一般来讲.
屋主不会听到你说什么.
也就是你跟仲介讲了3天,每天讲8小时...共花24小时.
想要把屋主底价1200谈成1000.
而屋主只会....
看到line上面仲介说:有人出1000,想不想谈?.
屋主秒回:没1150免谈...
之后...你在跟仲介讲3天每天讲8小时.
屋主就完全不知道这件事情...XD
因此结果只是..你在浪费你跟仲介的生命而已.
当然啦,另一方面要讲.
对一般自住户而言(仲介不太会去对投资客做动作)
今天自住户挂卖一间房子,开价1300底价1200.
"不少"仲介会先花半个月到一个月去杀屋主的价.
(这不是绝对,但是很多)
杀价手段很多.
包含假买方,包含假斡旋,然后有各种故事..
单亲妈妈很可怜,高尚的大学教授要买,香港人要买.
目的是试探屋主的心态,对价格的强硬度,底线,和增加跟屋主沟通的频率.
当然更多时候仲介也不用假斡旋假买方.
他直接叫他的投资客去出价看看..
开价1300底价1200,行情1150....
投资客就从850 900 950去出价出到1000...
(行情1150,投资客大概会出到1000,在高就没啥肉)
所以低价的斡旋,基本上早就被洗过一轮...
也因此,等到仲介试探时间结束后..
你自住户要买房子
你给他出1000 1050...仲介都知道这完全没机会,所以不收你的斡旋.
直到你出1100..仲介才可能试着把双方拉出来谈看看.
so....一般来讲仲介不收你斡旋...
那有9成机率就是不可能,不用想了,不用讲故事了,不用演了.
你是觉得你一个买房菜鸟..
你演戏能力有我们投资客厉害,还是整天面对屋主的仲介厉害??
你杀价能力是有我们投资客厉害,还是有每天杀屋主价得仲介厉害?
所以甚至连老鸟投资客都很清楚这一点.
因此...通常投资客就是只出一个数字,仲介去谈...有没有机会..
没有机会,就放弃...
完全不挣扎...XD
而,你买房菜鸟,就不要再幻想挣扎有用了....XD
因此对我们投资客来讲,买东西就是撒网捕鱼.
我要买一间300万的东西,我就把整个市中心所有我有兴趣的物件,一间间全部出价.
对,整个市区.
也就是高雄的话我出价范围是左营鼓山盐埕新兴前金苓雅前镇三民甚至包含凤山五甲.
很多时候都是出价出到第三第四间才买到...运气不好五六七八九次被打枪都很正常.
放弃找新的,才是买东西的正确态度.
一般来讲例如我有一笔资金分五个部分.
我四个部分都会维持一定要买到房子状态...剩下1/5则是现金在手等大apple.
所以当我卖掉一间房子,拿到钱.
通常我会在不到一个月内,就又把这笔钱花掉买下一间房子.
手上没事不要有钞票...XD
因此只要有利润我就会买....不用等利润多棒多好.
因为等那个你会饿死...XD
你等一年终于等到一间可以赚80万的公寓.
不如我先买5间可以赚40万的公寓.
当然啦,也因此我也常常再错过apple...
但是无所谓...XD....
做投资客就是要适应"错过""买不到"...
因此你们每天都在讲什么,好物件都被投资客买走,591上面都是垃圾.
恩....我们投资客也只是笑笑...XD
我刚卖掉一间公寓..
当初买的时候,是591上面找到的,并且那间591上摆了超过两个月...
而且前一手还是中期投资客,买来出租屯个两年后转卖的...他转卖也有赚.
阿这种东西到我手上,还是可以赚钱出场.
所以为啥591上面的东西没啥好买...XD...我过半的物件都591上面买的阿.
你整天要等人家报好康才要买...你会饿死拉.
当然如果你一年才买一间...那可能另当别论倒是...
以上还是短期投资的型态,并且购买物件是老公寓老大楼老透天.
如果是中期投资,或是长期投资.
目标只要超过两三年...
我们投资客基本上都是直接市场上买现有物件...
甚至直接用行情买.
就像我才不久买诺贝尔11.xw/p...有没有很行情我相信各位高雄投资客都很清楚.
我可没等你什么10w/p还是什么鬼的...
我只是把当下591里面最便宜那间三房扫掉而已..
