因为房地产是印钞机
是拿来借钱用的工具
长期来看
假设房价年化涨幅2.5%
房租报酬2.5%
一年看起来只有5%报酬
似乎不多？
但房地产自带高杠杆
贷款八成就是五倍杠杆
假设利率1.31% 贷款八成 五倍杠杆
所以本金在不算还本的情况下报酬就是
5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）
资本报酬率 + 利差*杠杆倍数
你股票根本不可能用这么低的利率借到这么多钱
而且大跌还不用怕追缴断头
长期投资每年股市能够19.76%以上的人少之又少
买了房之后 剩余现金再投入指数基金
获取长期6-10%年化报酬的收益
每隔几年再增贷出来长期投资
才是完美的资产配置
如果你有100万本金
有办法借到400万 1.31%利率 30年摊还 下跌不追缴
500万投入指数基金 长期投资30年
我可以说那你就不用买房了
但你做不到 没有银行可以这样
想买房或换更好的房就是靠自己努力省钱多投资
不是奢望政府帮你劫富济贫 都几岁的人了？
莫名其妙 当那些省钱先投资的人是白痴吗
只有低智商左胶巨婴 才会什么都要政府处理
富爸爸 想要什么 会想办法去达成
穷爸爸 想要什么 但得不到 只会怪政府
穷人永远是最贪婪的 妄想不劳而获
却没有努力 没有延迟享乐 没有贡献
房地产贷款能够获益的最大原因在于
先把自己未来30年的部份薪水借出来了
房贷1000万
代表你已经锁定了这1000万在当下的购买力
未来货币贬值时 你的受伤幅度就会减少
一般无产阶级 每次货币贬值都会受伤
因为他们最大的无形资产 只有未来的薪水
本来一生能赚3000万
一贬值 实质购买力变成2000万而已
当然越来越穷
本来可以买2000万房子 后来只能买1000万的
https://i.imgur.com/yZkdnBY.jpg
https://i.imgur.com/fXqnkEL.jpg
https://i.imgur.com/5rXL2bd.jpg
https://i.imgur.com/pT51113.jpg
政府想借多少就借多少 看看上图
货币供应易增难减
FED每次购债QE 增发货币
政府再透过财政政策把钱发出来 或是搞基建
新增的货币自然稀释现有货币的价值
借钱借得早 借得多的人自然有优势
一般人唯一大量借钱的渠道 只有买房
你不借钱的话每次政府超发货币你就是最大受害者
房价不是被炒高的
而是货币贬值造成的
这才是穷人变穷的真相
房地产一直都只是防御性投资
真正带来获利的其实是贷款
政府最大的负债就是货币
所以政府只会不断让货币贬值
长期来看也是不断降息 减少负债成本
精确的说我们不是在炒房 而是在炒货币
因为货币贬值太快太快了
贷款做空货币 稳赚不赔
做空货币随便都赚
为什么有人不来做空货币？

突破盲肠

倘若房价在宽限期内下跌呢？或持有税增加的风险呢？

嗯嗯 跟巴菲特年华报酬率差不多 奇怪 怎么人家在富豪榜上 你在这里 你要不要用irr再算看看股票做杠杆甚至不用借钱 台指期了解下？没有要说买股比较好 只是觉得你讲的东西蛮多漏洞你买房仲介费算2%就好了 等于第一年先亏损2%*5

建商比较爽 房子定价太高卖不掉还是能去银行搞钱出来

有道理

台指期你200万开五倍杠杆玩1千万试试看 呵呵

哈哈！民国105年1月1日以后买房，挂点后继承人再卖出的房地合一税认定成本可能直接打对折，租屋被搞成凶宅，发生火灾或其他天灾人祸，因故缴不起房贷……

合理 这就是真正的精髓

你怎不提风险的问题？

不是什么价位买都有2.5%的年报酬率的

用30年去看的话就是2%-4%年年年增如果闭眼买

不要点醒那些看不懂的人

说到重点，增值空间和刚需不过以持有成本来看，还有公设比这种不利因素不如海外置产邻近的越南无房屋税，近年市区电梯大楼泳池和健身房都标配不计入公设比，实坪交易远较台湾新加坡划算可以看这篇https://youtu.be/j0DJhuTwLq4

5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）第一个5% 应该是 2.5% + 2.5% 对吧?第二个 5% 是什么??喔 我看懂了, 没事, 刚睡醒脑袋不灵光 XD

穷人最贪婪??我觉得贪不贪跟穷不穷没太大关系

在房版贴一堆农场文 不贴你借到多少 我黑人问号

赞同 各国都奉行凯因斯经济学 注定购买力贬值

对 各国打房的政策都笨蛋 你聪明

你要知道政策的目的是什么 让国家更好（x) 获得更多选票（o) 这是民主国家政府的kpi当然 这两者未必冲突 同样的 也未必目的相同也不要想得很邪恶 把政府 政党当成一家企业 企业的目的是获利 他们只是做他们该做的事情而已各个政党就当成各个公司 他们公司经营的业务就是政治kpi是获得更多的选票这样想才不会整天愤世忌俗 也比较能看到真相

