老话那句.
基本面不破,你整个"大盘"就不会崩.
租金比持有成本+利息还高,你是要崩个担担面..XD
你会因为政府要抽你二代健保,所以你就不赚钱不工作跑去当乞丐吗..XD
在可以"套利"的前提下,不存在任何泡沫崩盘的可能性..
借钱买房子收租可以赚钱还跟你崩盘..XD
一点金融投资概念都没有..
不过这边讲一下回档.
通常回档都容易发生在精华区.
无论是2016的七期,新弯区,还是当年大安区公寓,信义计画区大楼..
这几年都有很多回档的现象.
当然喷很大的重划区也会产生...
这边来解释一下回档的原因和状况.
回档很简单,涨太多,然后筹码凌乱..所以有人很早买又在尾盘时获利了结把价格卖下来.
也就是,他涨了60%,有人赚了至少50%,然后他最后确定整个盘不涨了拿出来卖.
然后他懒得耐心等+50%买的买家出现,在+40%的买家出现时,他就获利了结.
而如果只有一两个这种买家,那行情要"确定回档"并没那么容易.
因为其他卖家会"我家不一样"死守价格..所以几个破坏价格的成交效应很弱.
也因此在比较成熟的区域,老市区,甚至外围之类的,都不容易回档.
但是如果这种赚钱的卖家人数比较多+有神经紧张的菜鸟投资客.
那会因为市场上不断有破坏行情的物件被丢出来卖.甚至还没交易掉而挂了几间在上面.
这样就很容易产生确定性价格回档.
所以回档要素要同时满足两点.
1.喷超大.并且喷超快.
2.筹码凌乱.
对喔补一下,喷大之外还要喷很快..
因为如果他是稳定上升,这样会因为时间拉长而前面凌乱的筹码也被稳定下来.
而这边解释一下筹码凌乱的问题.
什么买家属于不稳定筹码.??
中短期投资者...
自住/长期/包租公..是稳定性筹码.
所以一个区块,中短期投资客比率过高,筹码就会凌乱.
解释现象我以前文章拿诺贝尔,正勤解释过...
但是如果今天涨幅很少,或是是新一轮的进场者...
那没关系,因为这还没满足"喷超大"的前提.
典型就像大寮辅英科大,之前帅过头在高雄有进场一波.
但因为涨幅并没有很大,所以你在那边看不到回档,反而这一年因为利多炒作而大喷.
而相对于正勤,400涨550..所以他在那边整理了一段时间,现在喷到650又开始整理.
(不过550~650的交易量并不大,所以筹码凌乱现象没之前那次严重,整理时间不用太久)
诺贝尔,一坪8~9喷到11~12整理到今天...XD
(这边就是中短期投资客超级多,所以才要整理那么久)
但是这些都不是真正回档.
真正回档的是...摩天高雄,13喷到26跌回18..法国爱乐/恒上海悦,17喷到30跌回22~24
而摩天高雄,法国爱乐等...各方面条件当然都屌打正勤诺贝尔.
因此他热炒的时候很夸张的喷到天上去.
然后再回档一大波.
当然如果你在起涨点附近买的,还是都有赚
但如果你在后期追的,你就会吃回档.
上面,是用卖方角度解释回档.
为啥有人会便宜卖,破坏行情卖.
另外再从另外一个买家角度解释一下回档现象
而买家角度解释其实更简单.
阿你摩天高雄条件再好,买家不认为你条件比31期好.
阿你摩天高雄喷到26,我31期平均价也才20...你凭什么??
同样道理,你法国爱乐,恒上海悦喷到30,我31期才20,你凭什么??
所以稳定性买家就会去买31期而不是买摩天高雄和法国爱乐.
因此我当时买入16w/p的阳光情人,后来买入18w/p(这是买便宜捡到宝)的太普.
我是在新弯区蛋黄中的蛋黄物件在回档的时候买入太普的..XD
结果...你蛋黄中的蛋黄在回档,我买你附近条件也不错的物件,我还可以继续涨我的..XD
阿就因为...
我涨的比较少+我筹码比你安定.
更重要的是...因为相对价格差太多不合理!!!!
所以你因为我的价格比你低很多而回档,我因为你的价格比我高很多而被你拉抬..
你的燃烧照亮了我的钞票!!!!
当然啦,对投资客来讲,回档会产生没错.
但不会因此而不去追逐以后会回档的物件或是区域.
因为你自己看...
他回档是因为涨太多涨太快,所以才回档.
而这个涨太多涨太快,可是非常非常可口的.
另外,只要你是买在起涨点附近,无论你有没有吃到回档,你的利润都非常非常的爽!!!
更不用说,如果你有办法抓在回档之前出脱,那还可以多凹一笔涨过头的利润.
所以现在资金行情,我为啥到现在都还建议可以卡入精华蛋黄区.
一方面是因为2016产生的回档到今天已经五年了.
(但其实应该只算到2020年初,所以是四年)
对蛋黄区精华区而言,这是很长期的盘整时间..毕竟这些精华区的范围不大.
另一方面因为资金行情追逐最强,所以会再度产生蛋黄区热炒现象.
而且我们在2020年已经看到蛋黄区很嚣张的疯狂大涨.
所以这是起涨点附近....
现在切入蛋黄区,就是要赚他之后大炒一波起来的效应.
