※ 引述《ANYCALLX (随便打)》之铭言：
: 本来预期打房政策一出
: 资金会从房市流入股市
: 结果房价还没跌
: 台积电倒是先跌了
: 有投资或金融方面专家能解释这现象吗？
: 如果单纯是涨多必跌
: 是否也能套用到房价上？
: 谢谢
不动产是这样子.
整个大市场,不动产跌通常伴随很严重的通缩事件.
尤其是台湾....因为台湾持有税金很低很低.
因此在你出租投报率 >= 持有成本 + 资金成本的情况下.
你要跌,需要很"天杀"的理由,例如全国劳工20%大失业+20%企业倒闭这种.
才可能在基本面那么强大的状况下,产时短时间性的不动产下跌现象.
毕竟,你持有成本又极度低,资金成本也很低的状况下.
就算就算,今天你出租投报已经低于另外两者.
例如中国几大都市.
但因为持有成本和资金成本都很低,因此不动产虽然涨不动,但会超级能撑.
最简单的理由就是,你今天月收入10万,房贷3万...
在你收入是稳定状况下,你有任何理由贱卖你的房子吗?
你撑得住阿...就算今天你房子1000万都没人要买...但你买1000万你也不会想999万卖.
so....再持有成本和资金成本双低的状况下,就算基本面失衡,但价格依然很能撑.
需要非常长久的时间,例如20年,才会看到房价一路慢慢往下滑.每年都跌一丁点.
so...就算今天买不如租,但已经购入房子的买家,自然依然不会贱卖.
除非你在资金成本那边压力变大,或是国家税改把持有成本大幅拉高.
例如月收10万,本来房贷3万,提升到6万...
这样你就可能受不了才贱卖你的房子,断尾求生.
但目前台湾不存在这种情况.
因此....台湾不动产大市场巨观状况下.
不存在"涨多必跌"的现象.
你500万涨到2000万,都不会有什么涨多必跌.
因为...
不动产是必需品+实体物品市场+散户市场.
(其实你也会发现,像黄金,钻石,石油...你也很难用股票技术分析工具去判断它们
因为他们是实体物品,所以不能用股票特质套在它们身上)
但是不动产上涨后,还是有区域性的下跌状况.
这就是我之前讲过的回档.
回档的理由不是你涨多少,而是冲太快...
然后和其他地方价差产生非常不健康的差距.
这样你就会回档.
回档理由很简单.
你冲太快例如1000万才3年冲到2000万.
其他地方才涨到1300万.
这时候长期持有屯屋的吓到不进场.
自住户就不用讲,他们还在看实价登路1500万一直靠杯买不到.
中期投资的也一堆都转向去追捕涨
然后呢...因为冲太快才三年.
所以就会有大涨前期买入1000~1200万的买家会开始停利出脱.
然后因为长期持有,以及自住户脚步跟不上,中期也跑大半..
所以他们要出脱2000万变成很困难.
但又因为它们已经赚很多..
所以当有人出1800...想想都有800万利润也不错,就成交.
然后成交了两三笔1800...
你就看到这一区产生,价格回档现象!!!
so....在限定区域内(通常是最蛋黄区),会有冲过头回档现象.
但是二线区基本上就很少看到回档,三线基本上不存在回档...XD
有点类似股票乖离率过大会修正的情况.
不过呢,因为不动产的僵固性现象.
所以回档通常都不会太多.
一般来讲回档20%就已经很多了.
但你要产生回档,涨幅基本上都是两三年超过80%.
你如果一年才涨10%,涨了三年30%...这样很难回档..XD
涨太慢了,市场会自动调节,买卖方也都会对价格和市场认同,所以没有回档的压力.
并且回档也不是一下子就回档20%.
通常会快速先回档10%,之后开始慢慢地2% 2%这样降.
so...对于灵活操作的人而言.
回档这件事情并不可怕.
再暴涨的状况下,只要判断是初中期,就会去追.
因为回档必然发生在很豪洨的涨幅之后才产生.
你再初中期切入,等到他涨幅很豪洨的时候...
靠杯帐面获利已经翻天了.
之后有本事回档产生前一点出脱,就当民乐透发大财.
就算来不及,吃到快速10%回档.
那你还是比旁边二线区涨幅多非常多...
毕竟你回档就是因为你冲太豪洨,比二线三线涨幅多太多太多....
所以就算吃回档,吃了还是涨得比二线多非常多.
你可以悠哉悠哉的把物件卖掉,再跑去二线三线追捕涨.
so....对于做中期并且很灵活操作而言,蛋黄区只要爆冲就是追.
这种爆冲超级无敌爽,就像2003年你买台北,或是买七期一样.
并且随时观察市场,其实也可以看到物件开始滞销,买盘开始消退,涨幅要紧绷现象.
因此出脱时间也很容易透过观察市场筹码而抓到.
so....回到基本中期的操作观念.
蛋黄区一线先涨,二线跟上,三线跟上以此类推...
