※ 引述《alubasteve (poorguy)》之铭言：
: 版上各位先进大家好
: 我正在看房
: 也已有看上的夹层屋
: 也将物件告知银行
: 但是没有说不给贷
: 权状的面积也够大
: 所以影响成数的部份就只剩财力证明
: 最多可以八成
: 因此
: 我打算最近下斡
: 并注明贷款成数要到八成否则解约的但书
: 然后约出来谈
: 请问我该如何跟房仲交涉一个比较低价格的喊价起点
: 然后守住屋主的拉抬
: 以免我知道我口袋就只有这么多钱
: 却还是破功
: 把自己弄的很难看
基本上出价是这样子.
我1000万例如在市场上有10个选择,1100万有10个选择,900万也有10个选择.
总共30间好了.
那今天一间房子开1198...
但我一看房子,我大概就知道这间房子大概落在上面30间当中,例如排名第15名.
这样的话我就会知道,我出价大概紧绷就抓个1000,超过我就有其他选择.
因此我可能会从900~930开始下斡旋试探.
如果仲介说太低那我也可以加到950~970...
如果970还约不出屋主出来,那我就会放弃.
至于他开价...
我管他开价多少...XD
因此...
出价的基础建立在什么??
建立在,你知道市场上有那些同等级产品.
而你要买的这一间大概落在哪一个层次.
然后相近层次的物件大概价位都在多少.
以及你有那些选择...
因此...为啥买房子前一定要大量看屋.
你不看屋你怎么知道.
你想从对方开价中尝试去思考你可以买多少钱.
不但是错误,并且是极度愚蠢的行为.
这是点对点的交易市场,并且卖家是几万几十万人之一.
你怎么知道你今天遇到的是哪种人.
那你怎么知道对方开价是她心中底价加多少.
请问开价是仲介开的吗??
不是阿.
请问真实想卖多少是仲介决定的嬷?
不是阿.
那你怎样猜底价是多少??
他又不是企业或是集团sop制定出来的数字
你今天遇到的是95岁的阿姨,还是0岁自耕农...你怎么知道?
阿95岁的阿姨卖房子开价和底价,慧根0岁自耕农的想法一样吗?
那你怎么猜...XD
所以一值想要透过开价去回推底价是愚蠢的.
不动产是实体物品交易市场.
并且每栋不动产都是独立产品.
因此不动产市场在某些型态上,是类似骨董,玉石,名画的买卖.
而这种东西的价格,是无法直接量化的.
并且他们市场的行情随时都在改变.
因此你永远要判断的是.
多少钱你大概有哪种层级的选择.
然后再这个层级里面,选出一间超值的产品.
或是选择你最爱但价格不要高的太豪洨的产品.
也因此我为啥一直强调.
相对价格很重要.
因为对卖家而言代表.
在市场上有那些产品会比你要卖的房子更早抢走买家.
也对买家而言是代表.
你这笔钱在市场上有哪些选择.
市场价格就是这样在比货比价中诞生的.
实际上行情只是一个模糊的数字.
我以前讲过我在讲一次.
我定义的行情1000万代表.
1000万这个价格,每个月有30%的机率会被买走.
但是如果你要卖1050,那可能机率剩下18%.
如果你拉到1100,那机率可能剩下7%.
但是如果你降到950,那机率可能有50%.
如果你降到900,那机率可能有95%.
也因此,行情1000,你卖900,你没拜拜,也可能挂一个月都没卖掉...谁叫你没拜拜.
同样的,行情1000,你挂1100.
你有拜拜,结果三天后卖掉...
这就是实体交易市场..
跟股票期货完全不一样.
也因此一般我们在卖房子.
对于强势区域,我一定挂高价..
例如行情500,我就会挂底价560,然后丢著不理她.
也许我卖掉的机率只有7%,但因为整个市场在涨,所以我的机率每个月都会上升.
7% 10% 12% 15%.
那这样我可以期待他在一年甚至一年多一点卖掉.
但是我比行情足足多拉高了60万.
行情期望值是三个月卖掉,我比行情多卖了快一年,但我多卖60万.
这样我一年换60万,如果物件租金行情是一万五好了,这样也不过不到20万.
因此算盘打起来我暴赚..
所以我会接受房子卖一年卖不掉,而多拉高60万卖.
甚至他卖两年也没关系...我还是赚!!!
而像我妈那种,他常常都卖超过两年,甚至卖到三年五年...
