※ 引述《ANYCALLX (随便打)》之铭言：
: 综观各房市老手回文
: 归纳出几项买房容易亏钱案例
: （1）买没杀价，任由代销屋主喊价
: （2）卖没坚守价格，被当韮菜
: （3）物件不优，例如地点、格局、重划区等
: （4）周遭释出物件过多，造成竞价效应
: （5）与人合资，闹纠纷
: （6）跟风买房，套在高点
: 其实第（6）点跟股市蛮像的，主力大户在低点早已布局，等到新闻吹起涨价风，一群跟
: 风韮菜冲进去买，立马被套，缺现金或周转不灵只能认赔杀出。
: 以上若有遗漏，请补充。
其实有一点要讲.
我在从说一次,去年全台涨幅MVP是屏东潮州.
因此...
地点好坏,不是投资是否赔钱的依据..XD
然后2016~2018专涨公寓和老大楼(40年那种吓死人的老大楼)
所以物件好坏也不是投资赚赔的依据...XD
反而2015~2016买七期,买新弯区,还买最夯最优质的物件.
你是不是吃到价格回档修正...你是不是跌了?反而绝大多数老市区中古屋老屋都没跌.
但是2020年,结果又是七期新弯区大涨...
因此...其实我还是要讲,不动产相对价格很重要.
每个物件每个地点,再有特殊改变之前,他们会处于一个平衡的价差比率.
例如"假设"大安区就是比万华贵3倍好了.
那今天你看到大安区比万华贵四倍...这样你一定是买万华卖大安.
反过来如果大安区和万华价差被拉到低于两倍,那当然追大安.
这就是相对价格.
会亏钱...你就是买到物件价格相对被高估的东西.
然后再这个比率之下的大行情,就是另外一个成长曲线.
例如1980 1990 2000都是跌,然后之后一路涨上来,中间2008前后一年停滞,2016略停滞.
但是因为大行情的波段价格变化比较慢,可能3% 3%这样爬.
而你区域或是物件价格,在热度很高的时候炒作是很嚣张的.
例如2020年蛋黄区给你喷20%.
因此你例如喷了50%,回档10%...
那你这个回档就算整个大行情还在稳定往上爬,你也要花三年才解套.
更不论回档有时候会刚好卡在涨幅停滞期.
因此很代赛你可能会被套五年.
例如你在2015买到最夯地段最贵最新推出来的新建案.
其实我大悦预售屋的故事不也是这样...
刚好遇到2016年的停滞,造成本来转让很顺突然后面两年,预售一间都转不掉.
直到放到成屋,才开始卖掉.
这也是为啥我会建议预售屋都是有赚就跑(我白天鹅跑了..呵呵~~~)
因为预售屋很吃热度,无论是市场热度还是建案热度.
只要热度一消退,市场正常物件还是稳定买卖,但你预售屋会变很难卖.
到最后要凹到过户,那你时间成本算下去和过户后的成本算下去投报率就很差.
当然啦,相对价个这个东西,一般都是要花很多年长期观察市场个性才知道.
因为市场买家有分置产的 投资的 收租的 换屋的 首购的.
热炒的时候会是置产和投资的领导.
但后面接手还是要丢给收租 换屋 首购.
例如两房崛起是因为收租和首购的把两房的"相对价格"拉到很高很高..
医学中心附近房价这10年狂喷则是换屋的是主力.
所以相对价格最后稳定盘必须观察收租 换屋 首购的态度.
投资的是流水屋主...时间到它们就跑...所以他们不决定相对价格.
(但是投资可以把整个行情推升上去...
例如大安和万华差3倍,但是大安当年4x冲到1xx,万华1x冲到40上下.它们还是差三倍.
这个基础价格推升,是投资推升的而不是首购和换屋族)
也因此,如果今天,收租的换屋的首购的改变了一些习惯.
那也可能影响相对价格.
就像本来美术馆会被农16压着,一度价差超过10%.
但是随着换屋族对机能和生活环境的态度改变.
所以美术馆相对农16的价格就追上来..
(当然后面还超越则是因为建商推案带动的)
不过...相对价格一般都会在稳定盘面上才会往相对价格收敛.
像现在是资金行情领导...
那市场涨价和资金追求是无视相对价格.
也因此现在蛋黄区又疯狂飙涨,并且你无法预估它会涨到哪里.
因为资金爱最强,资金爱话题....
所以现在做中期投资,就不看相对价格,去追资金行情.会有最佳增值收益.
(追捕涨也不是不行,但是赚得会慢很多)
但我也有讲过,当你看到资金行情开始消退,热度减退,那时候就要抛..
不然你会吃回档...
当然现在还是大涨的前端,你现在进场之后吃回档也是赚..最多是少赚很多.
可是如果你是在资金行情把价格推到山顶上才追,你吃回档.
就会像2016那样被套在高点...
当然你很怕死,现在就跑去买三线区域的中古屋也不是不行.
反正之后蛋黄区冲到天上再回档下来,之后你靠相对价格被低估而价格在被拉起来.
也是稳赚....并且不用烦恼回档问题.
