这边来讲一下,为啥我会支持预售屋实价登录.
这个通常是玩预售屋的会比较清楚.
最简单的,我问你...
兴富发的美树大悦,要卖多少?
我说,28...
但是你应该会听到25 26这个价格.
因为我讲的是均价.
但是市场上流传的是"广告户的价格"
这一点我相信有在玩的投资客都很清楚我再说什么.
美术白天鹅多少??
我说27...
但我相信会有版友跳出来说她买24~25.
因为我讲的是非高雄厝不带车位的价格.
但他们买的是高雄厝+车位的单价.
因此在预售屋的市场,价格是很混乱.
并且这个很混乱,是"往下"混乱.
这边也包含了,有敌对的代销或是建商,故意做假消息意图使人滞销.
例如A建商B建商都一起推案...
B建商卖比较差,他就故意放消息说,A建商第一手投资客都入手25万.
但实际A建商广告户也都要25.5万,均价在27万.
但是消息放大一点,对方就会滞销...
每个去的买家都要买25万..然后都被打枪...而买家更不可能接受27万这个价格.
so...这招是之前用到烂的烂招...
当然后来代销很多也学聪明了.
他们会找打手去mobile放"赏屋文".
然后找一户的资料和价格做定锚,直接在mobile公开...
让买家有迹可循...
因为代销就算掏心掏肺跟你说,阿最便宜就是27....你也不会信..XD
所以只好用这种拐弯抹角的方式,让你知道价位大概在哪里.
and....我知道很多人都很爱幻想.
幻想买家都是冤大头,都会买到很贵,都会被代销宰杀..XD
但我只能讲,买家也许有冤大头,但绝大多数的预售屋买家,都会做一大堆功课.
包含自己去问,问完后爸爸去问,问完后表兄弟再去问...
然后迫不及待地到处要加入这个建案的购屋群组,然后听别人买多少.
然后,买家永远都是要买便宜,所以他们永远都只听到"最便宜"的价格.
因此就算都没有人在搞破坏价格的手段,他们也都会以"广告户"的价格做整栋的价格定锚.
而这种情况,很容易造成舆论上对价格过度低估.
这对我们预售屋转让很不利.
我们预售屋转让,基本上一定让你知道价格.
因为差额你还要补现金给我...
也就是你要买我的预售屋,例如我买1000要卖1100.然后有100万在代销哪边是订金.
你要买就要准备两百万,一百万给代销把我的一百万订金换回来,另一百万给我当利润.
所以你不可能不知道我买多少.
但是如果今天你去打听,这个建案卖900万???(广告户的价格)
那我要卖1100万..
这时候你就会疑神疑鬼,是不是里面有什么猫腻..
这样就算了.
旁边又推一个比较贵的建案,贵我这个案子10%.
而他去查,会发现,隔壁案子卖1000万(广告户的价格)
因此他就会觉得他去跟隔壁买就好...
当然她去隔壁又发生,他要买高楼层1000万,人家要卖他1120万...被吃闭门羹.
但是这样搞来搞去.他就会觉得很混乱之外,又很黑暗,自己好像肥羊和冤大头.
所以最后可能干脆不买.
因此如果他是中古屋买家,我早就卖给他数钞票了.
但因为他是预售屋买家...所以我就变成很难转卖给她..
因为资讯太过混乱....并且是往下的混乱.
so...我们投资客很支持预售屋实价登录.
因为建商如果在销售顺利的情况下.
他销售30%可能会拉一次价格,销售50%再拉一次,销售70%再拉一次.
建商没有在往下卖的,除非他要倒了....
这样例如我买1000,建商拉到1050...
如果没有时价登录,舆论会还在传我这栋只要900万(广告户的价格)
但是如果有时价登录,买家就会知道,新成交价已经达到1050..
这样我1000万如果只想小赚就跑,赚个10万,然后再给仲介10万佣金...卖1020.
这样我不就很好卖??
so...透明对我们比较有利.
资讯爆炸的年代,预售屋价格不透明,对我们投资客预售屋转让反而是缺点.
and...我知道很多空空现在完全不相信我说的东西.
但是不重要...XD
反正又跟你们无关...
我是讲给有在玩的玩家,我相信各位有玩预售屋的应该也很清楚我再说什么.
and...之前更扯的是.
你们也知道我在一些建商有一些线.
比较好笑的是.
之前我玩大悦,我是大悦当建案最大的买家..
兴富发自己家族的人过来跟我签约,是直接拿"建商的底价"给我...
因此我一定是拿最底价...
那时候整栋大概在23.x.
但是后来...我在其他建商里面开发和市调人员那边得知.
它们公司最后对兴富发大悦的行情报告上,定义在20万上下...
(奇怪,这到底是怎样市调的...各建商的市调人员看起来也是假消息满天..XD)
我都吓到...XD
另外仲介有人还问说"大悦,不是一字头吗?你是不是买贵了?"
然后跟我说,他手上有买家买一字头...XD
阿.....
预售屋实价登路快点通过拉..!!!!
and..最后造福一下新手.
预售屋转让一般来讲是这样玩.