其他人涨幅可能到最后差异并不大.
但只有蛋黄区不一样..
一线蛋黄区有特权,他可以乱涨疯狂涨,他可以跟别人价差非常大(看看七期)
但是一线蛋黄区是每次大涨的起点...
所以....中期投资必然,先追蛋黄区,等到吃饱了再往后退看三线还是四线切入.
(通常涨完了,二线可能也涨了不少..因此很可能会跳过二线到三线或四线布局)
而蛋黄区涨过头回档之后很可能会陷入好几年的整理.
(例如2013全台疯狂,2014其实蛋黄区很多就开始紧绷
然后15 16 17 18一堆蛋黄区都死鱼在那边,甚至最嚣张的几个案子可能还一路回档下修)
因此...抱着蛋黄区不败理论的,他们会躺在那边套套哭哭
正确的中期会再回档前后就出脱,对蛋黄区一点也不留念.
直到例如2019我会开始觉得要回头买美术馆是因为.
高雄的蛋黄区居然跟三线四线的价差变得很小..
外加我们2016~2019疯狂的炒老屋,另外有一批人疯狂的炒外围.
炒到无论是外围还是老屋都没东西炒了....大家相对价格都很合理..
那...我就会回头准备切入蛋黄区,耐心等下一次大涨开始.
而2020年这是任何投资人都无法预料的状况....XD
2020年掀起了这一波大涨开始.
因此你就看到蛋黄区很豪洨的一年20%冲出去.
并且就算是今天,2021年,我还是会说...
现在还是蛋黄区主角的时候,可以切入蛋黄区.
阿你2020年才涨20%,你说很多...你在污辱蛋黄区吗...XD
所以到现在都还是"初中期"...先等他涨50%之后再考虑要不要换其他地方.
反而你现在去二线区布局,你就浪费体验2003的台北,2008的七期的爽快感.
而且目前筹码面去看,蛋黄区就算涨幅没有20%那时候那么嚣张.
但怎样也是很稳定的再往前推.
你看,前有兴富发22坪小两房要卖900万(一坪开价5x,要卖4x)
后有...5字头的两房是不是要绝种了,剩下美明路一间(连宾果的两房都要见六)
这往前推的力道还是很强很强.
一堆资金都还在往这个市场内挤.
迟缓一些还是因为政府增加交易成本(房地合一)和交易难度(贷款额度)
(以前讲过,打价格会增加持有成本,打涨价速度会增加交易成本或是交易难度)
但你上涨的本质没改变(持有成本和资金成本)
所以离目标还很远...差别只是本来会快速喷发,现在可能会稳稳地往前走.
(当然反过来讲,之后很可能就不会有回档....因为不是用快速喷发的)
so...目前中期还是会以蛋黄区为主,有最好的投资时间效益.
到二线嫌早,到三线太早,到四线???你人生很多年喔这样浪费生命..XD
不过拉,目前政府很针对中期在打击.
因此中期确实变得比较难做,利润被压缩不少.
所以一般就是变成中短期(要兼赚买低于行情以及卖要翻修拉高卖价的价差)
或是变成中长期(超过五年的规划)
自然就可能会延伸出其他的策略.
中短期在蛋黄区,你主流产品怎样买低估..XD...
那么多眼睛在看,你略便宜一丁点就被扫掉.
那你势必就要转弯成为次主流或非主流产品.
例如...有没有发现,国王传奇1/2以前滞销的毛胚屋都被扫去翻成精装再卖..XD
这就是蛋黄区非主流产品...所以有中短期的操作空间....
但这种..要眼光要胆识要更精准的判断和估算.
同时需要具备中期的观念和短期的手段...
另外非主流产品市场也小,交易时间可能会拉久很多,所以也要有足够的现金流能力.
其实这一波政府跑去主打中期,是满有趣的..XD
怎么会打中期呢.
不过,反正政府开心就好...
但是要可怜到广大中产炒房客.
毕竟..
短期多全职....
长期多富豪..
中期才是中产阶级,工程师,医生,中小企业主等最爱的投资型态.
大量的逻辑判断,大量的分析和思考,以及优雅风骚的买进卖出..赚钱再赞叹自己很厉害.
(短期会弄脏手,长期投报率比较差外加很吃现金流)
打击中产阶级少数极高胜率钱滚钱的投资空间.
很行阿...政府~~~~~
逼这些中产阶级去其他投资市场当韭菜就是了....XD
真恶劣!!
顺便也为中产阶级上柱香....
and...最近蛋黄区各位也可以看到.
建商土地依然抢翻天,但是推案大幅紧缩.
so..很可能会产生推案少但是每个建案价差快速被拉抬的现象.
当然目前这些现象都是怪罪给"建筑成本大幅上升"...XD
但实际上,因为政府也紧缩建商推案的现金流.
因此建商开始搞饥饿行销...
并且对小建商也很伤之外,财力不够雄厚的建商,完全被扫出蛋黄区市场.