但是...等你被拉上来到相对价格,可能是七八年后甚至十年后...XD
你的投报率会输给那些换屋灵活的人非常多.
并且都做这么长,那你中期投资都不中期了...你干脆长期投资.
而长期投资的概念就是,追相对价格但是环境改变后会造成相对价格被拉抬的地方.
而讲道长期投资,这边就有一点很有趣.
在古早以前,例如高雄要发展北高,台中要发展七期,台北要发展大直水岸,发展南港.
你去布局等10~20年...
这种就是经典的长期投资.
但是今天你会看到一个很有趣的现象.
今天高雄的未来在哪?新弯区,台中的未来在哪?水楠,桃园很久后的未来在哪?航空城.
但请问这几个地方的价格是怎样...靠杯都是一线价格.
他跟2003年你去美术馆买房子新屋只要12w/p的状况差非常大.
长期投资的观念因为资讯爆炸和全民高学历,被过度扩张.
造成长期还没开始变化,你价格就先被投资客吵到云端上去.
那就会产生一个很冏的状况.
例如义享天地刚拍板说要盖百货,连图都还没画,对面2x年屋价格就被吵到17w/p.
结果他的价格卡在那边超过五年都不动弹...XD
直到2020资金行情推升,现在差不多30年屋也才18~20.
这....长期投资都变成长期韭菜了...XD
因此这个年代,长期投资困难度大幅拉高.
你必须注意有未来性的地方价格是否已经飞在天上.
当然飞在天上还是有机会再突破云端.
但是以长期投资而言,时间投报率是否会变很烂很烂.
反而你是否要去追"外围"的长期投资.
例如前面在炒的台中海线...我记得我以前在本版讲梧栖的时候也好几年前了.
我还记得那时候版友回应是土地都被建商扫光..
但是你在看到今天,是不是所谓风很大很冷很不方便为啥不去住荣总的梧栖.
涨幅是不是其实也很可观??
阿...就是因为梧栖"风很大很冷很不方便为啥不去住荣总".
所以他不像市中心什么水楠,中都...价格被秒炒到天上去.
那这种地方才具备传统长期投资的选择条件.
所以这个年代长期投资要随时注意起跳价格是否已经被炒高.
当然如果他还在吵高中.你也可以去追中期投资...XD
(例如新弯曲,水楠..被炒高但是因为资金行情所以还在推升价格.
那你中期投资就可以进去冲浪...之后到高点记得跑就好
当然目前局面不跑也可以,目前局面怎样都是赚.
只是之后冲到云端会回档,你要可以接受回档这件事情
例如你房子买1500,冲到2500,回档到2200.这时候2500回档到2200会很难受..XD)
所以回到原话题.
投资...什么鬼什么屁都可以买.
只要你知道你在买什么,你在赚什么.
不过当然在你还很菜的时候,有很多细腻的操作你没办法做.
例如看到资金行情就切回蛋黄区捞一波热炒后看局面出脱.
这种操作对一般菜鸟而言是比较困难的.
因此其实你也可以多参考老投资客怎么玩.
老投资客很多玩法都很保守,他们会找很安全的方式操作.
而你知道最近这一年,高雄老投资客都在干嘛吗??
它们在炒大寮的老屋..XD
为啥要炒大寮的老屋??
除了因为小港和楠梓都涨很多的因素外.
大寮有和发产业园区至少一两万工作人口会进驻,另外市府在那边弄了一个重划区.
另外大寮的相对价格也低..
所以现在大寮短中长期投资都可以玩...
so..老投资客找了一个非常安全的地方在操作....你心里没有底就参考它们就对了.
不一定赚得很多,但是可以赚得很稳.
另外之前太早进场大寮买入的.
现在不是大寮的卖点,你都抱那么久了,你现在卖会卖在阿呆谷.
太早进场大寮只涨一点点的理由也简单.
因为那时候小港也相对低...而小港当然优先大寮补涨...所以前几年再补涨小港..XD
你太早进去了....顺序不对...
然后你抱了半天也不能说不涨就涨一点点,不代表这个地方不会涨.
是你还没等到他涨得时机点.
如果你卖掉...那我就会嘲笑你卖在阿呆谷..XD
因为你不知道为啥要买,你也不知道为啥要卖...错误的时间进场错误的时间出场.
更..你一定没有再跟其他投资客交流...
不动产是实体物品的交易市场,因此跟"人"交流很重要.
不要学股票线仙,看几条神秘线就以为可以知天命...XD
人的事情,你就要跟人交流...才会看到更广阔的世界.
至于什么地点太烂,物件太烂.买了会被套.
哀....你一定不动产玩太少才会这样想.
烂货可以发大财...好货只能卤肉饭没听过??
你看广大的投资客,老鸟投资客,是玩好货的多还是玩烂货的多.
阿这些炒房二三四五十年的老投资客都是笨蛋.
阿那些买卖没超过十次的分析师都是高手??
这你信吗??
这就更不用说,名嘴最爱叫人家去买在山顶...XD
你看现在名嘴都叫你不要追高蛋黄区...
等到他们跟你说蛋黄区保值的时候,周杰伦都去买的时候.
疑怎么那么准,蛋黄区又到回档的时间点了?