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https://news.housefun.com.tw/news/article/449378290878.html
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中央银行首季理监事会议加码房地产选择性信用管制，其中针对公司法人第一
户购置住宅贷款，最高贷款成数自六成降至四成，第二户以上购置住宅贷款则
自五成降至四成，且均无宽限期（仅还利息不还本金）；自然人第三户购屋贷
款上限自六成降至五成五，第四户(含以上购屋贷款限最多贷款五成，购置高
价住宅贷款（豪宅贷款，指台北市7,000万以上、新北市6,000万以上、其他地
区4,000万以上）由原本最多六成，改为无房贷或已有两户以下房贷者最高五成
五、已有三户以上房贷者最多四成，且上述房贷均无宽限期。
至于央行去年12月列管的购地贷款最多六成五，保留一成动工款，需检附具体
兴建计画，和余屋贷款最高五成，本次则维持不变。仅新列工业区闲置土地抵
押贷款，原本是依银行自律规范，改为明定最高不得贷逾五成五，但如抵押土
地已动工兴建开发，或借款人检附抵押土地具体兴建开发计画，并切结于一定
期间内兴建开发者，可不适用。
央行这波选择性信用管制2.0自去年12月启动，首季理事会可说是再强化的2.0+
版本，出手快、狠、准外，目标明确锁定打击炒房客，但未伤及无辜自住户。且
相较十年前首波选择性信用管制是分区管理，列出过热地区，央行去年底启动的
选择性信用管制2.0则是“管人不管区”，即不分区域、但锁定对象，也就是直接
剑指建商、法人和投资客三大族群。针对最新出炉的管制措施，央行清楚强调原
因是银行不动产贷款增幅仍大，为避免过多信用资源流向不动产市场，并进一步
控管金融机构不动产授信风险，其中法人囤房及短期交易较明显，因此限缩公司
法人购置住宅贷款最高成数一律为四成；至于自然人持有多户房贷，不利金融机
构不动产授信风险控管，因而调整贷款成数限制，并对多户房贷成数采差别管理
。至于去年底未动到的豪宅贷款在时隔一季后入列，央行说明主要是高价住宅具
带动周边房价的外溢效应，且其价格波动大，银行承担授信风险较高，因此调降
最高贷款成数；最后则是协助强化工业区土地活化利用，增订工业区闲置土地抵
押贷款规范，供银行一体遵循。诚如央行总裁杨金龙所言，央行这波管制措施对
法人的影响比较大，对个人、特别是一般自住户则几乎是没有影响。所以对法人
出重招，主要是央行观察到法人囤房及短期买卖交易的情况明显。根据内政部
3月发布的统计资料，2020年底全国法人拥有四户以上住宅者，占拥有住宅法人
的11.96％，且合计拥有住宅数占整体法人拥有数的73.55％，比重甚高。用白话
文来说，即以法人名义持有住宅者，多数是用于交易而非使用，也就是用法人的
名义买住宅炒房。再看进一步数据，非不动产及营建工程业法人持有一年内即出
售住宅的比重达54.51％，也就是这些非建商的法人短期频繁交易进出房市，因此
被央行盯上，进而切断银行金流、避免银行成为法人炒房共犯，其实一点也不冤
枉。央行去年底发动、今年首季强化的选择性信用管制2.0，摆明了就是和炒房投
机客直球对决，要求有本事炒房，就要拿出真金白银，不要跟金融机构融资来炒
房。至于这样管制措施，确实可在增加投机资金成本方面发挥作用，因为炒房者
去年12月前，本来只要拿出一或两成资金就可以购入不动产投机，现在则要拿出
五至六成资金，每1,000万元等于就增加了300~400万元的成本，势必大幅削弱炒
房者的战力。但央行冷却投机客不等于冷却房市，央行可透过选择性信用管制减
少投机者，但针对要平抑已高涨的房价，非央行一部会之力可及，以新加坡、香
港和韩国为镜，长期仍需运用金融、租税与供给面措施多管齐下。例如为抑制购
屋需求与控管不动产贷款风险，星、港、韩均依借款人、不动产担保品及贷款
特性设定差别贷款成数限制，并针对房价涨幅较大地区、个人持有多笔贷款、个
人或企业购买高价住宅与非住宅之不动产贷款，适用较严格的贷款条件；为抑
制不动产短期交易、个人与企业持有多笔房地现象，以上三个经济体也都加重不
动产交易或持有税负。最重要的是，因应人口扩增的居住需求，星、港、韩也大
幅扩建公营平价住宅或出租住宅，以协助弱势族群解决居住问题。由星、港、韩
的实证显示，贷款成数限制可有效控管银行房贷扩张，但平稳房价效果以租税工
具较佳，并视供给面因素而异，主要是住宅供给情况不一，也会影响平抑房价效
果，例如香港、首尔因住宅短缺，使得高房价问题较难解决，因此在央行采取选
择性信用管制、财政部提出房地合一税之余，用政府带头、民间执行，创造合法
且合理的长租制度和推出真正符合需求的平价住宅，才是实现居住正义的核心
解方。
心得:
房地产问题千头万绪，针对法人及自然人的贷款成数，持有户数及买卖时间
及相关税皆要明确的规范及监督，还有要评估社会住宅及囤房税确实实施的
可行性，此外对于工业用地或农地的炒作也要有因应对策。