(以下皆以台北市的计算来说明)
我一直以来在报给仲介收物件的条件其实很简单，最好是商二商三 4F 以下公寓，
仲介只要帮我筛选这种基础条件，剩下的改建价值换算或是收租投报我自己会算，
但过去到现在有蛮多仲介报物件给我的时候，都说是商用土地很有改建价值，但事
实看来根本是仲介不懂。 (已排除仲介想框我，因为那些仲介都知道我懂这些)
刚好最近又有一位仲介推一个说是商二的物件给我说具有改建价值，我想说刚好
今天有空来分享一些内容提供给同样想买台北市老公寓不论自住或投资的朋友，
当然这些基础的知识，版上许多很专业的大大都知道，可以直接略过。
当你今天买一个台北老公寓的物件，你要先知道一个最最最基本的要求，那就是
目前的民众期待以及过去实际成功改建的案例来看，至少要一坪换室内一坪才有
机会去谈，如果今天一坪换不回新房室内一坪的话，改建难度会高更多。
在有这样的认知之下，你在挑选物件就有两个最基本且最重要的东西要看：
a.物件权状和土地持分有多少坪 b.物件的土地分类是什么
很多人说不要买超过4楼以上的物件，其实说法上并没有到那么正确，
例如你买权状 30 坪住三土地持分 15 坪的五层公寓，还是有改建价值，
你买权状 30 坪住三土地持分 8 坪的四层公寓，可能就无法一坪换室内一坪。
所以基本的重点在于你买的物件他的土地持分和土地分类(给你的容积率) 是多少，
决定改建后可以盖多少楼地板面积，而你可以分为多少。
30 坪土地只有 8 坪的住三公寓可能分不回，因为住三的容积只有 225%。
30 坪土地只要 8 坪的商二公寓不仅分的回，还能分的更多，因为商二容积是 630%。
所以你在挑物件不是单单只看公寓总楼层，而是看土地持分*土地分类的改建效益。
最后就是文章一开始提到的，很多仲介自己也搞不懂乱报。
你在看物件资料的时候千万不要单一看仲介报给你这间物件是什么土地分类就全相信，
可以自己去台北市政府去查地籍套绘都市计画使用分区图进行筛选 (也不是 100% 对)
例如有个物件土地分类写 ‘商三特(住三)’，超多人以为这是商三用560%容积去算，
但实际上商三特(住三)代表的是该物件现在使用的范围以商三可登记项目为主，但
改建计算容积时仍是以原本的住三为主。
简单的说你只要有看到土地分类写 XX特后面有括号住三或住三之一的，改建都是
以原本的来计算容积。在做物件筛选的时候，都可以去我刚刚上面提到的网站做初
步筛选，然后最精准的就是看房屋权状，上面会清楚的标示你物件的土地使用分区
是什么。
简单的分享了一下土地使用分区，希望对有在看台北市老公寓期待改建的人有所帮
助，当然提醒一下不是说持分够大 & 容积率高就一定能改建成功或盖那么满，这个
也要搭配建蔽率、临路宽...等因素去看，不过作为基本物件的筛选，此土地持分和
土地使用分区是什么绝对是你需要考量的因素。