推这篇 我给我同事看 浅显易懂

想问 那个公式 为什么会*4？？

中肯

　每年快20% 你各位杠杆还不开到爆炸快去扫房？

尝试解释楼上的问题，有错请纠正，*4是因为贷款80%，本金只有20%，80/20=4

持有税搞死的是自住客不是投资客 空空根本毫无概念你房子出租能转嫁税金自住你要转嫁给谁？所以持有税暴涨根本不会发生因为台湾7-8成自住你们在选举市场被惨电为什么小党爱推？因为他们抢的是那2-3成的选票而不是要过半

就 20%的边缘人在说自己是87%不行喔

当小党在地方执政时马上就回归正常

大环境影响执政党不是我，怪我囉

投资报酬没有这样比较的开杠杆本身就是承担不同风险放大获利也放大了风险房跟股特性不同，代表意义也不同以投资角度看，真正互补还是股债配两者有一定互补性，确保长期稳定房子终究只能说是个股，每间都不同

没错，炒房必赢

还有地区差异，要看当地产业变化好比一间大学倒了，附近房子绝对大跌只是台湾小，这件事还没全面影响不过罢了吧，毕竟这里房版。总之只能说不否认过去20年房子的报酬，但这件事能否持续下去是未定论，若台湾人普遍无法承担越来越恶化，终有一天派对会结束，真正追求低风险的长期配置不会是这样。

房 债配 套息差啦

不是吧，房地产大跌影响抵押金额，银行就会要你补钱了

很难跌到那种程度 房地产你要天天说通膨在上

想请教为什么计算报酬不是(5-1.31)/0.2=18.45%? 而是5+(5-1.31)*4? 问题点在于第一个5理解成成长率+租金效益，第二个5跟*4是什么意思? 谢谢指教了

写得非常好

这篇正解 尤其是预支未来三十年收入这一段最近有本书 诺贝尔经济学奖得主的获利公式 就是讲这个

你要不要PO一下你的房贷契约书 确定银行不会叫你补钱啊?而且房贷只有在一开始才是五倍 之后缴本金杠杆就降低了除非你一直转宽限期 或者借理财型房贷 但利率又会更高然后楼上不要误导 那本书写的是杠杆买指数ETF 不是买房

别忘了契税跟仲介费先扣四十万

银行借款契约范本在这，空空仔自己看啦https://www.ey.gov.tw/File/78FCEC22AA1F1F46?A=Chttps://reurl.cc/Dv0eNE

降低至少都有10-20%的

说得好，推一下

感谢原po的解释！

穷人整天该该叫啊 也不想想怎投资

真的学会投资之后完全不觉得贫富差距有可能会减少比你有钱的人除非犯重大错误不然一辈子就是比你有钱当然前提是大家都用差不多的方式正确投资而且其实通常越有钱的人 投资能力越好

贴不出财证，满口农场文，越看越像反串秀一下有钱脑上等人到底搬得出多少银行的钱买房子啦

原po好心人阿！

请别人秀之前要不要先颠一下自己的？之前有个赖家仔呛5G完就龟缩起来消失了

难听的实话有时候不一定能打醒人啊 唉

没关系 还是很多人只会反对 无法接受 不学习成长我只觉得怎么没有人10年前教我这些 QQ穷不可耻 穷还不学习 整天质疑 就很可悲

你说得太直白，左谬会听不下去成功者找方法，失败者找借口，这种老掉牙的话却充斥在社会 XD 一堆满满找借口的失败者 XD 只会怪别人

对了 天灾/火灾有房东险可以部份转嫁

对啊 不是从小听到大的废话 结果充斥整个世界

然后指望公平....对你公平就是对我不公平 要怎么让所有人公平我们就是尽力去争取我们想要的凭什么你可以以住豪宅开跑车干大奶正妹自己不行就是努力 即便不能达到同样水准 也比不作为整天抱怨来得强10几年前 我在装潢现场 还把纸箱捡去卖回收 被送货司机笑 有没有这么缺 有差这点钱吗 我随便槟榔都不止了 10几年后 他依然在同一间工厂当司机 薪水还是三万 只是变成那工厂唯一没离职过的司机 我就不说了有时候是赚钱跟努力的一种态度

只能追求 规则公平 左胶整天喊着要改规则

大实话给推

是的 有长期投资永远会赢没投资的不过就算等到崩盘 也很难多赚 而且房地产崩盘 股票会一起

好人给推 希望更多人看到这篇 去年美国一QE就进场 刚好买在起涨点

认真问，只有头期款，应该也是还一阵子才可增贷吧？之前朋友北大特区房还了6成要借理财型房贷只能借20几万也太少，请问如何增贷买股?1000万的房子，只有头期300万，银行已借了700万，请问如何增贷买股?

好文，感谢分享观念！