉....房子越烂,涨价越凶...
有兴趣自己去查它们涨多少...
不过如果是建筑师脑残的建案,有时候不是价格的问题,而是要解决的问题很麻烦.
鸡鸡歪歪麻烦一堆....有时候感到懒,就不去赚这种钱.
(把时间拿来玩VR,多消耗300大卡热量不是很好??..
90分钟300卡热量随便玩都达的到,甚至VR拳击比较嚣张,10分钟100大卡,还带无氧..XD
昨天一个人吃掉180块的咸水鸡,半夜赶工努力运动了500大卡.)
再来讲正勤.
正勤入手很久了,入手在四百多快五百.
去年在喷之前,我应该也有讲正勤正在大涨.
诺贝尔毕竟是建筑师也大脑装屎,盖出这种这么拥塞密集的建案.
(他是不是澳门来的,怎么会在高雄盖这种东西)
所以毕竟有一个用钱无法改变的瑕疵在那边.
但是正勤,这个就是盖得四平八稳,栋距阿,格局阿,都很基本款.
缺点应该是,造型不够趴...XD
喔不,真的缺点应该是,老人太多....
因此他价格才会被压制在六字头.
否则早就喷上七字头起跳.
另外我不知道有没有提过,炒作正勤第一件事情必然是看狮甲国宅.
狮甲国宅会压制正勤的天花板,所以如果两者价差太小,那正勤会没办法涨.
但还还好因为之前正勤筹码不稳定的关系,所以跟狮甲国宅的价差到现在我都认为还很大.
so...正勤等疫情三级过去,应该就可以准备看看有没有机会成交攀上七字头.
目前正勤应该是剩三间698的再挂卖.(其中一间屋主自售)
之前688,和6x8屋况很烂的好像都被扫掉了.
理论上来讲,狮甲在8字头,正勤七字头,是很合理的距离..XD
至于摩天高雄.
摩天高雄有女音乐老师幽灵事件,只是这个事件对房价影响其实不高.
so...摩天高雄一直都不便宜,均价应该一直都在二字头.
甚至在2014年那一波,炒到25w/p以上,后来下修回来.(炒太夸张了)
不过也因此我对摩天高雄比较没兴趣,当年16的时候没有进,一路被炒到25就完全放弃.
除了老透天和少数老公寓外.
这三栋应该是新湾区很指标的案子(正弯区,中山路以东的不算包含31期)
当然另外还有85大楼,但都是套房,以及亚太投资广场(有一个花园广场有一个投资广场)
亚太投资其实建筑师也是大脑装屎,亚太投资其实一度价格比诺贝尔还低.
但是因为释出量很少,所以比较没有名.
(啥?为啥房子烂释出量就要多??..你看鼎山家乐福的银座释出量有很多??
房子烂所以便宜,便宜所以刚性需求住户多,刚性需求住户多那释出量就是少.
反而好房子,没看到新弯曲每栋豪宅都一大堆挂卖...XD)
当然新弯区还是有其他非豪宅的建案.
但那些就贵了.
有没有看到,诺贝尔和85旁边,金龙大夏,人家都要卖16w/p...
但..正勤卖16w/p他是28年屋,金龙大厦,44年屋谢谢合作...!!
这就不用说那些,永信星光,i home,齐秦9,林森166,法国爱乐.
全都比美术馆还贵.
这也是为啥这几栋我都没买,跑去买31期的主因.
31其之后有205兵工厂+旁边硫酸亚重划区外加正前方大停车场开发.
so...我认为,中长期而言,31期的房价会和这几栋价差收敛,甚至有追平的潜力.
因此我是屯31期...
然后我应该有讲过,31期最前面的太普和最后端的阳光情人我都有买.
后来阳光情人出掉了...现在剩太普还在手上.
然后残酷的历史告诉我们.
最后端口碑最差的阳光情人,涨幅高于太普...XD
就像美术馆这两年最大赢家是~宾果家族.
so..房子越烂,口碑越差,越会涨.
你们到底学起来了没有...XD
好东西保值???...保你个担担面.
炒一波上天可以,但是上天你不出脱,之后不是死鱼盘就是下修.
但是烂的东西无脑放,一路涨上去不回头,没有下修...
直到它的价格跟其他人差不多才停止.
理由很简单,好的东西,时间久了,要嘛出现更好的把他压制.
要嘛就是时间久了开始有些地方会劣化.
所以他就不好了.
那不就贬值.
烂的东西第一天就很烂,没人比他烂.
所以他只能因为别人变烂而往上爬.