然后创在地吓死人的天价成交.
不过这时候反过来讲.
你如果是玩极短期.
因为你左手买入,翻一番,右手就卖掉.
一间周期在10个月,利润有总价的10%,杠杆开下去大约投报率是30~50%.
在这种情况下,你房子如果卖到两年,虽然你硬生生把利润卖成20%.
但算起来投报率可能还是下降的.
那这样你就不一定要卖那么高...这是时间成本问题...
因此极短期的物件有时候卖家反而比较不硬.
因为他们想要让钱滚动速度更快.
另外,极短期投资不算是被动投资,因此投报率本来就会要求跟高非常多很正常.
自然算盘打法就不一样.
但无论怎样...你任何技巧都会建立在.
市场上的相对价格比较上面.
也因此,市场相对价格才是根.
这个根优先程度高于什么百货公司人口工作台积电总统住在这边周杰伦买这边.
任何的利多利空都是在市场相对价格之后.
甚至说...任何利多利空,都只是"借口"...XD
真正的炒房...炒的就是这个相对价格.
例如建商在重划区定锚行情价格.
例如建商拉抬行情.
例如我们投资客锁筹码哄抬价位.
例如投资客把最便宜的房子抢走,逼买家只能往上买.
这些高级手法,操作的都是市场相对价格.
让买家在市场上没选择,只能买我喂食给他的产品.
而什么人口,台积电,利多利空...
全都只是炒作的借口...XD
但你也可以当作一种精神指标.
例如因为有台积电,所以大家会特别去哄抬这边的价格.
建商建案价格就可以狂拉高,投资客可以快速扫光便宜的房子然后拉抬到很贵的价位来卖.
也就是因为有台积电,所以附近方圆几十公里的炒手就会聚集过来把价格弄高.
不然没利多,炒手就各玩各的,没有统一性没有集中性.
而因为炒手都是高手都是内行人,所以他们不需要教,也不需要认识,就会团结..
因此当他们集中在一个区块的时候,自然那个区块的价位可以快速疯狂被炒高.
不像股票散户...怎样团结都只是被利用成韭菜来收割的..XD
因此房价涨...间接关系是根台积电有关.
但直接关系根台积电无关.
不是台积电员工买自住房子把价格弄高的..
而是建商和炒房的,把价格弄得老高然后塞到台积电员工的口中.
但是...为啥屏东潮州去年涨幅赢过所有台积电厂房附近的房价呢?
屏东潮州有什么??..人口?产业?台积电??...都没有啊..
阿很简单,因为屏东潮州补涨效应产生.
或是换句话说就是.
屏东潮州的建商+投资客(屏东和高雄过去的)...
他们把整个潮州的房价整个炒作上去,然后塞到所有要买屏东潮州的人的口中.
阿你讲...你不接受,炒那边卖谁,炒手那么笨怎么会吵那边..
台积电多好啊....要炒也炒台积电.
恩...那回到一个老问题.
你以为买家有选择吗..XD
就像你.
阿你干嘛不住在苹果旁边..要住台积电旁边?
阿你干嘛不去住纽约曼哈顿.
阿你干嘛不去住伦敦.
为啥你要买台湾...台湾很好吗?薪水很高吗,人口上升吗??
阿你既然不去买纽约,不去买伦敦..
阿不就你没选择,你没绿卡,你没华尔街的工作,所以你没办法去住在纽约曼哈顿.
你买了台积电旁边.
那...
你是否可以理解.
很多买家,他就是必须买在屏东潮州...
因为...你以为他有选择??
这就是必需品市场.
懂吗.
不要再整天动不动就可以换股操作..XD
你自己都无法换到纽约曼哈顿了...
那因此在一个筹码稳定的地方.
斗六不能炒?嘉义不能炒???
你要不要去看一下这几个月这些地方涨幅是怎样..XD
阿它们有台积电?
阿它们为啥会涨??...是自住户抢买把价格买上去的??
so...请认清市场.
市场的价格再上涨,有非常多的比率都是人为操控.
就像有人问我,台北当初为啥会飙那么高?
台北人比较有钱?薪水比较高?...
错!!!!
那是因为当时广大的炒手全都集中在台北一直炒.
然后政府刹车没采准,造成炒手一窝蜂后延伸出全台北炒房现象.
所有手上有筹码的,要嘛惜售,要嘛疯狂的加价卖.