当然如果政府强力干涉让大吵衰弱..
那也还好...因为他还是会涨,只是没有2010~2014那么爽的暴冲.
并且因为政府干涉的话,会变成涨不多或市涨很慢,所以不回档...
(同时失去了涨太多以及涨太快的特性)
但要是政府只是演演戏做做样子,干涉度很低...
那你就再度看到1000万长到1800万,可能会回档到1600万.
你慢一点进场买在1200万,回档也没跑全吃到,但你后面还是可以盘整停在1600万.
而其他地方,在你回档到1600万的时候.
同样一千万的物件,可能才刚爬到1200万...(目标可能也在1500万左右)
(因为蛋黄区炒作的涨幅会很快..其他地方甚至二线区都来不及补涨.)
你到时候1600万获利了结,再跑去二线三线买1200万,在赚一笔到1500万.
你就吃到两轮....
如果你一开始就跑去二线三线买1000万..
这样你就只能赚1000涨到1500万这一段...
你要知道买两轮+开杠杆...利润跟你只做一轮的差有多大.
这就是你要不要做专业性投资,还是只是无脑买了等涨的差异.
至于如果很厉害,1000万买了立刻涨,涨到1800万刚好卖在最高点.
再跑去旁边才涨到1100万的地方买,然后出脱在1500万.
恩....不动产也许可以逼近这个现象,毕竟不动产反应迟钝...
不过你还是要多拜土地公...因为价格掌握很简单,但是买卖还是需要时间..
出高价的买家哪时候出现要缘分.
so...这不是技术问题...而是运气问题了...XD
这就是不动产跟其他投资产品的不同...
不动产是同时具有"必须性物品"和"金融产品"的特性的双栖生物.
因此在操作的时候,你要注意他现在是哪一种属性在主导变因.
so....在今年我应该还是会建议各位有机会买入蛋黄区就买入蛋黄区.
你要知道,资金行情下,是无法预测高点的.
夸张一点讲就是,如果政府不干涉,那七期,新弯区等.
直接飙上台北一般地区例如中山区松山区的价格...
也就是1x年电梯大楼大概一坪8x~100.
你也不要太意外.
(没什么不可能,当年大安区也是4xw/p涨起来到120w/p的,那你3x涨到8x有很奇怪吗)
就像股票,谁知道可以万六...
你无法默认高点...你只能从市场状况去判断他有没有要消停的迹象.
记得,炒作价格这件事情,不是稳定筹码,也就是不是自住户,包租公,长期置产主导...
所以千万不要用稳定筹码的态度看精华区炒作.
精华区炒作的概念是奢侈品,而非必需品.
(奢侈品,一颗5克拉粉红色彩钻多少钱?一颗3公斤干净羊脂白新疆和田籽料原石要多少钱?
你无法用任何"实用性"角度去评估奢侈品....)
但是当然政府是会干涉,所以也要密切观察政府干涉的状况和市场反应的状况.
不过当然反过来讲,炒作到那么高,之后回档应该也会满可观的.
所以喷那么多就要注意哪时候要跑.免得利润被咬回去一些..会奇摩子不爽.
至于为啥自住户也会建议买入呢.
阿很简单,今天的价格都是你今天以后回头看的历史低点..
你这辈子基本上没机会看到蛋黄区破今天价格的机会.
就算你今天看到的是15年的三房平车要900万.
但是等30年后,也就是这栋房子变成45年屋...
他的价格都是远远远高于900万...XD
就算他精华区转移,就算他整个环境都衰退...他45年屋的时候,价格还是远远超过900万.
so..你这辈子不可能再看到这间房子低于900万...
除非他这两年出租有人在里面自杀或是杀人,然后他变凶宅吃凶宅的30%折损.
那在这种情况下,蛋黄区毕竟是最好的区域最好的学区政府最大小眼的地方.
你自住现在不切入...那你以后要切入你要支付的代价太庞大了.
而你先买其他地方.
因为你自住,所以实际上你其他地方的增值以巨观来讲你换屋也没比较赚.
甚至你要吃到换屋的损耗.
所以会比你直接现在览趴压着买蛋黄区在未来的损失还要大.
不过自住当然要优先考量刚性需求拉.
也就是坪数房间数...
不要为了买蛋黄区,硬是明明需要室内22坪的3房买成室内12坪的两房.
这就本末倒置.
最后,哪时候不应该买蛋黄区呢?
如果你是比较菜鸟的投资客,你就看今年蛋黄区涨幅有多少.
如果今年再喷一个20%.
那明年你可能就要考虑买其他地方.
连续喷两年20%,会产生很明显地和其他地方的价差拉很开.
这种情况,安全牌打法自然就是开始去追捕涨...
毕竟你对市场的敏锐度不足,你无法精细的判断...所以安全盘就是转头去追捕涨.
但是如果今年喷在10%内,明年就是优先观察政府态度..看政府还有没有要出招之类的.
如果政府都还在搔痒...那明年还可以再切入蛋黄区...
毕竟这一波资金行情太嚣张...这个不是搔搔痒可以挡的起来的事件.
至于如果今年都不涨了....
那...其实其他地方也都不会怎么涨...XD
所以你买其他地方也没比较好...
资金行情蛋黄区领涨,蛋黄区都不涨...那其他地方也没补涨可以补....