他没有在往下探的空间..XD
这就是投资奥义....
保值?不要自己乱想,不要听名嘴乱讲.
自己去爬各大建案的历史价格再思考一下.
物极必反,盛极必衰...好到极点就是开始走下波.
因此重划区,土地盖满七成就要跑.
为啥我会优先进美术馆而不是农16.
是不是因为美术馆的空地比较多?
是不是因为美术馆现在空地才盖一半,他还有一半要盖.
所以至少我有十几年起跳的时间可以等他慢慢盖慢慢炒.
啊有没有美术馆和农16从2014落差最大的时间点(落差一度差到1~1.5成..这差很可观)
一路到这两年,突然翻转美术馆贵农16 0.5成?
这时候我们就同样道理来推未来.
文山特区是不是土地被盖光了.
而国泰重划那一块是不是已经在热身准备上场.
包含政府的卫武营大规模商场招商,华友联高价购地,慈济的XX堂动工.
当然啦,国泰可不可以进,还是要看他第一个建案起跳价是多少.
(她要是明天推案,起跳价是33,阿你是要投资屁...XD)
但是文山特区,必然开始老化.
你说文山特区要跌?也不会,并且还会涨.
只是,阿就涨得比较慢,然后被新区域给追上然后干掉.
就像高雄文化中心一样.
高雄文化中心这些年有跌吗?没有阿,他一路都在涨.
但是,他是不是一转眼就被美术馆农16巨蛋和新弯区给干掉.
那你是觉得你屯文化中心赚得多,还是买诺贝尔/正勤赚得多..XD
当然理论上来讲,你看文山特区,她土地盖满才卖也是ok.
为啥我会建议盖到七成就可以卖了呢?
那主要是因为,通常来讲你土地盖到五成,政府就会准备下一块重划区做未来王者准备.
七成的时候可以做资产转换布局....会有比较好的切出切入效应.
等到土地盖光了你才转换.
那个未来的王者价格早就追到跟你切出的蛋黄区价差已经很小了.
所以提早切出原蛋黄区,切入未来新蛋黄区,会有更大投资利益解.
但是像文山特区这边.
国泰重划这一块因为地主的关系,所以延迟开发.
那自然你如果文山特区盖到七成拟就出脱,你会产生这区没东西布局的问题.
so...你等到国泰这一块开始推案,你才释出文山特区转移过来是ok的.
所以这算是有状况后的修正...市场毕竟是浑沌的,当看到一些状况,也要懂修正脚步噜.
不要吃书!!!!
so....做投资呢.
不要对投资产品放感情.
就像高雄人对文化中心放感情,台中人以前对西区放感情现在对七期放感情.
你放感情,那你就会死赖文化中心不走,看到美术馆新弯区超越并且甩开距离.
你也不接受不肯听不愿意承认.
这...你自住的话开心就好.
你投资的话,就是跟你的钱过不去.
而同样的,你看台中人瞧不起水楠....啥?你说没有??
你要不要去翻一下本版两三年前的文章...讲水楠很强有没有被台中人呛..XD
阿现在看到水楠建商第一批就给你开4x起跳...怎么就开始承认水楠不弱了??
阿就~~你放感情了阿!!
因此,投资来讲,时候到了该走就要走,够肥就要宰杀.
然后去其他地方布局.
不过这时候又要说回那个有点久没讲的故事.
不要太早布局.
我爸中科店面布局20年的故事应该很久没讲了
看都市计画和科学园区计画,清泉岗要搬迁.
就迫不及待的冲进去买一栋新店面.
然后就,卡死在那边等发展等了20年,才翻一倍卖掉.
被他同学嘲笑,眼光看超远,一看20年...
so..没事不要太早布局.切入时间点很重要.
我美术馆一买,半年行情就跳两百万.
(正四房平车一千万整多个零头...我买的时候有讲喔,喔不,我买的前两年就开始讲了)
诺贝尔一买,半年行情跳一百万.
这样不好吗?
为啥一定要等20年才翻一倍??
(PS.诺贝尔我疫情过后看情况就准备要卖了,就算不卖也只会出租一年后就要卖)
而判断切入时间点.
中短期就是紧盯筹码.
重画区就是紧盯建商推案.
市中心的蛋黄区重划区则是同时紧盯政府态度和建商推案.
至于切出点,相对切入点来讲就不明显.
不过通常都是盯筹码.
筹码才会告诉你他是不是涨幅变小,涨价速度变卖.
甚至炒过头会下修,也都是要看筹码才会知道.