今天我会挑这个案子,一定代表这个案子有"市场竞争力"
这时候有两条路,一条是豪宅...但现在豪宅惨兮兮所以不讲豪宅怎样挑.
(大概就是,独特性,单一性,户数少,品牌大,精华区,广告要够大,要有名人进场)
我爱玩门槛...
所以一般来讲我会买当区同等级建物中,低单价中的最低总价,或是低总价中的最低单价.
对...门槛很无脑,老屋我也这样玩,预售屋我还是这样玩...XD
因为,我是买最低...所以未来其他人怎样买,你都会比我贵,那你都会帮我抬轿.
而只要我还没有交屋,我就是0年屋...
因此我今天买700万好了,最低总价...你一年后买旁边建案市场最低770万..
后年又有人买市场最低840万...
这时候我还没交屋....请问我是不是跟你买840万都一样是"0年屋"
因此这段时间我完全没有屋龄的问题...不存在因为屋龄比价而我必须卖低比较低的问题.
而既然后年都有人买到840万..那我是不是卖个770万并不困难...
当然我不会肖想我卖840万...毕竟差额买家要补现金..所以卖太高他压力很大.
外加买家大多都还是喜欢跟建商买第一手,而不是接地二手.
so..市场最便宜是840万,我预售屋转让,抓极度保守好了,卖770万.
那...我挂出来那不就不难卖掉??
而如果我卖掉赚个50万就好,20万给别人当佣金...
我就算付到100万,15%...但是100万两年赚50万.
投报率还是比存股好啊...你存股也是要缴所得税的...大家都缴税...XD
这就是玩预售屋的心法.(所以我怎么会怕资讯透明....XD)
预售屋不是你买了,然后幻想房子多好,就会有人跟你买让你赚一百万.
喔不....
这是蒙着眼睛在玩预售屋..赚到钱算你走运罢了...
市场是混沌的,混沌的市场是交易写出来,而交易的发展是来至于筹码,也就是挂卖物件.
当这边行情100,但是所有挂卖物件都是500.
只要有两三笔成交,这边行情就喷到500.
而100变成500...抱歉市场不跟你解释原因...就是这样,你必须接受.
所以....
投资客专业分析市场,永远先盯筹码...
一大堆屁理论,只是在广大的筹码分析当中,当作辅助.
这也是市场是卖家主导的主因...因为筹码是卖家摆上去的.
所以分析价格下降.你永远要优先分析,卖家会不会往下卖.
而不是分析买家(空军最大的错误点之一)
所以这次打房,近月交屋的预售屋,有可能会产生投资客断头,因此秃鹰可以去猎食.
这种断头的短暂"跌幅"...原因是来至于卖家...你去分析买家干嘛...XD
哪个买家不想买便宜?
我不想买便宜??....你哪只眼睛看到我不想买便宜??....
阿买家大家都想买便宜..你分析买家干嘛..XD
so...紧盯筹码...并且紧盯筹码才会看到赚钱的机会.
例如....当北盐埕区只剩下两栋7w/p的大楼,我去把它扫光,中间在释出一间,在扫掉.
锁筹码.
之后翻修好挂卖12....然后成交.
之后再卖一间成交12...
这边的行情就被我拉高到了平均大概10万...(后期有没翻修的房子成交就在10万)
这故事我讲过...细节懒得再讲.
你跟我说北盐埕区为啥7万在短短不到一年涨到10,大涨30%??
恩....我只能跟你讲,阿就我炒得,不是强者我朋友炒的,就我炒的.
不然哩??
不然你解释解释,你哪一个理论去解释北盐埕区从7万涨到10万.
他有重大建设吗(那时候还没轻轨),有利多吗?有人口涌入吗?
另外..他行情是7直接跳到10..中间没经过8和9....
这种跳跃性涨幅其实是不动产涨价的常见现象...
不动产三天两头都在跳空涨的..并且不需要补缺口....
(不动产还跟你补缺口,你股票看太多,股癌上身喔.)
同样的,以前我为啥都不买诺贝尔.
诺贝尔就是从7~8万涨到10w/p"以后"...涌入大量的菜鸟投资客..
(看涨才去追)
造成筹码很混乱.
然后又遇到2016的打房,所以庞大的菜鸟投资客都神经紧张想要抛售.
而因为加上交易成本,所以这些投资客要卖在11~12才不会赔钱.
所以诺贝尔这四五年盘在11~12都不会动.
正勤也在500盘了一年左右,但后来就往上爬,你看今天都想要闯700大关.
我那时候就是买正勤4xx...就是因为诺贝尔筹码太混乱不敢买.
但是...我前不久买了诺贝尔...11.5...XD
为啥我会进场??
阿...你自己看诺贝尔12以下剩下几间??..然后现在挂卖都挂多少.
筹码洗干净了...准备往上跳了...
那些菜鸟投资客这四五年,会出的都出了会跑的都跑了....
所以我进场...
so....专业投资客,永远记得.
你永远要优先盯"筹码"....
筹码面为主,技术面为辅,消息面听听就好....
什么都敢买,才是专业投资客.