原文恕删
小弟为某民营银行鉴价人员，
在金融业资历不深，仅就我实务上的经验提供一些浅见，
当然也希望有同业可以一起讨论，毕竟估价单位在银行里真的很边缘，希望可以取个暖QQ
在这边就原文推文有提到的鉴价金额、贷款成数及可贷金额来分享，
一、鉴价金额:
我们家流程是业务进买卖件申贷，系统分派至估价单位，
估价人员在规定的时限内至现场拍摄建物外观、临路、门牌及社区案名、车道口等照片，
这些原则是报告中必要的照片，
若有嫌恶设施如福地、神坛、大型宫庙或高压电塔、高架道等，则需另附照片，
(不过耳闻某些银行做法是不用到现场，拉一下google街景图看看而已，
我们家应该算尽心尽力了，不论刮风、下雨都会外勘)
拍摄完外观后就是开始写报告，估价的方法是以估价技术规则为准、各银行内规为辅，
白话一点就是找你家附近跟你家条件最像的案例来评估你家多少钱，
案例的来源有实价登录、拟售开价、向当地仲介访价等，
实价登录诚如网友说的，登录的价格可能和现主时的市价有落差，
如现在为110年4月，实价登录目前有部分揭露到110年2月，
慢二个月的时间，其实在房价飞涨的近两年，真的会追不上成交的价格，
但是有差其实还是有个限度，
举例来说同一个社区，整个社区一整年实价登录不含车位建坪价集中在30~35万这个区间
，
二个月前中间楼层人家成交一坪33万，
现在一样中间楼层，坪数差不多，也没多装潢或什么特殊原因，
你一坪买36万还可以，可能是因为真的房市很热，
但你一坪买到40万，一查同社区高楼层或是邻近条件相当物件的开价都没你贵，
那银行估不到，你可能就要开始检视一下是不是真的买贵了~
再来是拟售开价，也就是现在还放在市场上要出售的物件，
刚盖好过户的社区或是同社区超久没成交的，因实价登录还没上或是没有，
所以只能找周边地区相近条件的实价登录案例来评估，
再来就是找同社区要换约或转售的物件，
以往房市还没这么热的时候，通常以开价的8折~85折来推算成交价格，
但是这一两年几乎88折已经算砍很多了，一堆都是开价95折成交或总价减个几十万而已，
偶尔还会遇到成交价比开价还高这种奇闻...可能是什么风水宝地吧?
至于向当地房仲访价，是因为各地房仲深耕店头附近的社区，
在地的当然最了解，个人也遇过超认真房仲，把客户当家人一样在照顾，
但说真的房仲专业度真的良莠不齐，
同一社区我们推算每建坪约30~35万，其余视楼层、坪数或屋况等因素不定，
有的房仲很热心，说他们最近有成交价格跟我们差不多，
顺便分享一下可能是哪一户，或是哪一户有装潢得很漂亮，所以价格比较高，
但有的一听到是银行估价，不管三七二十一开始冷嘲热讽，
你们银行都马乱估，什么30到35，现在都马40几万了，还有人加价要买还买不到咧!
这种其实很多都是会用话术拐买方用不合理价格买房的，
奉劝各位遇到一开口就天花乱坠的还是务必小心。
总结一下，关于鉴价金额上面提了这么多，都只跟建物本身条件有关，
完全跟您的职业、身分地位及收入条件无关，
同一户房子，郭董或是一般上班族来贷款，该建物的"鉴价金额"都是一样的。
二、贷款成数及三、可贷金额
这两个"并非"鉴价单位的权限，还请大家理解，
承前段，鉴价单位只管房子值多少钱，其他一概不管，
而贷款的成数是根据建物所在的区位、建物有特殊原因、申贷人的职业、收入而受影响，
区位部分其实就是建物所在的地点好不好，
例如在蛋黄区一般就是8成、市区外围蛋白区75成、蛋壳或7-11要开车一小时那种的6成。
建物特殊原因常见有现况是神坛宫庙、殡葬业，住家后面一整片公墓或改成套房出租等，
这些原因会使你原本的贷款成数降低。
职业跟收入其实就是社会地位越高、财力越好，银行相对信任你，
只要申贷金额没有超过可还款的合理比例，成数再多加一点应该是可以的。
而可贷金额，这通常就是客户唯一会从银行业务端得到的资讯，也是最在乎的资讯，
可贷金额顾名思义就是鉴价金额乘以贷款成数，
但业务人员不一定会透露后二者给客户知道，尤其是可贷金额跟客户预期有严重落差时，
为什么?因为怕被客户干爆阿~
业务人员也很难跟你解释你真的就是买贵了嘛、或是你对银行来说真的就不值得信任阿~
所以，当你买了一间房子，银行没办法贷给你预期的金额，
再请各位检视一下是否真的买贵?或是个人的信用、财力不符该银行的目标客群，
真的不一定都是鉴价人员的问题，我们也是一天到晚被金管会查，
估低被客户干、估高被金管会干，还请大家高抬贵手。
以上，就个人浅浅的资历分享，若有得罪或是说错的地方，还请见谅，