而又一批人疯狂的狩猎筹码...
毕竟...因为不动产有杠杆.
所以你买1000卖1200,之后她涨到1300,你又跑过来买1300在卖1500.
你会说他很白痴.
但实际上因为他每次买都是贷款八成开杠杆(甚至2003年是贷款125%)
所以只要他看到行情还在上升,那他把卖掉的再买回来,也是很正常的操作.
(转增贷毕竟一般都是等两年以上...太短时间银行对你转增贷的额度评估会很保守)
所以才造就台北这种疯狂的房价.
而等到看到这种房价后.
才一大堆外行名嘴在那边画把说.
因为台北工作机会多,因为薪水高,所以房价会那么高那么高...XD
那...阿新竹不是薪水比台北高..怎么新竹的房价根高雄台中落差都在10~15%一点点??
任何的解释不觉得你拿实际例子去比,都不对吗..
阿就是因为你们不肯接受,房价上升的理由是炒作.
炒是动词,是一件主动去做的事情.
也就是任何的房价涨,都是有心人有意去拉抬起来的.
而你们一直再用基本面去解释炒作的现象.
那当然怎么解释其实自己内心应该也会存在着问号.
阿薪资就只差10~20%...为啥房价会差6倍(现在大概是4倍)
so...不动产基本面很重要...但是那是你价格已经紧绷之后才看的东西.
但他价格紧绷之前...基本面就不用看了,反正都是没涨够还要涨.
这时候谁比较会涨....现在该谁涨.
看什么?
看炒作!!!!
现在大家在炒什么,在炒哪里,什么人在炒,炒作型态是怎样.
所以...
去年MVP是屏东潮州.
但是你现在去炒屏东潮州吗??
阿炒手都跑了你去干嘛...XD
同样的.
各县市蛋黄区2016之后凉菜到2019,大概盘了四年都不涨.
阿现在资金行情造成蛋黄区上涨.
你不来根捞一波中短期...??
反而你现在去外围追捕涨???
阿靠杯投资客都跑去炒蛋黄区和重划区,你现在去外围追捕涨?
那等到投资客回来都不知道要等几年...你人生很多年喔..XD
同样的,台南蛋黄区就跟其他县市不一样,但台南有台积电热,炒手在炒台积电.
可是因为台积电热已经热一段时间了,其实炒手也知道,所以他们会慢慢转移去进阶的地方.
因此..你现在还去卡台积电第一线例如台积电三兄弟,善化新市安定.
也不是不行...只是这边炒久了就会产生边际效应...
毕竟台南有一个,东西南北都在炒的现象,跟2015年的台中有点类似.
所以一个地方炒久了会产生疲乏姓,涨幅会变少..
所以何不去追北外环.
北外环也是台积电概念区...差别只是他是进阶的炒作选择.并且很多菜鸟投资客没想到.
不过很多菜鸟没想到,可是妳也看到已经有老鸟在炒...价格上升也开始有一定的竞争力.
so...短期不管,中期布局北外环之后经过的区块,效应可能会比台积电三兄弟还好.
因为等到之后那些菜鸟投资客开始想到而追过来的时候.
那满满的炒手要帮你加持,你看多开心..XD
当然啦你如果是要放20年这种等级...
(例如你就是移民在海外,根本没空去管行情变化和买卖,就买了放20年的规划)
那就是另外一个故事.
这种就真的你要预估环境有大幅改变.
在环境有大幅改变的情况下,你可以多经历几次炒手炒作事件.
所以例如大寮,有重划区有工业区将来有国道七号还有捷运通屏东.
因此20年内可以预估它有很多次吸引炒手过来的精神指标话题.
外加他基期很低...因此在这么多事件加持后,他相对价格的位阶可能可以拉升两三级.
因此在长期上面很有竞争力.所以你可以无脑放20年...
so....长期投资的想法和中期又是不一样.
投资是需要确定你的投资规划是什么的.
短中长期的操作和选择都不一样.
你要知道你这笔钱打算怎样用,你才去思考怎样投资.
不要明明就是要买长期,结果你选了中期的投资标的.
结果大涨一波后,停滞了半天...最后收益下来输给一大堆闭着眼睛都买的到的地方..
或是明明你就是要中期三五年就把钱抽出来.
结果你买了一个长期的标的...三五年什么钱都没赚到..XD
至于短期...短期就哪栋房子低于行情就买谁....短期就比较不囉嗦..XD