那间三房也591挂了两三个月..只是因为之前可能有比他便宜的,所以还没轮到他卖掉.
为啥要这样买..
这是我之前讲的中期买房奥义...
当你盯筹码.
发现释出量大缩,或是释出筹码的价格狂开高(有人要炒),低价筹码出差不多干净.
代表这个地方要准备跳跃性变化行情价格.
这时候就要追...
例如诺贝尔.前几个月应该还可以买到11w/p整的(我买在大约11.5w/p)
那时候我记得我有发文说可以注意诺贝尔,筹码干净了...
直到11w/p整的都消失,然后市场上可以买到11w/p的物件剩没几间.
所以我这时候才进场追....也因此我追在11.5w/p...比前几个月买的买家还贵.
但没关系...
因为,我追上去后,再下一间你也许单坪价只比我高一点,但总价可能会比我高不少.XD
所以我时间效益非常好..正在起冲进场价格就往前走了..
而不是过早进场还要停在原地等....
也就是...鱼头鱼尾给别人吃,我吃中间鱼肚就好的概念...
或是你换成股票技术派的操作就是,盘整多时,一根带量长红....你就追的概念.
(当然最近这种买法,可能会被骗线和隔日冲给嘎到往生
还好...不动产市场没有主力,没有骗线,也不能放空...XD)
同样追法,我追31期,追美术馆,都是这样追的...
而且那时候手脚一定要非常快..
因为...高手投资客都是这样玩...因此有些时候,会很疯狂的突然整个市场被扫光光.
因为大家想的都是一样的事情...做的也都是一样的事情.
美术馆就是这样子..我七月买九月交屋,十一月你在想买只剩下贵两百万.
(成交价贵两百万)
甚至...我今年错过的一次大捞一笔机会就是合群新村...
看到最后两间进场要追,仲介告知都卖掉了...XD
而你还想买,抱歉最便宜那间是之前的价格+30%.....XD
因为...当筹码被clean后,就会有人开始哄抬价格...开天价来拱高场面价格.
典型范例也有现在的正勤国宅...今年年初应该还看的到598开价底价再560...
年中的时候,剩下六百多开价...
前一个月是不是突然clean,剩一间748开价还出租中不能看屋...XD
当然这几天有一间688挂出来(破坏行情的筹码...外行人持有的房子)
以及一间精装的938开价...
这也很典型有人在拱价格...XD
你手上没货,你没在车上...那你就只能在旁边流口水看我们价格短短几个月,一次跳20%.
so.....这就是中长期投资的高级技巧和奥义精神之所在.
也因此,回归到你中长期投资...
你进场抓的是"上涨的时间点"..而不是在那边贪便宜.
看到要喷,就加价追上去....
你贪便宜,还在看实价登录...XD...
那狂喷的物件和区域,你根本买不到.
因此...回到原主题.
一般来讲,这市场最会买东西的人,就是投资客.
正常来讲,投资客怎样买,你们就怎样模仿就对了.
马化腾说:模仿是一种学习,是一种截长补短,是一种快速成长.
你要靠自己关在家里土法炼钢研究出微积分??...给你300年你都做不到..XD
你一辈子才买几间房子??...你要靠自己的经验去累积成长??....
你不如去看人家投资客怎么做,然后整个复制贴上,学个五分像都比你自己摸索好百倍.
甚至,投资客彼此还不是都抄来抄去...XD
我玩短期..我自己发明的??..我玩中期...我自己发明的??..我玩预售屋..我自己发明的??
没有...我全抄人家的...XD
差别只是因为买卖经验累积很多,所以别人玩什么把戏,看一眼就可以复制起来.
甚至只要闪一个边,有人讲某个投资客玩什么赚钱...
大概就可以模拟出它的操作方式和眉角奥义在哪.
然后再生出一小笔钱去操作一个小物件走一轮...
这个绝招就变成我的...XD
so....我们投资客买卖三位数的玩家,也都嘛学来学去抄来抄去...
你...买卖过几次??...你确定要关着门自己胡思乱想..??
至于仇视投资客,然后认为我们讲的东西都是屁,都是诈骗的..
那...慢走不送..XD
社会需要底层,市场需要韭菜....我们代替广大的不动产感谢各位韭菜的贡献...!!