小弟任职于南部全糖市某建设公司的开发部门，
此次政策对建设公司的影响土地开发可以说是首当其冲，
未来走势许多房版大大已经分享看法了，这里跟大家聊一下一些业内人士的看法。
首先-对建设公司有影响的主要是三、四条
第三条的部分:
建设公司与银行往来做土地融资，本来就要评估贷款检附兴建计画书，
银行本意就是要赚取利息确保债权，有的甚至会要求动拨几个月内要申报开工。
这里另外说明一下，很多人觉得建设公司是暴利产业，
但其实建设业承担的风险高、意外多、而且市况千变万化(看这次精美的政策即刻生效)
高杠杆的情况下创造的获利各案大概就是30-40%(自有资金报酬率，不借钱会更低)
撇除上市柜建商能与股民拿几乎不用成本的资金，
新生代的中小建商，怎么跟银行往来才是报酬率的关键，
正因为这些因素...事实上，很多建设公司的经理人都是银行法金出来的。
他们懂得怎么估价，懂得怎么运用银行资源，懂得怎么开杠杆，
不懂施工也没关系，出来的报表跟股东交代得过去就好，
所以自有资金压得很极限的情况下，今天政策改动成数，可以说是直接影响建商的评估。
一般土地融资是用七成计算，自备款三成，
现在是自备款要拿四成五，一成还得等开工了才能拿。
举例来说:三亿的土地，原本只需要一亿的资金，就能负担自备款跟一年的利息支出。
政策改动下需要先拿出一亿五千万...现金满手的大型建商不受影响，
但对一般建商，自有资金是要多准备五成。
而且即刻生效，没有日出条款，没有缓议空间
以我们公司为例，我们签了一笔土地约定十二月底银行要完成融资及完善买卖程序
现在银行说评估要重送，总行政策也还不明确，可能要多拖两个月评估...
一夜之间要股东多拿两成现金出来完成买卖，甚至可能要全额土地先付款交地，
建设公司的确应该备有比一般企业更多的运转资金，
但目前看起来连银行都一头雾水，没有收到配套措施的消息。
至于第四条:
单单看这一条余屋贷款的缩限，会受影响的就是盖大楼卖红单的建设公司，
这对我方这种顺畅销售，几乎没有余屋的建商影响不大，
建设公司支出成本最高的时期是兴建的过程，已经盖完了价格坚持不调整去做余屋贷款
在我们看起来本来就是本末倒置的操作。
而且很多建商老板其实不太懂销售，公司没有大到有销售部门就是整个外包给代销公司
代销公司....跟建设公司的爱恨情仇这里就不多赘言，只能说有时候连建设公司都被骗
一些炒作的手法都是为了加快销售进度，投资客大举入金更是正中下怀。
但第四条如果跟前面两条限制投资客的条文一起看...那事情可能就有很大的转变了
那些卖红单做余屋的建商，现在要面对的是同时两面的夹击:
退订拿回订金的投资客，跟条件变更收回贷款的银行
而且这些事情都会发生在你正在兴建，成本支出最高的时期，
一个不小心，现金流没跑好，建筑成本评估错误，你的建案就卡在半空中了。
小包商现在是很拿翘的，到处都在缺工，价格每天喊涨，
这个月钱没进来他整批人领了就走，没有在讲情面。
像台南受惠台积电发展的新市区...有个四个字的建设公司买预售屋已经在组自救会了
至于小投资客在这个情况下应该怎么自保?
各位可以翻一下行政院消保处有一个<预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项>
里面第十八条有一个关于贷款的协议:
不可归咎于买卖双方的贷款差额在百分之三十以内，可由买方分期向卖方清偿
这条到时候会怎么实行，说真的建设公司一定没遇过，端看后续政府(或法院)的揭示
那如果你超过三户，翻开你的预售合约没看到这条的话应该怎么办?
那这政策就是在打你们这种人啦，定型化契约都不看也在当投资客
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-12-08 15:05:00慢慢来重新评估思考 不要抢推应该是好事 短空长多
作者:
g11121s (铀235-步步为赢)
2020-12-08 15:13:00感觉再带风向，打击同业
作者:
MacD89 (MacD89)
2020-12-08 15:14:00之前买房我还把经理挖出来改这条改成贷不过买方完全免责契约无效 记得契约里本来就有由卖方贷款给买方的条款
作者:
ssiou (科科~~)
2020-12-08 15:21:00你们的规模应该算中小型，不然应该早就有消息，10月就要算好现金流才对，另外你说的对，这波打的就是半调子的投资客，就是那些手上有1~2间，却没风险观念，想要缴息发大财的傻瓜
央行当初打豪宅最有名就是婊到日月无双一群投资买方最后只好和台肥借钱
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-12-08 15:23:00台肥南港案 加分炒房团？
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-12-08 15:25:00好文 消化完再补推
作者:
curtis16 (我是主人的好萌萌QwQ)
2020-12-08 15:29:00乡民真是卧虎藏龙
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-12-08 15:33:00从你这篇可以推导未来中小建商推案会受限 新屋供给变少蛋白区余屋过多的还是很危险 蛋黄区会更资金集中
作者:
maone (玛 玩)
2020-12-08 15:39:00全糖市 XDDDD
作者:
icevenus (才不告诉逆勒～)
2020-12-08 15:43:00中小建商联合一下看能不能转弯囉?
作者: neck1982 (Hector) 2020-12-08 15:45:00
全糖市XDD
作者:
zebirlin (李奥纳多皮卡丘)
2020-12-08 15:48:00全糖市是哪?
作者:
KrisNYC (Kris)
2020-12-08 15:48:00其实以双北来说 这样搞等于不给小建商抢地机会 很不合理
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-12-08 15:52:00本多忠胜真的是铁则
作者: take3024 (bblaung) 2020-12-08 15:58:00
请问哪家在组自救会了呀？
作者:
Linerange (Linerange)
2020-12-08 16:02:00台南吧
作者: TAKIHERO ( ≡880882≡) 2020-12-08 16:03:00
事实是这样没错
作者:
Arnol (还是太浅了)
2020-12-08 16:03:00看好房子越打越贵
作者:
gerund (动名词)
2020-12-08 16:39:00专业推
作者:
aloness (aloness)
2020-12-08 16:50:00资金不够的小建商，本来就是从新兴区域的透天厝开始长大倒是不用帮小建商担心会怕的是那些向来违规成习，寅吃卯粮的那种，连1成资金都是借来硬要开案
想问四个字的新市建商是哪个? 我猜到的是某堡但是google后 没看到相关新闻
作者:
JustinCy (Step by step)
2020-12-08 16:58:00哈哈 地堡 开那芭乐价 笑死 两房卖700整栋半年内完销 投资客死定了。地堡同时开超多案的这群投资客原本窄杀南科肥羊 现在猪羊变色 太爽啦
作者:
daipon (冏命)
2020-12-08 18:27:00如果买中小型建商的预售屋不就要担心现金周转了.....悲剧
作者:
JustinCy (Step by step)
2020-12-08 18:35:00是的 尤其小型建商还同时多案同开的 要小心建商借不到钱。这种是属于杠杆开很大的建商
作者:
H2 (oh!my志玲)
2020-12-08 19:20:00对啊，这阵子买高杠杆中小建商预售屋的，在烦恼三年后贷款之前，先烦恼建商盖的完盖不完特别是今年预售案还卖不好的
作者:
missile (期待新的人生)
2020-12-08 20:30:00谢谢专业分享，央行新政策的影响，对于透天别墅预售屋，跟大楼预售屋有差异吗？
作者:
ilqgray (counting stars)
2020-12-08 22:45:00谢谢分享第一线的观察^^
作者:
sawaman (賽媧)
2020-12-09 22:19:00推个长知识